Новое строительство, что такое хороший бизнес-план и как изучить инвестиции

#יםמהשבוי# Дор Гольдштейн #Пост 5#
В первом посте, посвященном макроэкономике, описывалась ситуация, существующая на большей части территории США, где дома до сих пор продаются по цене, близкой к строительной.
В концентрированном строительстве в больших количествах можно сократить затраты и достичь какой-то рентабельности, лично я больше связываю качество, а не количество, главным образом потому, что тогда вы можете создавать красивые вещи и инвестировать в мелкие детали, по сравнению с работой по весу, где вы приходится сокращать каждую деталь, потому что все кратно.
На практике 10 квартир в дорогом районе могут стоить столько же, сколько 100 домов в дешевом районе.
Например, в хороших районах Бруклина квартиры продаются по цене более 1,500 долларов за фут. По израильским меркам 100-метровая квартира стоит полтора миллиона плюс-минус долларов.
В Нью-Йорке как мегаполисе цены высокие, и уровень сложности соответственно. Существует бесчисленное множество факторов, которые могут увеличить цену, задержать, остановить и усложнить проект. Предприниматели, не имеющие опыта в конкретной области, столкнутся с проблемами и отойдут от плана.
Из-за необходимости этих трудностей возникают возможности для аренды и других предприятий, которые требуют относительно небольшого капитала и знаний, поэтому существует высокая конкуренция.
В новостройках конкуренция гораздо ниже.
Доля прибыли обычно составляет около 100% капитала.
Самое приятное во всей этой истории то, что вы можете повлиять на определенную улицу или район и посадить там здание, которое останется навсегда, как какая-нибудь скульптура или другое произведение искусства.
Как инвестор, проекты этого типа приносят наибольшую прибыль со скидкой, а исполнение хорошее. В двух текущих проектах, которые я сейчас реализую, консервативный план достигает почти 20% годовой доходности.
Волатильность высока, и проекты могут быть отложены.
В качестве примера здорового бизнес-плана и чрезмерно оптимистичного и амбициозного плана я приведу два реальных примера.
В прошлом, до того, как я начал работать в этой сфере, мой отец инвестировал в фонд, который для нашей истории будет называться регистрационным фондом (хотел бы произвести впечатление) в проект, для которого был собран фонд, обратите внимание, фонд собрал, это не предприниматель, он так или иначе зарабатывает, и в той схеме, которую раньше делал фонд, предприниматель тоже зарабатывал бы так или так
На практике на каждый доллар, который выйдет из кармана инвестора, в проект попадет только 80 центов, остальное пойдет на оплату всевозможных комиссий, управления, подбора персонала и т. д. и т. п.
Это означает, что проект начинается с минус 20%.
Первый недостаток – это модель фонда, когда его прибыль имеет форму «какой-то ложной комиссии», его интерес состоит в том, чтобы сделать как можно больший объем, а не обязательно проекты с высокими шансами на успех. Фраза «моральный риск» описывает ситуацию, когда взятие денег не сопровождается ответственностью за деньги, в этом примере, помимо того, что ответственности нет, фонду также стоит просто заниматься как можно большим сбором средств. ..
Второй провал, план состоял в том, чтобы превратить 8-квартирный дом в один элитный дом и продать его за 21 миллион долларов... Не нужно ничего понимать в недвижимости, чтобы знать, что потенциальных покупателей за 1 миллион гораздо больше по сравнению с 20 м.
Перенесемся вперед, прокит провалился, инвесторы потеряли все, регистрационный фонд и разработчик заработали свои комиссионные.
Напротив, в моем проекте, который стартовал полгода назад, я сам собрал капитал, вложил семизначную сумму в шекелях, поэтому с самого начала понятно, что мне как предпринимателю есть что терять, и это ясно, что я верю в проект и план.
Программа, вы построили 6 квартир по ценам в среднем 1.7м, что нормально для района, не скачет выше среднего и не нужно, чтобы какой-то миллиардер купил мой товар, есть обычные люди, которые покупают такие квартиры постоянно .
Низкое кредитное плечо, составляющее примерно 60 % от общей стоимости, означает, что готовое здание имеет менее 40 % стоимости, причитающейся за него, что дает большую гибкость в случае возникновения задержек. Риск потери капитала в сфере недвижимости – это, прежде всего, кредитное плечо.
Высокое кредитное плечо вместе с незапланированными расходами и задержками может привести к ситуации, когда долг превысит стоимость залога (актива, приобретенного за счет собственного капитала).
Краткое содержание и фраза, которую стоит запомнить: «Не стоит доверять людям, лучше довериться ситуации»
Предприниматель, который вкладывает приличный акционерный капитал, который знает задачу, который использует разумные рычаги воздействия и чей бизнес-план не нуждается в «чьей-либо помощи», означает, что он не полагается на исключительное одобрение со стороны муниципалитета, исключительного покупателя или кого-либо еще. исключительное событие для успеха плана.
Это ситуация, которая передает инвестиции в правильные руки, потому что предприниматель должен заставить их работать, как обычно, говорят цифры.
Это не означает, что ошибок не может быть, но это означает, что решение было принято на основе правильных реалистичных факторов, а не на чувствах или доверии к людям, которые, к сожалению, имеют тенденцию разочаровывать.
Это также не означает, что в этой области нет хороших людей, я лично знаю нескольких предпринимателей, которые вернули инвесторам больше, чем они были должны, потому что они чувствовали, что их разочаровывает, или потому, что инвестору понадобились деньги раньше, после завершения проекта, и т. д. .
Но и здесь ситуация играет роль: если план хороший и рычаги правильные, то у предпринимателя есть возможность стать «крупным».
Фотографии двух строящихся зданий в Бруклине
6 квартир в каждом