Možni učinki orkana Ian na nepremičninski trg

לפני קצת יותר משבועיים, הוריקן איאן הרס אזורים רבים בדרום מערב פלורידה עם רוחות הרסניות והצפות היסטוריות. בעוד הקהילות המושפעות נאבקות להחזיר לעצמנו תחושת נורמליות כלשהי באמצעות שיקום החשמל, המים והתקשורת, אנו מתחילים לעלות שאלות לגבי האופן שבו הסופה הזו תשפיע על שוק הנדל”ן המקומי. אתייחס לכמה מההשפעות המיידיות שעמן מתמודדים המתווכים שלנו על חוזי מכר תלויים וההשלכות של אירוע הוריקן במהלך תקופת החוזה. בנוסף, אגע בהיבט הצופה פני עתיד של שוק הנדל”ן ואיזו השפעה על מחירי הדירות עשויה להגרם כאשר אנו מתקנים ונבנים מחדש מכוחות ההרס של ההוריקן..

ימים לפני איאן ועד היום, התעוררו מספר שאלות וחששות לגבי הזכויות והחובות של הקונים והמוכרים כאחד במסגרת חוזה המכירה הממתין להם. למען הפשטות, אתייחס רק לחוזה למכירה ורכישה למגורים FR/BAR “כפי שהוא” (“חוזה הרכישה”), שכן הוא החוזה העיקרי המשמש בשוק הנדל”ן למגורים שלנו, אך בשום אופן לא החוזה היחיד המשמש בשוק שלנו. כצוות הנהלה, הברוקרים המנהלים שלנו ועו”ד הבית שלנו מצאו את עצמנו מוציאים אבק מעל הוראות החוזה שכמעט לעתים רחוקות, אם בכלל, מנוצלות במהלך העסקים הרגיל. סעיפי חוזה העוסקים בנושאים כמו כוח עליון, סכנת אובדן וזכות הבדיקה הפכו לראש ובראשונה בעת פענוח הזכויות והחובות של הצדדים לחוזה הרכישה לאחר ההוריקן.

כאשר מתרחש אסון טבע כמו סופת הוריקן, המונח החוקי “כוח עליון” נזרק לפעמים בטרם עת. בהקשר חוזי, הכוונה היא למעשה של אלוהים (למשל הוריקן) או אסון אחר (למשל מלחמה) שמונע מהצדדים בחוזה לבצע את החוזה בכלל או לפחות לא מסוגל לפעול עם לוחות זמנים שנקבעו במקור בחוזה.
במקרה של חוזה הרכישה, מסגרות זמן הקשורות לבדיקות עשויות להיות בלתי אפשריות לעמוד בהן עקב הגבלות שהוטלו על ידי ההוריקן (למשל אי יכולת לגשת לנכס). יתר על כן, תנאים מסוימים של אישור הלוואה עשויים שלא להיות אפשריים עקב מצב הנכס הפגוע כתוצאה מהוריקן. הוראת כוח עליון בחוזה הרכישה קובעת הארכה של פרקי זמן אלו במקרים מסוימים, וזכות לבטל את החוזה בנסיבות אחרות.

חלק מהקונים היו להוטים לבטל חוזי רכישה ממתינים מיד לפני ואחרי ההוריקן בהתבסס על לא יותר מאשר חוסר הנוחות ואי הוודאות שהסופה יוצרת לפני ואחרי הנפילה. הרבה פעמים, זה לא כל כך פשוט. הפרשת סיכון הפסד בחוזה הרכישה מחייבת את המוכרים לתקן כל נזק שנגרם לנכס עד 1.5% ממחיר הרכישה. הוראה זו של חוזה הרכישה מוזכרת לעתים רחוקות, והיא תדרוש עדכון מסוים לאחר יישום השבועות האחרונים של החיים האמיתיים. למשל, מי יקבע את שווי התיקונים הדרושים – הקונה או המוכר? מה אם יש מחלוקת לגבי גובה התיקונים הדרושים? אלו הם התחומים האפורים ששומרים על עורכי דין מקרקעין בשכר ודורשים בירור נוסף בתיקונים עתידיים של חוזה הרכישה.

הוראה נוספת בחוזה הרכישה היא זכות הבדיקה, הקובעת בדרך כלל כי בהתראה סבירה, מוכר יעניק גישה לנכס שלו עבור הקונים הפוטנציאליים כדי לערוך בדיקות והליכים אחרונים לפני הסגירה. לאנשי מקצוע ועורכי דין בעלי מוניטין בתחום הנדל”ן יש דעות שונות לגבי הוראה זו בכל הנוגע לזכותו של הקונה לבחון מחדש לאחר סופת הוריקן כדי לוודא שהנכס נמצא באותו מצב כפי שהיה כאשר הוא נכנס לחוזה. השכל הישר יכתיב שלקונה תהיה זכות זו, אך יש הטוענים שברגע שקונה יעבור את תקופת הבדיקה שלו, אזי אזור זה של החוזה אינו מציע את הזכות לבקר מחדש בנכס לצורך בדיקה נוספת.
התחום האחרון שגרם לבלבול משמעותי הנופל מחוץ לחוזה הרכישה, אך עדיין קשור מאוד, הוא הקצאת הטבות במסגרת פוליסת ביטוח הדירה של המוכר. בעיקרו של דבר, בנסיבות מסוימות, המוכר יכול להקצות את תמורת פוליסת הביטוח שלו לקונה החדש כדי שיוכל להמשיך בתיקונים הנדרשים. אני קורא בחום לכל מי ששוקל דרך זו להתייעץ עם סוכן ביטוח ו/או עורך דין נדל”ן בעל ידע על מנת לוודא שננקטים הצעדים הנכונים.

אז עכשיו, לאחר שדיברתי על כמה מהסוגיות החוזיות של עסקאות נדל”ן ממתינות, בואו נעבור לעתיד של שוק הנדל”ן לאחר הוריקן איאן. באופן כללי, המחירים נוטים לעלות בעקבות אסון טבע. לפי מאמר שפורסם לאחרונה על ידי Florida Realtors, “Veros Real Estate Solutions העריך שמחירי הנכסים עלו על הממוצע הארצי ב-7% בחמישה אזורים מטרופולינים במהלך 12 החודשים לאחר פגיעת סערה גדולה.” אם היינו עדים למשהו בשבועות האחרונים, זה שדרום מערב פלורידיאנים הם חבורה עמידה ואין לי ספק שנבנה מחדש אפילו טוב יותר מבעבר.

הגורם המשמעותי ביותר שיכול לזרוק כדור עקום להתאוששות של שוק הנדל”ן המקומי שלנו הוא העלות והזמינות של ביטוח רכוש. אפילו לפני ההוריקן הזה (שהייתה היסטורית בגודלה ובכמות ההרס שלה), שוק ביטוח הנכסים בפלורידה היה מוכה קשות ופעל על בסיס רעוע במקרה הטוב. ככל הנראה יידרש שילוב של סובסידיות פדרליות ו/או ממלכתיות כדי למשוך את כמות ההון הפרטי שיהיה צורך לשמור על שוק ביטוח נכסים בר-קיימא בפלורידה.
בלי קשר, חזרנו למכור בתים ואני בטוח ששוק הנדל”ן שלנו יתגלה כעמיד כמו אזרחיו. אנחנו נשארים מחויבים לעזור לאלו שנמצאים בדרום שלנו שנפגעו כל כך מהסופה, ואנו נעשה כל שביכולתנו כדי להחזיר אותם לדרך ההחלמה.