המקל וגזר – נתחיל מהגזר:
#יזם השבוע אדם אשכנזי # פוסט2
בפוסט הקודם, סיכמתי שבסבב הפוסטים אני אדבר על מקלות וגזרים, דהיינו – על הדברים הנחמדים שכן הצלחתי לעשות בשנת היזמות הראשונה שלי, ובעיקר על הפשלות (ויש מלא….).
היום נתחיל מהגזר.
הבית הראשון שלי – בעיירה שנקראת Brackenridge (העיירה נמצאת מחוז אלגני – המחוז של העיר פיטסבורג). סינגל פמילי, 3 חדרי שינה, בית שימוש אחד ועוד חצי (בפיטסבורג והעיירות מסביבה, יש דבר שנקרא “פיטסבורג פוטי”. קרי: שירותים ומקלחת במרתף, שנבנו בבתים ישנים, משום שהסביבה הייתה סביבה של כורי פחם. על מנת שאותו כורה פחם שחוזר הביתה יוכל להתקלח בלי לכלכלך את הבית, בנו לו בית שימוש ומקלחת לרוב במרתף). בדרך כלל, השירותים\מקלחת נמצאים במרתף, והם ישנים מאוד, ומצויים בבתים מאוד ישנים (אני מדבר על תחילת המאה הקודמת – ברמה הזו).
אז אחרי שהגעתי לשטח בדצמבר 21, הכרתי אנשים, סיירתי קצת בשטח, בשכונות, ועיירות שלמדתי לפני להכיר “על הנייר” מהאינטרנט, נתקלתי בנכס הזה, הוא הועמד למכירה ב- 75K.
הוא היה נראה לי פשוט, רגיל, אזור ועיירה לא רעה בכלל (שכונה B אפשר לומר, במונחים המוכרים לנו), כזה שתכלס, אם ממש רוצים אין באמת עבודת שיפוץ שצריכה להיעשות בו (כלשון המתווך שלי עמו הייתי בבית עצמו בזמן אמת).
האמת, כבר כשראיתי את הבית, נגלה לי דבר אחד מהותי, שאומנם זהו בית של שלושה חדרי שינה, אבל יש עליית גג נפרדת, עם כניסה ודלת נפרדת, ונוחה. עליית הגג הייתה במצב אסוני, מוזנחת בטירוף. אבל – ראיתי דבר פשוט: עוד חדר! כן כן, במקום 3 חדרים, 4 חדרים. זה היה החזון שלי.
אז ניתנה הצעה, רצו כאמור 75, הצעתי 60, סגרנו על 66, עם זכות ביטול אחרי אינספקשן + טרמיטים.
טרמיטים – לא היו. אבל כן היה דבר שנקרא “KNOB AND TUBE”, קרי – חוטי חשמל עם אריגים, דבר שכבר נאסר בשנת 1978. המשמעות – צריך לעשות חשמול מחדש לכל הבית. טוב, חשבתי לרדת מהעסקה, אבל אז אמרתי לעצמי – נו מה, צריך ללמוד ולהתחיל ממשהו, סה”כ הבית היה במצב בסדר גמור (גג תקין, אינסטלציה כנ”ל). היה צריך גם להחליף חימום (“פורנס”), וחלונות (דבר שזלזלתי בו בהתחלה, אבל נדבר על זה בהמשך).
טוב, הצלחנו להוריד עוד 2000 $ מהמחיר, עקב הדוח אינספקשן, בדיעבד, אין ספק שעם מתווך קצת יותר אגרסיבי אפשר היה להוריד יותר, אבל אין חוכמה טובה יותר מחוכמה בדיעבד.
הדירה נרכשה, החל שיפוץ.
טעות ראשונה: חשמלאי, סה”כ בחרתי חשמלאי עם ביקורות טובות, והאמת הוא היה דיי בסדר ובסוף עשה עבודה סה”כ מקצועית. הוא פשוט פישל בשני נושאים, שאחד מהם הוא אשמתי. קודם כל, הוא עבד לבד. זה מאוד נחמד שעובדים לבד, אחלה להעסיק בעלי מקצוע שהם סוליקו, אבל אם מדובר בפרויקט גדול, וחשמול מחדש הוא פרויקט גדול (מראש הובהר בהסכם שהעבודה תימשך 3 שבועות, רצוי מאוד לקחת מישהו שעובד בצוות (או שיש לו צוות) גם אם זה יותר יקר.
כי מה קרה? החשמלאי, כמו כל קבלן אמריקאי טיפוסי עם סיפוריו השונים, היה צריך פעם אחת לקחת את הילד לקופת חולים, ופעם לענות לקריאה של לקוח, ופעם סתם להימרח ולקחת לו את הזמן. אז בסוף עבודה של שלושה שבועות לקחה קרוב ל – 6 שבועות.
טעות 2 מחיר – טעיתי, בדקתי רק שתי הצעות מחיר, שילמתי 16,000$ על חשמול מחדש (3 קומות כולל החלפה של לוח חשמל), למרות שתכלס, עם קצת יותר השקעה, יכולתי לעשות את זה ב – 4000 -6000$ פחות.
טעות 3 חוזה – לא דאגתי שבחוזה יהיה תשלום על איחור בעבודה, לצערי שילמתי על זה בעוד שבועיים, ועיכוב שגרר עיכוב לקבלן הנוסף שעבד בבית שעבד על הבית גופו.
טעות 4 אגרסיביות – בדיעבד, שבועיים לפני סיום העבודה, הקבלן היה צריך לרכוש עוד ציוד ב- 700 דולר, כל כך למה? כי הוא פישל… למה פישל? (אני מסביר בשפה שאני חושב שאני מבין אבל אני לא חשמלאי) כי הוא טעה בכמה חיבורים, שלא תואמים לתקן. הבעיה שהוא גם הודה בפני בטלפון שהוא אכן טעה. תהיתי מדוע אני צריך לשלם על זה? והוא כמו שאמריקאים יודעים לחרטט ידע להסביר לי בצורה מאוד משכנעת למה אני צריך לשלם על הטעות שלו.
זו טעות גדולה שלי, זו טעות שנבעה קודם כל מחוסר ניסיון. שנית – בהיעדר היכרות ובהיעדר עדיין צוות ראוי (היום יש לי שני חשמלאים נהדרים ואמינים שאני יכול תמיד להסתייע בהם ולחלק להם פרויקטים, ככה שיש לי יותר כוח מולם), וגם טעות של פחדנות שנובעת מחוסר ניסיון.
עד כאן, הקבלן החביב קיבל מה שמגיע, אני קיבלתי בית מחשמל (תרתי משמע), כמובן שהוא הפסיד אותי. זבשו.
בד בבד, סגרתי עם קבלן כללי, מה רציתי לעשות? ריצוף, ארונות מטבח, עוד כמה טאצפים, וכמובן – הפיכת עליית הגג לחדר רשמי (עם ארון מקובע וכיו”ב). הכרתי שם קבלן נהדר, שמלווה אותי עד היום (עם עצירה מסוימת עקב תאונת דרכים קשה שהוא עבר). סה”כ, עבד חלק, עבר חלק.
טעות גדולה נוספת שעשיתי, חלונות – בזמן אמת, לא הקשבתי לקבלן, שאמר שיש בעיה עם הסגירה של החלונות. בראש שלי אמרתי לעצמי, נו בסדר אז לא הכי תקין, שיסתדרו. אז זהו שלא, כדי לקבל שכירות ראויה, ולהימנע מבעיות תחזוקה, וגם מפגיעות גוף, חלונות הם דבר חשוב בארה”ב. בארץ – להגיד לשוכר שלך בעיה שלך תסתדר, עוד יכול לעבוד (גם לא ראוי) אצל אמריקאים, קצת יותר מורכב.
רק בדיעבד, שנכנסו שוכרים (שני קשישים גאים וחביבים), הסתברה לי גודל הטעות בעניין החלונות, כאשר הדייר אכן נפגע מחלון שנסגר עליו במהירות (לא קרה שום דבר דרמטי לשמחתנו). כמובן ששכרתי קבלן שהחליף 16(!) חלונות. עוד סיפור של 8000 דולר לערך.
סך הכל, כולל הכל, 108K.
סה”כ – לא מעט טעויות שלמדתי מהן.
סה”כ, ולימים, שמאי קבע שהבית שווה 160K, וכמובן גם הצלחתי להחזיר לעצמי את רוב המזומן (אני זר אז הצלחתי לקבל 60% הלוואה מערך השמאות).
הפעם היו גזרים, אבל גם מקלות בקטנה יחסית, בפרקים הבאים, נדבר על המקלות (יא ווארדי, כמה מקלות….).
בתמונות – מושא הפוסט.
Responses