היהירות מהשטן – העסקה הראשונה בארצות הברית

#יזםהשבוע גלעד בוזגלו #פוסט2
אחרי 10 שנות ניסיון בשוק הישראלי ולא מעט עסקאות
התחלתי להבין
1. שהשוק הישראלי התייקר מאוד והוא רחוק מלהביא לי את הרווחים שאני שואף אליהם
2. אין לאן להתקדם הרגולציה /מס הרכישה פשוט מחסלים את הרווח , רציתי לגדול לעבור לעסקאות גדולות יותר, בישראל היכולת הזאת מאוד מוגבלת
התמקצעתי ולמדתי את תחום הנדל”ן בארצות הברית , אחרי 3 חודשים יצאתי לבצע את העסקה
הראשונה
אחת הטעיות שלי ,שכיבכול “הגעתי עם נסיון” אימצתי את הגישה שעבדה לי טוב בישראל, ובארצות הברית איך נגיד בעדינות…. עובדת על הפנים ????
הגישה שלי להשקעות בישראל היא שאין ממש משמעות למיקום הנכס, הניסיון שלי מראה שבכול מקום שגרים בו אנשים ניתן לעשות עסקאות טובות
פשוט צריך לדעת לנתח את השוק לדעת את מחיר השוק להכיר את קהל היעד להשכרה ולמכירה ואת הצרכים והיכולת שלהם, ופשוט לבצע ????
כראיה לכך ביצעתי עסקאות שעבדו מעולה בשכונות שנתפסות כקשות מבחינת היתעסקאות מול שוכרים: נכסים באזורים קרית שמונה , דימונה , טבריה,
אחרי שחקרתי ובדקתי כמה שווקים בארצות הברית בחרתי לבצע את העסקה הראשונה בעיר Toledo
שבמדינת Ohio הרגיש לי שזה שוק בתולי “מתחת לרדאר” תשואות גבוהות ביחס לחלופות
הגעתי לעסקה במחיר מצוין בשכונה במעמד סוציו אקונומי הנמוך ביותר מה שנקרא ” קלאס D “(נכסים בשווי שוק של 20-30 אלף דולר)
אזור עם אוכלוסיה לא פשוטה , פוטנצייל התשואה כ 15-% 20% קל… על השכירות, על נייר מדהים, ובמציאות הרבה פחות
למרות המלצות מצד יזמי נדל”ן בעלי נסיון לא להיכנס, החלטתי בכול זאת לנסות את מזלי
זה התחיל מכך שהתקשתי למצוא קבלן שיפוצים שרצה לקחת את העבודה והמשיך בכך שהתקשתי למצוא חברת ניהול רצינית שרצתה לעבוד על הנכס
בקיצור נכנסתי לתקופת חורף שלגים כבדים מבלי שמצאתי שוכר, בנוסף התגלה נזק בצנרת של הבית
בעלות תיקון של 4000 דולר נזק שווה ערך ל16%
מערך הבית
הבנתי שאני חייב למכור את הנכס לפני שאני מתחיל
להפסיד בעסקה, למזלי הרבה בזכות יזם הנדל”ן Benny Shalev שעזר לי לצאת מהבוץ, מכרתי את הנכס ללא הפסד כספי (ממש על הדולר ???? )
אז מה למדתי מהעסקה ?
1. ענווה – זה שיש לי נסיון בישראל לא אומר שום דבר
על השקעות בארצות הברית
2. אומרים שהעסקה הראשונה היא הכי קשה, ברור לי שחלק מהטעיות שעשיתי בעסקה נבעו מחוסר נסיון
3. בנוסף הקשתי על עצמי עוד כשהחלטתי לרכוש את הנכס הראשון דווקא במקום שמאוד קשה להרוויח ממנו במיוחד אם אתה לא מקומי שיכול לנהל את ההשקעה בעצמך
בתמונה הנכס המדובר ברחוב booth 1034
שב Toledo
4. למדתי לבדוק ולנתח את השכונה ברמת האנשים שגרים ולוותר על התענוג של 20% תשואה באזורים “קשים” ולהתמקד באזורים יציבים יותר (קלאס C)
בתמונה הנכס המדובר