Сообщение 3 – С чего начать, сокращенное и упрощенное руководство (Часть B)
#יםמהשבוי Даниэль Кришер
# Пост 3
Не вдаваясь в подробности – продолжим с того места, на котором остановились вчера..
Управление ремонтом:
На этом этапе вы можете выбрать степень своего участия – генеральный подрядчик/субподрядчики/подневники.
Обычно мы работаем с субподрядчиками, но нам также приходилось работать с генеральным подрядчиком и поденщиками.
Я не буду здесь касаться трудоустройства рабочих, скажу только о генподрядчике и субподрядчиках.
Как и во многих других вопросах в сфере недвижимости и жизни в целом, ключевым моментом является построение отношений с подрядчиком. Чем больше работы ему/ей будет предоставлено, тем лучшую цену и лечение мы получим.
Разберем пример использования генподрядчика, важные моменты:
Убедитесь, что подрядчик компетентен: попросите показать фотографии его предыдущих работ, поговорите с предыдущими клиентами, посетите его проекты и т. д. Мы хотим убедиться, что подрядчик действительно способен выполнить ту работу, которую мы хотим ему поручить, чтобы потом не удивляться, когда подрядчик, предложивший половину цены, выполнил только половину работы.
Хосе
Будьте максимально подробны, чем подробнее договор, тем меньше проблем будет в дальнейшем, в любом споре можно будет вернуться к договору и посмотреть, о чем вы договорились.
Лучше указывать цену на каждую работу отдельно, это поможет на этапе сравнения и даст возможность сократить расходы, которые вы считаете ненужными. Кроме того, подрядчики, как правило, назначают более низкую цену, если им приходится уточнять, за что именно они взимают цену.
В стоимость включена работа + материал / только работа.
Если материал включен в цену, подрядчик укажет бюджет на каждый материал (надбавку). Проверьте бюджет, который он дает для каждого материала, и убедитесь, что он имеет смысл. В противном случае нам может показаться, что цена низкая и хорошая, но на самом деле нам придется добавить деньги за материал.
Каскад платежей: в контракте должно быть указано, когда и сколько мы платим подрядчику. Например «10% первоначальный взнос, 20% после окончания этапа 2 и т.д.» Конечно, необходимо конкретно указать, что включает в себя каждый этап, например «XNUMX этап: снос кухни + XNUMX душевых, выполнение электромонтажных работ». Что именно входит в электромонтажные работы и снос, будет подробно описано в плане работ в договоре (объеме работ). Мы никогда не будем платить подрядчику все деньги вперед — он должен быть мотивирован продолжать работу и мы должны застраховать риск на случай, если он не придет на работу завтра утром.
Время: в контракте должно быть указано, сколько времени имеется у подрядчика для выполнения работы и что произойдет, если работа не будет завершена вовремя. Как мы все знаем, «время — деньги», но не только в клишеном понимании поговорки — пока подрядчик опаздывает с ремонтом, мы платим налоги на недвижимость, проценты, счета, а строительный комитет теряет арендную плату. Поэтому в договоре должен быть указан штраф, который подрядчик будет вынужден погасить, если он не выполнит работу в срок. На завершение работы принято давать определенный льготный период, составляющий около 20% от ожидаемого времени. Также можно дать премию, если подрядчик выполнит работу раньше срока, но я предпочитаю говорить о премии устно, а не в договоре. Бонус должен окупиться для вас, если уж на то пошло, подумайте о том, каковы будут ваши затраты на содержание через две недели, и предложите подрядчику половину суммы в качестве бонуса, если он закончит работу на две недели раньше срока.
Сравнение: После того, как у вас на руках очень подробный контракт, пришло время присмотреться к ценам и сравнить подрядчиков. Удобный способ сравнения — взять план работ из первого контракта, снизить из него цены и отдать его как план работ второму и третьему подрядчикам «Вот что я хочу сделать, сколько это будет стоить?» Мы должны убедиться, что сравниваем яблоки с яблоками – труд и материал/только труд, время завершения проекта, бюджеты на материалы.
Страхование. После того, как вы выбрали подрядчика, убедитесь, что он добавил вас в свой страховой полис.
Убедитесь, что полис покрывает ответственность и компенсацию работникам.
Это не замена страховке имущества, думайте об этом как о первой и второй линии защиты.
Если вы решили работать с субподрядчиками, вы можете повторить этот процесс при выборе каждого подрядчика. Вы можете быть менее осторожными в каждом этапе процесса, потому что субподрядчики выполняют меньшую работу и имеют более высокую текучесть кадров, а это также означает, что если вы решили использовать субподрядчиков, это означает, что вы находитесь на объекте и контролируете их.
Со временем вы создадите себе команду и вам не придется каждый раз сравнивать. Вы будете знать, к кому позвонить, когда вам что-то понадобится, и он, вероятно, предложит вам справедливую цену, потому что вы являетесь постоянными клиентами. В этот момент становится намного легче.
Несколько слов о дизайне: за исключением роскошных домов, я люблю проектировать сам, находить хорошо выглядящие материалы по хорошим ценам. Помогает скопировать дизайн или хотя бы позаимствовать идеи у успешного компаса. Вы также можете черпать вдохновение из Pinterest и других дизайнерских сайтов.
Вы можете сделать это самостоятельно или заплатить профессионалу. Если вы выбрали профессионала, это будет еще один подрядчик, которого вам придется сравнивать, как и остальных.
Продажа/Аренда:
Арендуя недвижимость - вы можете использовать агента или нет, в зависимости от рынка и ваших личных ощущений.
Продажа недвижимости - вы должны использовать агента, иначе вас не будет на «рынке» (MLS). Агент является еще одним подрядчиком, и построение отношений с ним не менее важно и со временем позволит вам снизить комиссионные.
Финансирование:
Несколько слов о финансировании. Недвижимость, несомненно, представляет собой игру с финансированием больше, чем что-либо еще, но вам не нужен отличный кредитный рейтинг или кредитный рейтинг вообще, чтобы начать, хотя, если у вас нет кредитного рейтинга, вчера было прекрасное время, чтобы начать строя его. Я приехал в США без проверки кредитоспособности и без истории трудоустройства, и это было нелегко, но определенно возможно. Вы просто получите менее выгодные условия, поэтому вам придется искать более выгодные предложения.
Виды кредитов:
Существуют различные виды кредитов, подходящие для разных типов инвестиций. Проще говоря, вам нужно будет выбрать тип кредита в зависимости от продолжительности проекта: краткосрочный проект (переворот/ремонт перед рефинансированием) требует краткосрочного кредита с относительно высокой процентной ставкой, но с низкими баллами, если таковые имеются, и без предоплаты. Долгосрочный проект (аренда) предполагает долгосрочный кредит с низкими процентными ставками, при этом баллы и штраф за досрочное погашение составляют менее года.
Если вы делаете ремонт для сдачи в аренду, вам следует взять краткосрочный кредит на период ремонта, а затем долгосрочный кредит на этапе рефинансирования.
Сделка аренды (BRRRR) для иллюстрации:
Это реальная сделка, которую мы завершили не так давно. Относительно простая сделка, которая в своей простоте суммирует большую часть этого краткого руководства, а цифры в нем очень доступны каждому, для тех, кто хочет начать с малого.
Так что же такое БРРРР? Несколько популистский термин, правда в том, что он мне не нравится, но он уже достаточно укоренился, поэтому его удобно использовать.
Покупка
восстановление
Аренда
Рефинансировать
Повторить
Купить, отремонтировать, арендовать, взять ипотеку исходя из стоимости недвижимости после ремонта, повторить
Две основные цели в этой игре:
Потратьте все деньги, вложенные в сделку при оформлении ипотеки, в соответствии со стоимостью недвижимости после ремонта.
Положительный денежный поток
Если у вас есть эти два — вы выиграли игру и можете переходить к следующему свойству.
Итак о сделке:
Небольшой и уютный таунхаус
1000 квадратных футов
2/1
Числа..
Цена покупки: 65 тыс.
Ремонт: 26 тыс.
Аренда: 1300
Стоимость после ремонта: 130 тыс.
Ипотека в размере 80% от стоимости недвижимости (LTV) и: 104 тыс.
Общие ежемесячные платежи (оплата по ипотеке, страховка, налоги, управление домом, управление, техническое обслуживание, справки и т. д.): 850
Расход: 450
Каковы были наши цели?
Вывести все деньги - зашло 91К, вышло 104К - стоит V
Положительный поток – есть V
Каждая транзакция имеет определенную сложность, но относительно эта транзакция была простой и легкой. На ремонт и впуск арендатора у нас ушло около месяца с момента закрытия и еще два месяца до закрытия ипотеки. Я приложу несколько фотографий и видео до и после, потому что это самая интересная часть.
Краткое описание:
Надеюсь, это краткое руководство кому-то помогло и навело порядок для тех, кто хочет начать и немного боится прыгать в воду.
Я думаю, что я пропустил много вещей в дополнение к тому, что я упустил намеренно, пожалуйста, не стесняйтесь спрашивать в комментариях, и я и другие, кто лучше меня, кто находится в группе, будут рады ответить.
Ответы