Testes, testes e mais testes
#יםמהשבוי Diana Pinhasov, #Post4
Depois de já fortalecermos a mentalidade e também construirmos uma rede de pessoas que vão trabalhar conosco e estamos prontos para fechar negócios, é hora de lembrar que -
Não há atalhos na hora de comprar um imóvel e certamente quando se trata de comprar um imóvel no exterior.
Sempre queremos fazer todos os testes possíveis para garantir que nossa compra valha a pena.
Hoje vamos falar de uma série de testes que, a nosso ver, são essenciais:
*Verificação inicial da viabilidade da transação antes de enviar uma oferta
A beleza dos EUA é que todas as informações sobre o imóvel e seus arredores são transparentes e podem ser encontradas na Internet
E é fácil fazer uma verificação inicial da viabilidade de um negócio antes mesmo de querermos enviar o corretor para inspecionar o imóvel.
A inspeção inicial inclui uma verificação das informações diretas especificadas sobre a propriedade, incluindo as fotos da propriedade, se houver, com base na qual é feita uma estimativa se a propriedade precisa de renovação. Se ainda não desqualificarmos o imóvel, também verificaremos o entorno do imóvel, os níveis de criminalidade, quanto imóveis idênticos estão sendo alugados na área, quanto imóveis idênticos foram vendidos na área recentemente e quanto os impostos municipais anuais o proprietário do imóvel tem que pagar. Vamos colocar todas as informações no Excel e verificar se os números concordam conosco com intervalos de confiança para os Balthams. Se os números parecerem bons, enviaremos o corretor para visitar o imóvel.
É importante lembrarmos que imprevistos acontecem e pode haver despesas inesperadas, por isso é muito importante ter margens de segurança quando calculamos se a transação vale a pena.
Aqueles que estão interessados em nosso Excel para uma verificação inicial da viabilidade de uma transação, são convidados a escrever um endereço de e-mail nos comentários e teremos o prazer de enviá-lo.
Se após a visita do corretor ao imóvel e o exame do vídeo que enviou no exterior e no interior do imóvel, o imóvel nos parecer estar nas condições que nos convém, apresentaremos uma proposta sobre o imóvel.
*Inspeções que devem ser realizadas desde o envio da oferta até o fechamento
Depois que você enviar uma oferta de preço de um imóvel e ela for aceita, temos um prazo muito específico para fazer todas as inspeções no imóvel para decidir se avançamos com a compra, e existem algumas etapas que nunca desistir de (!)
Geralmente concordamos no contrato que o período de inspeção na propriedade será de 10 a 14 dias a partir do momento em que o contrato é assinado e o período total até o fechamento será de 21 a 30 dias se for uma compra à vista e um período mais longo se for financiamento.
1. Em primeiro lugar, o processo de compra deve ser realizado por uma empresa de título reconhecida e aprovada pelo estado, que na verdade é uma empresa de advogados que verifica se há execuções/dívidas/crimes na propriedade. A empresa de título fornece a confirmação de que a propriedade está "limpa". Todos os fundos vão para a empresa do título e de lá para o vendedor no dia do fechamento. Assim, o processo é muito ordenado e seguro. Mesmo o adiantamento da transação (geralmente 1% do valor da compra) escolheremos transferir apenas para a empresa titular e não para a corretora, e também nos certificaremos de ancorar no contrato que o dinheiro do adiantamento será devolvido para nós se durante o período de inspeção decidirmos desistir da transação.
2. A vistoria do imóvel por um inspector qualificado que inspecciona o imóvel de A a Z e nos envia um relatório detalhado do estado do imóvel a todos os seus níveis.
Concluímos que o prazo de vistoria será de 10 a 14 dias, para que possamos enviar o fiscal ao imóvel, analisar o laudo que receberemos dele, e gostaríamos de deixar tempo para uma renegociação do preço caso adicional descobrem-se despesas que teremos que gastar no imóvel que desconhecíamos antes da vistoria.
3. Após a vistoria, se houver necessidade de reformas, confirmaremos o preço das reformas por meio de 2 a 3 empreiteiros que visitarão o imóvel e apresentarão ofertas de preço.
4. Faremos um exame aprofundado do valor do imóvel, examinando propriedades com parâmetros semelhantes que foram vendidas na área nos últimos seis meses (é sempre importante comparar maçãs com maçãs). Além disso, para entender qual era a condição dos imóveis no momento da venda, você pode ligar para os corretores que os venderam e obter informações deles, e talvez até interessá-los em futuras colaborações.
5. Se for um imóvel alugado, gostaríamos de verificar por quanto o imóvel pode ser alugado. Existem excelentes sites de onde você pode obter essas informações, por exemplo: rentometer.com. E também gostaríamos de verificar o aluguel esperado por meio de 2-3 gerentes de propriedade que trabalham na área.
Outra coisa importante:
6. No caso de comprarmos um imóvel de aluguel e ele vier com inquilinos herdados, é muito importante receber um pacote de triagem dos inquilinos do vendedor, ou seja, todas as informações sobre os inquilinos que é importante sabermos, como :
Histórico de pagamentos de aluguel efetuados pelos inquilinos, verificando se passaram por processo de despejo (despejo do imóvel) nos últimos 5 anos, contracheques e muito mais.
Geralmente adicionamos uma cláusula no contrato onde o vendedor deve fornecer essas informações em até cinco dias após a assinatura do contrato.
Depois de tudo isso, devemos verificar novamente se todos os números estão corretos no Excel e se desejamos prosseguir com o fechamento.
Se todos os testes passaram com sucesso e chegamos ao fechamento do imóvel, antes de mais parabéns!!!! ?
E em segundo lugar, a propriedade não se administrará mesmo quando tivermos uma empresa de administração, e gostaríamos de fazer testes adicionais:
*Inspeções a serem realizadas enquanto o imóvel já estiver alugado
Gerenciar a empresa de gestão -
A sociedade gestora é a pessoa de contacto dos inquilinos, é responsável por recolher o dinheiro do aluguel todos os meses, recebe perguntas dos inquilinos se há falhas no imóvel e examina se elas precisam ser tratadas, se não são falhas graves eles também podem resolver/reparar/renovar eles mesmos. É importante que definamos um determinado valor para as reparações onde a empresa gestora possa efetuar a reparação sem a nossa aprovação e a partir desse valor teremos que aprovar a reparação e por vezes também queremos receber orçamentos de empreiteiros externos que poderão nos custa menos.
É importante que a empresa gestora forneça uma descrição detalhada de cada reparo que realiza incluindo fotos antes e depois para que possamos entender qual foi o problema, qual foi o reparo e que o problema foi de fato resolvido.
Confiamos na nossa empresa de gestão, mas é importante para nós sempre verificar se ela funciona a nosso favor, realiza os reparos corretamente se houver, não cobra valores excessivos por eles e também que os inquilinos permaneçam satisfeitos.
Inspeção da empresa gestora - realização de vistoria com os inquilinos uma vez a cada seis meses
Por acaso conhecemos casos de empresários que se apaixonaram por empresas de gestão menos boas e menos confiáveis, que inventavam reparos que eram feitos na propriedade mesmo quando não havia reparos e assim cobravam quantias por coisas que não eram feitas e lucravam às custas dos empresários. Não estamos muito dispostos a estar em uma situação em que estamos pagando a empresa administradora de graça, então além de receber um detalhamento das coisas que estão sendo feitas nas propriedades com fotos de reparos antes e depois, também realizamos uma pesquisa com os inquilinos uma vez a cada seis meses. Trata-se de uma pesquisa de satisfação que é realizada por telefone com o inquilino com o objetivo de entender se ele está satisfeito com o imóvel, se se sente seguro no imóvel, se recebe respostas para problemas e avarias, solicitando que ele conte sobre problemas que ocorreram nos últimos seis meses e se foram ou não respondidas. Isso nos dá uma boa indicação sobre a confiabilidade da empresa gestora e também nos dá informações mais úteis sobre a condição do imóvel, o meio ambiente, etc., que podem nos ajudar a formular uma estratégia futura em relação a esse imóvel.
No final do dia, mesmo quando temos funcionários locais escolhidos a dedo que são nosso pessoal no local e fazem um ótimo trabalho, sempre fazemos nossos próprios testes para garantir que nossos negócios estejam funcionando como deveriam.
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