Инвесторы выводят деньги из фондов коммерческой недвижимости, оказывая давление на стоимость недвижимости

Фонды Blackstone и Starwood ограничивают снятие средств после увеличения количества запросов на погашение.

Крупные и мелкие инвесторы выстраиваются в очередь, чтобы вывести деньги из фондов недвижимости, что является последним признаком того, что рост процентных ставок угрожает поднять сектор коммерческой недвижимости.
На прошлой неделе Blackstone Inc. объявила, что ограничит сумму денег, которую инвесторы могут вывести из своего флагманского фонда недвижимости в размере 69 миллиардов долларов после увеличения количества запросов на выкуп. Вскоре после этого Starwood Capital Group сообщила инвесторам, что она также ограничивает снятие средств из фонда в размере 14.6 млрд долларов, по словам человека, знакомого с этим вопросом.
Фонды Blackstone и Starwood — два крупнейших неторгуемых инвестиционных фонда недвижимости, популярная инвестиционная структура среди состоятельных людей.
Другие британские частные фонды недвижимости нацелены на учреждения, управляемые такими компаниями, как BlackRock Inc. и CBRE Investment Management недавно предприняли аналогичные шаги для сдерживания оттока капитала. Некоторые пенсии в США также начинают вытягивать деньги из фондов недвижимости, говорят некоторые советники этих крупных инвесторов.
Увеличение запросов на наличные происходит по мере того, как все больше инвесторов и финансовых компаний отказываются от недвижимости. Рост процентных ставок угрожает снизить стоимость активов в этой долговой отрасли. Между тем растет обеспокоенность слабым спросом на офисные площади и замедлением роста арендной платы в квартирном секторе.
Стоимость коммерческой недвижимости «должна снизиться», сказал Джо Горин, глава отдела приобретения недвижимости в США в финансовой компании Barings, имея в виду конкретно офисные здания. «Вопрос в том, сколько».
Индекс FTSE NAREIT All Equity REIT, который отслеживает домовладельцев, торгуемых на бирже, в этом году снизился более чем на 20%, а владельцы офисов столкнулись с гораздо более резким падением. По словам брокеров, банки выдают меньше коммерческих ипотечных кредитов, чем в прошлом году, и продажи зданий падают, поскольку покупатели уклоняются от цен, которые больше не соответствуют ухудшающимся прогнозам.
Рост запросов на выкуп все еще относительно невелик и может оказаться недолгим. В разгар эпидемии в 2020 году несколько пенсионных фондов пытались вывести свои деньги из инвестиционных инструментов, но многие изменили свое мнение, когда в следующем году перспективы рынка недвижимости улучшились.
Тем не менее, если количество инвесторов, просящих вернуть свои деньги, продолжит расти, это, вероятно, станет проблемой для рынка недвижимости. Это связано с тем, что у фондов, которым необходимо собрать наличные деньги для выплаты долга своим инвесторам, часто нет другого выбора, кроме как продать здания.
«Это оказывает давление на цены в целом», — сказал Нейт Келлог, президент и директор по поиску руководителей инвестиционного консультанта Marquette Associates.
Снятие средств с неторгуемых ВИЭ Источник: Robert A. Stanger & Co.

Г-н Келлог сказал, что растущая часть пенсионных фондов и университетских пожертвований, которым его советует фирма, стремится вытягивать деньги из фондов недвижимости.
В отличие от 2020 года, индивидуальные инвесторы также спешат уйти. Неторгуемые REIT выплатили 3.7 миллиарда долларов погашения в третьем квартале. По словам Роберта А., хотя они по-прежнему привлекли больше новых денег от инвесторов, чем потеряли при выводе средств, это был самый высокий показатель за последние годы и 12-кратный рост по сравнению с третьим кварталом 2021 года. Stenger & Co., инвестиционно-банковская компания, следящая за рынком.
Эти фонды обычно позволяют инвесторам снимать деньги каждый месяц или квартал, но только до определенного лимита. Фонд Blackstone стоимостью 69 миллиардов долларов, известный как Blackstone Real Estate Income Trust Inc. или BREIT, имеет ежеквартальный лимит погашения в размере 5% от чистых активов фонда. На прошлой неделе Blackstone заявила, что запросы на выкуп превысили потолок, а это означает, что некоторым инвесторам не будет разрешено выкупать активы до следующего года.
Акции Blackstone упали на 7% в тот день, когда были объявлены лимиты погашения. Неторгуемый REIT Starwood наложил те же ограничения, что и BREIT, сказал человек, знакомый с этим вопросом.
Индивидуальные инвесторы забирают свои деньги отчасти потому, что ожидают будущих потерь, говорит Нори Литц, старший преподаватель Гарвардской школы бизнеса, которая консультировала пенсионные фонды по вопросам инвестиций в недвижимость. Фонды недвижимости обычно основывают свои оценки на оценках, которые могут медленно приспосабливаться к меняющимся рынкам. Это поддерживало высокую оценку фондов даже тогда, когда рынок недвижимости ухудшился. Но в конце концов реальность настигнет.
«Оценки оглядываются назад, а рынки смотрят вперед, и люди пытаются провести арбитраж и вывести свои деньги до того, как произойдет списание», — сказала г-жа Лейтц.
Пенсионеры обычно устанавливают цель в отношении того, какой процент их активов должен находиться в недвижимом имуществе. Поскольку оценки фондов недвижимости оставались высокими, а акции и другие рынки падали, доля частной недвижимости в активах пенсионных фондов по отношению к акциям росла. По словам Келлога, это создает давление на продажу из фондов активов для ребалансировки.
Так обстояло дело с Инвестиционным советом штата Вашингтон, сказал Джеймс Эбер, директор совета по институциональным отношениям. Государственный пенсионный фонд сообщил, что недвижимость составляла 22.4% его портфеля на 30 сентября, но его цель составляла 18%.
Вместо этого крупные институциональные инвесторы переходят к менее рискованной стратегии кредитования или просто копят деньги для сделок, которые неизбежно возникают во время экономического спада.
В Великобритании фонды недвижимости с активами на сумму более 15 млрд фунтов стерлингов, что эквивалентно 18.3 млрд долларов США, этой осенью заблокировали выкуп у учреждений, сославшись на такие потребности, как сохранение наличных денег и избежание принудительных продаж. Руководители этих фондов, в том числе BlackRock, M&G Group, Schroders PLC, CBRE Investment Management и Legal & General, подтвердили, что приняли пороговые меры.
Фонды недвижимости все еще собирают деньги, но меньше, чем раньше. По данным Preqin, в третьем квартале фонды недвижимости, ориентированные на США, привлекли 15.6 млрд долларов — это самый низкий квартальный показатель с 2020 года.
Высокие процентные ставки также сделали неторгуемые REIT менее привлекательными для новых инвесторов. Когда ставки были низкими, неторгуемые акции REIT были привлекательными, потому что они предлагали гораздо более высокую доходность, чем облигации.
Но теперь облигации приносят гораздо более высокую доходность, они более ликвидны и менее рискованны, чем неторгуемые REIT, говорят консультанты.
Келли Нильсон, основатель Brava Financial LLC, фирмы по финансовому планированию в Сан-Диего, задалась вопросом, почему инвесторы вкладывают свои деньги в фонд недвижимости, который предлагает немного более высокую доходность, чем некоторые государственные облигации с доходностью 4.5% или 5%.
«Это нечестный обмен», — сказала она.