Flip - planificación inicial
Publicación 2
As aletas grandes teñen moitas partes móbiles. As chamadas partes móbiles.
Neste post intentarei ilustrarvos como vexo a Flip e cales son os principais pasos que dou para ter éxito e que o proxecto teña éxito.
Avisos previos:
1. O que funciona para min quizais non funcione necesariamente para outra persoa. Ademais, podo dicir que as accións que mencionarei neste post son necesarias.
2. Está claro para ti e para min que non podería cubrir todo nunha publicación. ter en conta.
3. Pídolle a todos que sexan auténticos consigo mesmos: o que queredes implicar no proxecto.
Repito - cantos de vós pode. Non o que soñas con gastar.
Voltadas coma esta levan moito tempo e unha vez que comezas, tes que rematar. E para rematar correctamente, cómpre dedicarlle tempo.
4. O tempo é diñeiro, e o maior inimigo de calquera flip é o tempo.
Os custos en diñeiro + pagos de impostos + pagos de seguros + custos actuais + vendas fóra da tempada prevista = morte clínica para o proxecto.
5. O maior inimigo das fontes en Facebook é combinar o hebreo e o inglés. Mark Zuckerberg tamén escribe en hebreo conceptos en inglés.
Comentarios xerais:
1. Se atopaches un activo que está maiormente roto como a moralidade da UNRA, é moito máis fácil, máis eficiente e máis rápido desposuílo por completo e deixar só a casca (Total Gut).
A enxeñaría inversa é unha operación moito máis difícil e complicada que ver a casa espida.
Axiña que a casa só está nos "clavos", automaticamente reduciches o elemento sorpresa (para peor) de "o que me virá detrás da parede".
2. Faite un favor e traballa con profesionais axeitados (Elaborarei sobre isto noutra publicación).
É unha molestia cambiar de contratista no medio do proxecto.
Por suposto, se non hai opción, non hai opción, pero é posible reducir as opcións de fracaso.
Unha regra de ferro escrita na Torá oral das aletas: non se creou o contratista que non contamine o traballo do anterior contratista. Aínda que fose o propio Sr. Bob DeBanay antes del.
No mellor dos casos, pagará un novo contratista que continuará a obra dende a mesma situación.
Neste caso realista: "Whoah whoah, que fixo ese burro diante de min?" Teño que comezar de novo / romper / percorrido doutro xeito / inventar outra cousa.
En hebreo: non só pagará polo tempo que dure o proxecto ata que atope un contratista substituto, senón que probablemente tamén pague o traballo extra do novo contratista despois do traballo fallido ou inventado do anterior contratista.
3. Debe dominar a lista de cantidades (no noso caso - ámbito de traballo).
Non existe tal cousa como non saber. Isto é unha grave irresponsabilidade.
É certo, non nacemos con fentos e tabiques, pero grazas a Deus hai moitas fontes para coñecer, tamén en liña.
A mellor forma de saber é simplemente estar preto dos profesionais. Tantos contratistas como sexa posible e o maior número posible de sitios.
Non hai substituto para o xogo de pés.
Entón, quizais che levará algún tempo ata que coñezas todos os conceptos e todas as ordes de magnitude dos prezos, pero en Hayat Dinak, investiga. Non veñas ás reunións sen preparar.
4. O máis importante - non é ciencia de foguetes.
Non veño ser un profeta da ira e Deus me libre de non asustar nin estresar a ninguén aquí.
Pola contra, quero que chegues o máis preparado posible e gañes un montón de cartos.
Oxalá todos teñamos éxito.
Antes de mercar:
Probemos xuntos ver algúns dos puntos de que e como conseguiremos *antes* de mercar un proxecto deste tipo:
Puxeches a casa por contrato?
Vamos, estamos entrando no período de dilixencia
Na miña opinión, este período é a obra principal.
Ao longo dos anos, cando traballei nunha oficina de planificadores eléctricos, a antiga empresa sempre me dicía: Todo comeza coa planificación. Que razón tiñan.
1. chegaches á casa xenial. Faino Deberes antes.
Deberes = o que queres da casa e que contratistas traer.
Omar, pon algúns exemplos de deberes. es Benvido:
Chegarás despois de ter feito unha análise e compás para entender e transmitir:
- A que nivel de acabado queres levar o proxecto?
-Cal será o trazado
-Que elementos son obrigatorios e cales están permitidos
-¿Hai/non hai garaxe? Se non, comprobar se hai espazo para engadir?
-¿Está na zona histórica? Cales son as restricións?
- A propiedade está asentada nun pozo? séptico? Conexión urbana?
- Hai espazo para engadir unha ducha? Servizos?
-¿É posible e necesario construír outra planta?
- Que alto ten o teito? Pódese levantar?
-¿Necesitas un acabado de soto?
- Cal é a altura do teito no soto? Non é o suficientemente alto e necesitas un apoio?
-¿Podemos engadir cuartos abaixo?
-¿Estou na zona da Fima? Se é así, ten sentido o proxecto con todas as restricións?
Tes a idea xeral. Ven preparado.
2. Documentación:
Despois de responder a todas as preguntas, vostede (ou alguén no seu nome) chegou á propiedade por primeira vez, irá de habitación en habitación da casa, gravará un vídeo de todo cunha descrición verbal do que ves. diante dos teus ollos, e carga o conxunto á nube.
Chegarás a casa, verás o vídeo varias veces e desde varios ángulos e calcularás custos, ideas de maquetación, tempos, etc.
Podes discutir sabendo que a casa non paga a pena o prezo que pide e terás que pasar ao seguinte proxecto/negociar o prezo.
Se hai un OK -> prepare unha lista de preguntas para a reunión cos contratistas.
3. Profesionais:
Durante o período DD cando entro na casa parece unha selva.
Os subcontratistas van e veñen e divírtense coma se estivesen en WrestleMania na WWF.
Bromas aparte, quererás traer o teu CCTV para obter unha instantánea da casa.
A maioría das veces este ou aquel contratista ten erros e limitacións que poden cambiar todo o deseño.
É un mundo enteiro e non hai forma de describirche que e como facelo nunha liña e cuarto, pero si persoas clave que é importante ter na casa:
Arquitecto, enxeñeiro, interiorista, contratistas (contratistas clave e/ou subcontratistas).
4. Canto custará?
A pregunta do millón de dólares.
Aquí, tamén, é todo un mundo e, desde logo, non para unha liña.
A resposta real (e quizais vergoñenta) depende de ti.
Depende do traballo que fagas, depende do tipo de contratista, depende de canto controles os prezos, depende das túas relacións cos profesionais, depende da túa reputación, depende da dispoñibilidade.
Despois de varios proxectos recibirás ordes de magnitude de prezos e custos, pero o teu traballo é estar sempre ao día dos prezos e dos distintos produtos para controlar as cantidades escritas.
Recolle todas as ofertas que recibiches e engade un 15%-20% ás túas facturas.
5. Corretor:
Trae o corretor de inmobles que che vai vender a casa.
Si, xusto ao principio.
Solicitar recibir todos os seus comentarios e comentarios sobre a identidade do posible comprador, o que está "permitido/prohibido" descoidar, exemplos de acabados, produtos eléctricos, tamaños de habitación, soto, tipos de fiestras, xardín, distribución. Todo.
En canto á identidade do corredor, ese é outro capítulo, pero o que escolleches debería poder contarche todo isto e moito máis.
6. Estratexias de saída:
Cada flip ten buscadores de flip.
Sempre terei outra estratexia de saída para o proxecto en casos extremos (por exemplo: aumento dos tipos de interese).
Xa sexa un aluguer/air-b&b/venda creativa, etc.
É unha mágoa quedarse cun proxecto que non funcionou e vendelo a perdas se pode cambiar de estratexia (aínda que sexa temporalmente) e rendibilizar o proxecto.
7. Dispoñibilidade:
Escolleches aos profesionais só iso... non poden comezar o proxecto pero só en dous meses.... Busca alternativas, consulta a dispoñibilidade!
durante o proxecto:
1. Referencia ás estacións e priorización:
Datos de exemplo: país conxelado, compra no inverno e planea vender antes de abril.
Se vivo en Wisconsin (ou en calquera estado nevado) e quero unha nova calzada de formigón e comprei o proxecto para a mostra en outubro, unha das primeiras cousas que farei é verter o formigón antes de que todo o terreo se converta nun só. gran bola de neve para maio.
Isto significa que se planeaba vender en marzo cando teña formigón novo brillante, esquéceo polo menos outros dous meses.
Cando digo esquéceo = perdas económicas se vendeches sen o formigón novo ou se optases por esperar dous meses.
2. Referencia á tempada de rebaixas:
Na continuación directa da liña número 1, cada estado ten a súa propia estación quente. Normalmente esta é a tempada de primavera (os nenos están inscritos nos cadros).
Cando planifiques a renovación e o custo de venda, debes considerar a tempada de venda.
en exemplos de Fila 2: Escolleu esperar dous meses coa vertedura de formigón? Probablemente perderás o "pico".
3. Prazo de entrega dos materiais no lugar:
Escolleches Finish Materials? Xenial, agora só necesitamos transportalos ao sitio.
O feito de mercar esta fermosa e brillante tella, non significa que estea dispoñible en stock e o seu prazo de entrega será ao noso favor.
Non o consideras? Probablemente atrasarás o proxecto.
Por exemplo: ás veces o prazo de entrega das fiestras é de 4 a 8 semanas, pero planeabas rematar o proxecto noutras 8 semanas e non pediches as fiestras o primeiro día? Probablemente engadirás outra ventá para ti nos custos actuais.
4. Arquitecto, enxeñeiro, interiorista:
Non hai nin haberá en ningún lugar do mundo para traballar ordenadamente e con plans. A mellor forma de triunfar os concellos, os contratistas e as ordes.
Cando todo está disposto e aberto diante de ti, é moito máis sinxelo, cómodo e eficiente facer cambios na DISPOSICIÓN da casa.
Hai medidas para todas as habitacións, móstranse todos os cálculos de carga, cada cuarto ten un nome e cada artigo que pediches ten un enderezo.
5. Marcas, planos e moodboard:
Outra cousa que aprendín da miña experiencia como enxeñeiro na materia: colgar no lugar os planos do arquitecto xunto coa elección do deseñador en cada habitación.
Ademais, tamén pulverei o deseño no sitio:
Tamén para ver que funciona e hai sitio para mudanzas, mobles, etc. E tamén para indicarlle ao contratista onde instalar (si, si, aínda que estea indicado nos planos).
6. Veciños:
Intento "toparme", presentarme e intercambiar teléfonos.
Quero saber deles se os contratistas traballan tarde, se son simpáticos cos veciños, se botan o lixo fóra, etc.
Sorprenderás, pero en zonas menos agradables gardan a casa e o equipamento que hai dentro dela.
Continúa nas seguintes publicacións.
—————————————————————————
O rincón de animación diaria: Nadav Doron Yoav Pinhas
Hai case 5 anos, ao comezo da miña andaina, buscaba converterme nun profesional no mundo das reformas.
Afortunadamente, coñecín a Nadav e Yoav que me inspiraron a cambiar *(e ata hoxe tomo ideas interesantes das súas renovacións).
Tomei orientación profesional durante varias clases e o resto é historia.
O nivel de control de Nadav na renovación ata o nivel do parafuso é nada menos que admirable.
Yoav, que fai todo o demais con habilidade (e son moitas cousas), e está orientado a obxectivos e só un artesán.
Desde o fondo do meu corazón, só rapaces profesionais.
Esta é a oportunidade de agradecerte por todo: quérote.
—————————————————————————
Respostas