Izbira trga in partnerjev
# Podjetnik tedna Gal Schmuckler # Post 4
Zato sem se vrnil v Austin Texas, kjer živim.
Austin je neverjetno mesto in najbolj rastoče na področju nepremičnin v zadnjih letih, resnično zabavno mesto za življenje.
Zakaj torej ne bi delali nepremičnin v Austinu ??
To je vprašanje, ki mi ga veliko postavljajo. Predvsem prijatelji iz države, ki slišijo o tem, kako se Austin razvija in da je to naslednja Silicijeva dolina.
To je res.
Težava pri zgodbi je, da iščem nekaj drugega. Iščem denarni tok.
Austin je neverjeten za povečanje vrednosti, vendar je donos v razponu 4 odstotkov (zgornja meja - po stroških), če mi uspe v celoti refinancirati, kot sem govoril v prejšnji objavi, bom dosegel stanje negativnega denarnega toka .
In to ni poslovni model, ki si ga prizadevam.
Kakšen je torej moj načrt ???
Želim kupiti nepremičnine z visokim donosom.
Velikokrat je visok donos povezan s tveganjem. Kar je res.
Kako torej definirate tveganje ??
Delamo na območju razreda C.
Naš način zavarovanja najemnin in nepremičnin je, da natančno preverimo preteklost, vzamemo prvi, zadnji mesec in tudi polog.
Poleg tega si prizadevamo, da 50 odstotkov najemnin prihaja iz države iz programov, kot sta Saksin 8 in Veterani.
Včasih so težave in so najemniki težji, a ko razumemo, da so ljudje, tako kot mi in jih obravnavamo s spoštovanjem, bomo običajno dobili dobre najemnike, ki bodo ostali dlje časa.
Dejansko imamo samo 5 odstotkov prostih delovnih mest. Kar pomeni, da najemniki ne odhajajo in dajejo tudi dodaten denar, ker jim dajemo isto valuto.
Kako sem torej prišel v te nepremičnine ??
Tako sem spoznal, da Austin ni zame, in začel iskati, kateri trg je zame najboljši za moj poslovni načrt.
Tako sem prišel v Houston.
V Houstonu nisem poznal nikogar, ki se ukvarja z nepremičninami, in nisem poznal nikogar, ki bi vedel, zato sem iskal na Facebooku.
Da, na tej platformi je veliko problematičnih stvari, vendar jo uporabljam predvsem za porabo informacij.
In ravno to počnem v tej skupini.
Tako sem prišel do partnerja v Houstonskem polmesecu.
Neverjeten fant, ki je dolga leta v nepremičninskem poslu v Houstonu in sem videl, da je v tej skupini pisal v "Podjetnik tedna". Zato sem se samo obrnila nanj. Spoznala sva se in pošteno sva imela kemijo.
Začeli smo z delom.
Preučili smo veliko skupnih naložbenih nepremičnin in trg je bil pretežak in konkurenčen. Zato sem rekel samo polmesec, pojdimo na jadranje.
Preučili smo področje in po treh tednih smo že sklenili prvi posel in na njem zaslužili 3 dolarjev.
Bilo je neverjetno, predvsem pa nam je dalo dokaz koncepta (spoznali smo, da deluje).
Začeli smo teči
Sprva smo klicali sami, zdaj pa že imamo telefone, ki kličejo prodajalce in sklepajo pogodbe.
Ampak jaz ... hotel sem zbrati čim več sredstev.
Tako smo še naprej hodili v Houston.
Po nekaj mesecih sem spet odletel v Jacksonville, kjer sta se moja prijatelja iz otroštva, Itai in Shai, 3 leta ukvarjala z nepremičninami.
In za razliko od mojega prvega leta tja, sem že imel jasno predstavo, kaj želim početi.
Odprl sem jim področje veleprodaje, kjer je neverjetno, da ste pravzaprav na voznikovem sedežu.
Pogodbo o pogodbi lahko prodate, kot je običajno na debelo, posel lahko kupite in prodate na trgu (možno je tudi s premostitvenim posojilom in potem ženske iz žepa manj), lahko kupite zemljišče in zgradite in lahko samo kopičite sredstva.
Glavna stvar je prinesti dober posel.
To je težko in dolgočasno in zahteva veliko dela in naložb, ko pa se to zgodi, je nebo meja.
Zato smo začeli delati in objavljati akcije, da bi nam omogočili nakup čim več visoko donosnih nepremičnin in tistih, za katere bi lahko dobili celotno refinanciranje.
To je naš poslovni model.
Kupite nepremičnine do 70 odstotkov tržne cene, vzemite trd denar, ki nam bo omogočil nakup nepremičnin, če jih 80-90 odstotkov financira zasebni posojilodajalec (po precej visoki obrestni meri) in po 3-4 mesecih pojdite na isto zemljišče in refinanciranje nizkih obresti. (In obrestne mere so danes v ZDA zgodovinsko nizke).
Ko pomislite na to, če vzamete financiranje pri 4 odstotkih in inflacijo pri 4 odstotkih, v bistvu dobivate denar brezplačno.
Poleg tega, ko vzamete financiranje v Združenih državah in ga pametno porabite, lahko pridete do situacije, ko ne plačujete davkov.
To je res zabloda, toda na kapitalističnem trgu, kot je v ZDA, je treba razumeti, kako deluje denar in kako ga lahko najbolje izkoristimo.
Warren Buffett vedno pravi, da njegova tajnica in vajenec plačujeta več davkov kot on.
Malo sem brskal po temah, ki me navdušujejo, vendar se bomo vrnili k veleprodaji.
To, kar pravzaprav počnem v Houstonu in Jacksonvilleu, preprosto pridejo najprej prodajalci, ki resnično želijo prodati nepremičnino in jim omogočim čas in udobje.
Če nepremičnina ustreza mojim kriterijem, jo kupim, če pa ne, jo prodam. Najpomembneje je, da imam veliko izhodov in kot sem rekel, v bistvu sem na voznikovem sedežu.
Torej obstajajo boljši posli in manj dobri. Pri ravnanju s telefoni, ki vam ustrezajo, s programsko opremo, ki povzroča težave, s prodajalci, s kupci, z naslovnimi podjetji, s polnimi nepričakovanih naramnic, je veliko glavobolov.
Na koncu pa se mi na koncu ne zdi nič takega donosnega.
Poleg tega je pomembno omeniti, da je izbira partnerjev ključnega pomena in je ključ do vsakega podjetja.
Imam izkušene partnerje, ki jim zaupam.
Učim se od njih in oni se učijo od mene. Vsak prinese svoj del k mizi in to je najpomembnejše.
Za tiste, ki so na drugih področjih izgoreli zelo problematični partnerji, je izbira partnerja kritična.
V naslednjem prispevku bom navedel primere dveh poslov, ki sem jih sklenil, enega boljšega in enega manj dobrega in kaj sem se iz tega naučil.
Na sliki Jacksonville City of Lights?
Upam, da vam je všeč in se vidimo v objavi 5 :)
Ljubezen
val
Odgovori