# יזם השבוע – פוסט מספר 2
שלום לכולם, אורי בר.
פוסט זה מוקדש לבדיקת נכסים לקנייה למטרת השכרה.
ברמת המאקרו
זה הכל עניין של Risk VS Rewards. כלומר,
ככל שהסיכון גדול יותר
כך התשואה יכולה להיות גבוהה יותר ולהפך.
1. אזורים
1.1. בהסתכלות רוחבית,
כל עיר בארה"ב מחולקת לכ 4 אזורים לא כתובים:
1.1.1. אזור A – בתים פרטיים המוחזקים ברובם על ידי בעלי בתים ולא שוכרים. האוכלוסייה הינה ברמה סוציו אקונומית גבוהה.
רכישת נכסים מסוג זה לא תניב רווח תשואתי גדול כיוון שמחיר הנכסים גבוה ביחס למחיר ההשכרה.
הנכסים שכדאי לרכוש לשכירות הינם בניינים שהcap rate שלהם הינו יחסית נמוך (4-6%). הכנסה פאסיבית זו מוגדרת כטובה ברמת סיכון נמוכה שכן כמות התיקונים והנזק לרכוש קטנה בעוד שהדיירים מצויינים.
1.1.2. אזור B – אזור מעורב של בעלי בתים ושוכרים. האוכלוסייה קצת פחות טובה מזו באזור A וניתן לרכוש נכסים המצריכים רמת תיקון יחסית קטנה. השוכרים יחסית יציבים (צווארון כחול ובוגרי פקולטות) התשואה עולה לאזור 7-9%.
1.1.3. אזור C – אזור מעורב של בעלי בתים ושוכרים אם כי יותר לכיוון שוכרים. האוכלוסייה מורכבת מאנשים שעובדים בעסקי ה Retail, תעשייה, נותני שירות וכו. התשואה המתקבלת באזורים אלו נעה סביב 9-11%. ה Vacancy rate עולה וכמות התיקונים עולה.
1.1.4. אזור D – מורכב בעיקר משוכרים. האוכלוסייה מתאפיינת באנשים קשיי יום ונתמכי מדינה. פשע הרבה יותר מקובל באזורים אלה. אזורים מסויימים בתוך D הינם אזורי פשע מסוכן (סמים זנות וכו). התשואה מרקיעת שחקים אם כי ביחס ישיר לסיכון. באזורים מסויימים עלויות הסגירה עולות על שווי הנכס. ה Vacancy rate גבוה וכמות התיקונים גבוהה.
התשואה המתקבלת באזורים אלו גבוהה מ 11% (על הנייר)
2. שלב התשאול
אנו נשאל את עובדי תעשיית הנדל"ן באיזה אזור הם ממליצים לנו לקנות בתים להשכרה. השאלות הן קריאת כיוון והבנת האזור ככלל.
מתווכים, מנהלי נכסים ושמאים
הם אנשי המקצוע איתם אנו רוצים לדבר.
מתווכים יודעים היכן אנשים קונים ואיך מתפתח האזור (מגמות בשוק).
מנהלי נכסים יודעים לחשב מהו ה – vacancy rate ובאיזה אזור הדיירים טובים יותר עבור בעל נכסים.
שמאים יודעים להגיד מהם ה Trends בשוק ומהם התמורות החלות בשוק.
3. מגמות בשוק
בדיקה כיצד השתנה שוק השכירות ב – 5 השנים האחרונות ומה הצפי לשינוי בשנים הקרובות. חיפוש הנושאים הבאים:
3.1. י Market analysis, Market trends, Rental market forecast
3.2. י Vacancy rate – נתון חשוב מאוד בחישוב התשואה העתידית. (האחוז מוכפל ב -Gross Income)
3.3. פיתוחים עתידיים של האזור.
3.4. מספר הנכסים המוצעים להשכרה באזור והזמן שהם מפורסמים עד להשכרה.
3.5. מספר הנכסים הריקים באזור.
4. איזה סוג נכס לקנות?
4.1. על מנת להגדיל את הביקוש בקרב השוכרים הפוטנציאלים אני מעדיף לקנות 3 Bedroom. 2 Bedroom פחות סחיר מ 3 Bedroom.
4.2. ברמת הסיכון Single family בדר"כ מסוכן יותר מ – Multi family.
למה?
כיוון שב Single family כל הביצים נמצאות בסל אחד.
כאשר דייר עוזב אין לי כלל הכנסה.
אך,
ב Multi family כלל הדיירים
בדרך כלל לא עוזבים את הנכס יחדיו.
לכן, אם דייר אחז עוזב יש לי הכנסה משאר הדיירים.
מכאן,
ככל שמספר "הדלתות" בנכס עולה, אחוז הסיכון שלי יורד.
5. מיקום הנכס בתוך השכונה הספציפית
5.1. נכסים שממוקמים על כביש ראשי, בסמוך לפסי רכבת, ליד מפעלים או כל מטרד אחר, ימכרו באופן ריאלי במחיר נמוך יותר מאשר נכסים אחרים.
5.2. נכסים הממוקמים ליד בית ספר, משטרה, בתי חולים (לא ממש צמוד אליהם) נחשבים לאזורים יותר בטוחים כיוון שברוב המקרים ישנה אבטחה של שוטרים ולכן רמת הפשע צונחת. כמו כן מיקומים אסטרטגים עדיפים לסוגים שונים באוכלוסייה.
5.3. בדיקת עלות ה Property tax. לפעמים הוא דיל ברייקר!
מקרה בהווה נכון לכתיבת שורות אלה
לקוחה טובה שלי, מור ביקשה שאחפש לה נכס להשכרה.
מצאתי לה נכס במיקום טוב ובשכונה טובה ומתפתחת.
לאחר כלל החישובים וההורדות (ולאחר שהורדתי כ 45% מכלל ההכנסות החודשיות), הרווח התשואתי שלה יהיה כפי שחשבנו.
חשבתי לעצמי כיצד אני יכול להוריד את מיסי הנכס השנתיים כדי שהרווח התשואתי של מור יעלה.
הרי המיסים השנתיים מחושבים בין יתר הפרמטרים, וכחלק נכבד מכך, בעלות הנכס המוערכת על ידי שמאי המחוז במכפלת אחוז מיסוי שנקבע על ידי כל מחוז ומחוז.
במידה והנכס ירכש במחיר נמוך בכ 25% ממחיר זה, אזי נוכל לדרוש כי מחיר המס השנתי יקוזז.
לכן,
הצעתי כי נגיש בקשה להורדת המיסים על ידי עו"ד מקומי שיגבה כסף בהתאם להצלחתו.
5.4. איזה בית ספר משתייך לשכונה בה הנכס נמצא. ה Rating של בית הספר משפיע באופן ישיר על שווי הנכס, על הביקוש ועל זמן המכירה שלו.
מקרה שקרה
לפני שלושה חודשים חיפשתי ללקוחה שלי, הדר, נכס לקנייה באוהיו.
היא רצתה נכס לתקופה ארוכה שיכניס לה הכנסה פאסיבית.
מתווך שהכירו לי, הציע לי נכס לקנייה.
בדיקה ראשונית, בעקבות ה Comps (נכסים להשוואה)
אותם שלח אלי,
הראו תוצאות ממש טובות.
הנכסים להשוואה היו במרחק קטן מאוד
מהנכס אותו רציתי לרכוש
מרחק של 0.2 מייל.
הנכס היה במצב טוב
יתרה מכך, חלק מהנכסים להשוואה
היו ממוקמים באותו הרחוב
אך מעבר לכביש
בבדיקה פשוטה שערכתי
נמצא כי הנכסים להשוואה היו שייכים
ל School district אחר
מזה שהוצע לי.
ההבדל היה מינורי אם כי
ממש משמעותי
מחיר הנכסים באותו ה – School District
היו גבוהים בממוצע בכ 27%
מהנכסים מצידו האחר של הרחוב.
6. הוצאות שוטפות (עיקריות) באחזקת Rental
6.1. י Property tax
6.2. י Insurance
6.3. י Maintenance
6.4. י Occupancy permit
6.5. י Utilities (water & sewer)
6.6. י Unexpected repairs
6.7. י HOA – home owner's association
7. תקופת זמן מינימלית לחישוב תשואה ממוצעת
אבין 3 – 5 שנים. בפרק הזמן הזה אנו נוכל לחשב וודאות גדולה את התשואה הממוצעת לגבי הנכס.
למה?
כיוון שיכול להיווצר מצב
בו שנת השכירות הראשונה תהיה שנה חלומית
שנה בה התשואה תרקיע שחקים ל 15%
או,
ששנה מסויימת תהיה ממש לא טובה
בה לאחר כחודשיים מגיע הסנריו הבא:
7.1. הדייר לא משלם
7.2. נדרש Eviction שעורך כחודשיים ועולה כסף
7.3. אנו משלמים לשריף כדי שיוציא את הדייר
7.4. אנו נאלצים לשלם שכירות עבור החפצים של הדייר
7.5. אנו משלמים עבור הנזק שגרם הדייר בנכס (עלות ה Deposit שהשאיר הינה כחמישית מעלות התיקונים)
7.6. אנו מחכים כחודשיים לאכלוס הנכס.
7.7. אנו משלמים לחברת הניהול חודש שכירות על אכלוס הנכס.
לכן,
מאוד מאוד חשוב לאכלס את הנכס בדייר טוב
ולעשות Screening
על אף שחברת הניהול אמורה לעשות זאת
אנו אומורים לבדוק אותה
8. בדיקת מחיר השכרה ממוצע
כיצד נוכל לדעת את מחיר ההשכרה של הנכס?
8.1. האתר Rentometer.
8.2. מתווכים
8.3. חברות ניהול
8.4. ניתן לבקש מהבעלים את דוח המס שלו שנתיים אחורנית ולראות כמה באמת היה ה Rent בכל חודש עליו הצהיר.
8.5. ניתן לבקש מחברת הניהול rent roll של שנתיים אחורנית.
בנוסף, כדאי לבחור חברת ניהול מעולה
חברת ניהול הינה העיניים והרגליים שלנו.
חשוב לבחור חברת ניהול אמינה
שתגן על האינטרסים שלנו מעבר לים.
כמו כן,
לפעמים כדאי לשקול לשכור את שירותיו
של גוף או יחיד מישראל או מעבר לים
שעוסק ב"ניהול" חברת הניהול.
לגוף זה הידע לבחון ולהדריך
את חברת הניהול
כיצד לפעול,
ולהשביח את הנכס.
הצלחות לרוב!!!
אורי בר
תודה רבה, פוסט מלמד מאד ועושה ממש סדר!
אורי תודה על פוסט מעולה. לומדת ממך המון. סופר מקצוען!!!
פוסט מצוין, בהחלט מארגן את הידע לכל יודעי הדבר אך פחות מאורגנים ובמקביל מסייע לכל אלו שלא מכירים את הנושא. אני באופן אישי פחות מסכימה בעניין אחזקת נכסים במולטיפמילי ובתי קרקע. אתה יכול לקנות בתי קרקע במספר שכונות ולפזר את הסיכון לסטטוס האזורי ואילו במגדל מגורים אתה שם את כל הביצים בסל אחד. הייתי מוסיפה לוח סיכונים (אתו אני עובדת) לשלב תחזוקת הנכס ולבקרות שיש לבצע בשלב התחזוקה.
אחלה פוסט!
פשוט אלוף ואיזו נדיבות עם הידע שלך
תודה Ori Bar על ההשקעה המוצלחת והליווי המסור
פוסט מעולה, ניתוח מדויק, חולק רק על תובנה אחת של מולטי פמילי, לדעתי עדיף לפזר סיכון על מספר סינגלים מאשר במולטי אחד.
אורי איזה דיוק, פוסט מעולה, מדוייק וחשוב … ברשותך מעביר לקבוצות שלי (כמובן עם קרדיט לכותב).. אלוף אתה.. ????
וואו! תודה רבה על ההסבר המפורט שהגיע בדיוק בזמן ?
בהצלחה לכולם
כל הכבוד אורי
וואו אהבתי, הסבר מפורט מועיל מאוד
תודה!
אורי אתה פשוט אלוף?
“6. הוצאות שוטפות (עיקריות) באחזקת Rental”
שכחת את הפרט הכי חשוב: CAPEX
כל הכבוד, אורי, עשיתי סדר מופתי (וגם “פתחת עיניים” למספר נושאים שהרבה מתקשים לראות). לגזור ולשמור! ???
Michael Lerman
???
אלוף העולם
כל התורה על רגל אחת, מרשים מאוד!!
יפה מאד. מחכה לעוד ??
תודה על פרוט האזורים, עכשיו זה יותר ברור.