Краткое руководство по инвестированию в коммерческую недвижимость

#יםמהשבוים Барак Якововиц #Пост4
Итак, сегодня я хотел больше узнать о практике в этой области - как вы ее находите? Как проанализировать сделку? Как назначить сделку? Конечно, есть много других переменных, но я хочу показать, что даже такой 24-летний мальчик, как я, может это сделать.

Зачем инвестировать в коммерческую недвижимость?
Короче говоря, долгосрочные контракты обычно предусматривают большую ответственность для арендатора, например, контракты тройной сети, где арендатор оплачивает 3 основных расхода на недвижимость, стоимость определяется в соответствии с доходом от недвижимости, то есть, если увеличивается доход, увеличивается стоимость недвижимости, даже при помощи более правильного управления можно повысить арендную плату и повысить стоимость недвижимости, занимаясь бизнесом, а не частными лицами
Прежде всего, во что инвестировать?
Каждый тип коммерческой недвижимости — это отдельный мир, и я бы порекомендовал вам изучить ее или связаться со мной (если это офисы, складские помещения, промышленные объекты, магазины розничной торговли, многоквартирные дома, гостиницы и гостиницы, и т. д.). Лично я инвестирую и нахожу Retail и Flex Industrial, потому что арендаторы остаются дольше, есть возможность подписать с ними договор NNN и сектор процветает.
Как найти?
Прежде всего, необходимо определить четкий критерий покупки, например, для начала недвижимость площадью 3000-7000 кв. футов, с несколькими квартирами с возможностью увеличения операционного дохода от недвижимости, поскольку часть недвижимости не сдается в аренду или сдается по цене ниже рыночной. цена.
в Рокесе-
После этого свяжитесь с брокерами по коммерческой недвижимости и подчеркните, что вы понимаете, что строите долгосрочные отношения и не хотите тратить их время, и понимаете, что обе стороны будут вознаграждены по итогам сделки.
Транзакционные адвокаты
Для получения кредита на сумму более миллиона долларов заемщику следует обратиться к юристу, поскольку он понимает смысл кредита. Они являются отличным источником информации об активных участниках рынка и активах, которые могут быть проданы.
Аукционы
Суды
РЭО и отделы банка, которые занимаются недвижимостью, принадлежащей банку.
אתרים
Маркус и Миличап, Loopnet, Crexi Nai Global
Связаться напрямую с владельцем-
Выдача списков от поставщика - например, Profster или Datausa, по определенному критерию (вариант для владельцев недвижимости, владеющих недвижимостью в течение нескольких лет или имеющих долю в собственности) и связь с ними обычными способами - холодные звонки, открытки. и письма, тексты и т. д.
езда за $$ Лично мне нравится этот метод: ездить по торговым центрам и главным дорогам, смотреть недвижимость в прекрасном месте, которая нуждается в некоторой любви, и связываться с владельцем.
Мы получили сделку, как мы ее анализируем?
В возрасте 22 лет я каждый день анализировал большое количество объектов недвижимости.
Мое внимание привлек один из объектов недвижимости FLEX INDUSTRIAL в Шарлотте.
Недвижимость предлагалась за $1.9 млн, примерно 43000 XNUMX кв. футов. Владелец владел недвижимостью много лет и считал, что арендаторы были его друзьями, он не управлял недвижимостью должным образом, не повышал арендную плату, а обслуживание было сложным.
Я увидел, что недвижимость сдается по цене около 4.5 долларов за кв. фут, проведя проверку аренды аналогичных площадей в этом районе (отчет Costar, LOOPNET и других источников). Я понял, что недвижимость можно арендовать в среднем по 12 долларов за квадратный фут. фут и не менее 9 долларов за фут.
После замены большинства арендаторов, продления существующих контрактов и увеличения доходов от недвижимости, на прошлой неделе поступило предложение по недвижимости на сумму 3.6 миллиона долларов.
Это было мое первое боевое крещение в сфере коммерческой недвижимости.
Конечно, анализ гораздо сложнее, чем тот, который я здесь упомяну.
Но мы изучим цену недвижимости по Scour Pot, сколько она приносит ной, каков потенциал улучшения, расчет расчетов (что самое худшее может случиться, что оптимистично и что может случиться) выглядят ли расходы нормальными - включены ли в расчет управленческие расходы и какой процент, составляет ли расчетный налог. Будет ли нам стоить вступление в собственность собственности? А что насчет страховки? На этапе комплексной проверки мы также проверим достоверность расходов.
Каков мультипликатор, по которому была продана недвижимость? Готов ли владелец взять на себя финансирование?
После изучения финансового вопроса-
Мы изучим локацию, демографию, доходы, преступность, развитие локации, улучшать недвижимость можно сколько угодно, локацию заменить нельзя..
Изучите физическое состояние объекта недвижимости - инфраструктуру, ландшафтный дизайн, посмотрите, что необходимо заменить, когда и какого типа крыша? Кто арендаторы? Какой у них рейтинг? Каков срок действия контрактов, как долго они находятся в собственности и как долго они остаются?
Объект расположен рядом с автомагистралями? Сколько автомобилей в среднем проезжает мимо объекта каждый день? Какова плотность населения?
И последний шаг, который я объясню сегодня, — это финансирование.
Конечно, традиционное финансирование через банки
финансирование владельца, но также возможно творческое финансирование, такое как финансирование владельца, например, я веду переговоры о коммерческой недвижимости площадью 4200 квадратных футов с офисом и складом, и владелец подтвердил свое желание профинансировать значительную часть недвижимости в рассрочку с низкой процентной ставкой.
кредит. В ходе переговоров можно получить возмещение от владельца за ремонт и замену частей в будущем объекта недвижимости, например крыши, и сумма будет уменьшена от суммы, выплаченной владельцу.
Привлечение инвесторов - разделение объекта недвижимости на GP и LP, основные застройщики предлагают привлечь молчаливых партнеров в обмен на 7-9 прибыльных доходов в год и определенное распределение прибыли (если это инвестор капитала) в форме IRR в размере 11-18 процентов для инвестора, но инвестор также участвует в риске
Привлечение долга - долговой кредит от инвестора
разделение залога
Это целый мир сам по себе, и тем, у кого есть активы в США, я рекомендую более подробно изучить ипотеку.
В коммерческой недвижимости мяса хватит всем, и сделку можно разделить на тех, кто ее проводит и управляет, тех, кто берет кредит в банке, и тех, кто вербует инвесторов.
В течение периода комплексной проверки - подписание с арендатором нового договора аренды и требование первоначального взноса, как только мы становимся законным владельцем недвижимости, в обмен на определенную скидку, на период, требующий оплаты всего периода аренды за один на год вперед
мастер-лиз мы можем сдать недвижимость в субаренду, а в это время улучшать недвижимость и после периода субаренды пойти в банк и провести ипотечный цикл, вероятно при таком процессе у нас будет отрицательный поток
Конечно, такие стратегии, как оптовая торговля, также приживаются (а некоторым предлагают комиссию в размере 3-6 от сделки, и вы можете попросить присоединиться к сделке и таким образом узнать больше об этой области).
В заключение, на мой взгляд, это вопрос мышления, и в этой области можно проявлять творческий подход.
А на снимке с крупным предпринимателем, концентрирующим сферу коммерческой недвижимости в США, Джей Скотт Шил, который всегда говорит, что одна сделка в коммерческой недвижимости может изменить всю жизнь.