O pequeno guia para investir em imóveis comerciais

#יםמהשבוים Barak Yaakovovitz #Post4
Então, hoje eu queria entrar mais na prática do campo - como você se localiza? Como você analisa um acordo? Como nomear uma transação? Claro que existem muitas outras variáveis, mas quero mostrar que até um garoto de 24 anos como eu consegue
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Por que investir em imóveis comerciais?
Em suma, os contratos de longo prazo geralmente têm mais responsabilidade do inquilino, como os contratos triple net, onde o inquilino paga 3 das principais despesas do imóvel, o valor é determinado de acordo com o rendimento do imóvel, ou seja, se o rendimento aumenta, o valor do imóvel aumenta, mesmo com a ajuda de uma gestão mais correcta é possível aumentar as rendas e valorizar o imóvel, tratando-se de empresas versus particulares
Em primeiro lugar, em que investir?
Cada tipo de propriedade em imóveis comerciais é um mundo à parte, e eu recomendo que você pesquise ou sinta-se à vontade para entrar em contato comigo (se for escritórios, self storage, industrial, varejo, multifamiliar, hotelaria e hotéis, etc). Pessoalmente, eu invisto e encontro o Varejo, e o Flex industrial, porque os lojistas ficam mais tempo, tem a opção de assinar um contrato NNN com eles, e o setor está crescendo.
Como localizar?
Antes de tudo, deve-se definir um critério claro de compra, por exemplo, um imóvel de 3000-7000 pés quadrados para começar, com várias unidades com possibilidade de aumentar a receita operacional do imóvel porque parte do imóvel não é alugado ou alugado abaixo do mercado preço.
em Roques-
Depois disso, entre em contato com os corretores de imóveis comerciais e enfatize que você entende que está construindo um relacionamento de longo prazo e não quer perder tempo, e entende que ambas as partes serão recompensadas após um acordo.
advogados transacionais
Para um empréstimo acima de um milhão de dólares, o mutuário deve escrever para um advogado porque ele entende o significado do empréstimo, eles são uma ótima fonte para entender as partes ativas e ativos no mercado que podem ser vendidos.
Eventos
Tribunais
REO e departamentos do banco que lidam com propriedades de propriedade do banco
Sites
Marcus e milichap, loopnet, crexi nai global
Entrando em contato diretamente com o proprietário-
Emitir listas de um fornecedor - como Profster ou datausa, de acordo com um determinado critério (uma opção para proprietários que possuem o imóvel há vários anos ou têm patrimônio no imóvel) e contatá-los pelas formas usuais - ligações frias, cartões postais e cartas, textos, etc.
dirigir por $$ Pessoalmente, este é um método que eu gosto, dirigir em shopping centers e estradas principais e ver propriedades em uma ótima localização que precisam de algum amor e entrar em contato com o proprietário
Recebemos um acordo, como analisamos?
Aos 22 anos, me vi analisando um grande número de propriedades todos os dias.
Uma das propriedades da FLEX INDUSTRIAL em Charlotte chamou minha atenção.
A propriedade foi oferecida por $ 1.9 milhão, aproximadamente 43000 pés quadrados.
Vi que o imóvel estava alugado por cerca de 4.5 dólares por m² a partir de uma inspeção de aluguéis de espaços semelhantes na área (relatório da Costar, LOOPNET e outras fontes) entendi que o imóvel pode ser alugado em média por 12 dólares por pé, e pelo menos 9 dólares por pé.
Depois de substituir a maioria dos inquilinos e renovar os contratos existentes e aumentar os rendimentos do imóvel, surge uma oferta pelo imóvel da semana passada, no valor de 3.6 milhões de dólares.
Este foi meu primeiro batismo de fogo em imóveis comerciais.
Claro, a análise é muito mais complexa do que vou mencionar aqui-
Mas vamos analisar o preço do imóvel segundo Scour Pot, quanto ele traz de noi, qual o potencial de melhoria, cálculo de cálculos (o que de pior pode acontecer, o que é otimista e o que é provável que aconteça) as despesas parecem normais - as despesas de administração foram incluídas no cálculo e qual é a porcentagem do imposto de cálculo Será que nos custará a posse do imóvel? E o seguro? Durante a fase de due diligence, também verificaremos a confiabilidade das despesas.
Qual é o multiplicador pelo qual a propriedade foi vendida? O proprietário está disposto a fazer o financiamento do proprietário?
Depois de examinar a questão financeira-
Examinaremos a localização, demografia, renda, crime, desenvolvimento do local, você pode melhorar a propriedade o quanto quiser, a localização não pode ser substituída.
Analisando a condição física do imóvel - infraestrutura, paisagismo, veja o que precisa ser trocado, de quando é o telhado e de que tipo? Quem são os inquilinos? Qual é a classificação deles? Quanto tempo duram os contratos, quanto tempo ficam na propriedade e quanto tempo permanecem?
A propriedade está localizada perto de rodovias? Quantos veículos passam pela propriedade em média todos os dias? Qual é a densidade populacional?
E a última etapa que explicarei hoje é o financiamento
Claro, o financiamento tradicional através dos bancos
financiamento do proprietário, mas também é possível um financiamento criativo como o financiamento do proprietário, por exemplo, estou negociando um imóvel comercial de 4200 pés quadrados de escritório e depósito, e o proprietário confirmou seu desejo de financiar uma parte significativa do imóvel em parcelas com juros baixos.
crédito Durante as negociações é possível receber um reembolso do proprietário para reforma e substituição de peças no futuro do imóvel, por exemplo um telhado e o valor será reduzido do valor pago ao proprietário
Recrutamento de investidores - a divisão da propriedade em GP e LP, os principais desenvolvedores oferecem trazer sócios silenciosos em troca de 7-9 retornos lucrativos por ano e uma certa distribuição de lucros (se for um investidor de capital) no forma de uma TIR de 11-18 por cento para o investidor, mas o investidor também participa do risco
Levantamento de dívidas - empréstimo de dívida de um investidor
subdivisão de garantia
Isso é um mundo em si e para quem tem patrimônio nos EUA, recomendo pesquisar mais a fundo sobre hipoteca
Há carne suficiente em imóveis comerciais para todos, e o negócio pode ser dividido entre aqueles que fecham o negócio e o administram, aqueles que pegam o empréstimo do banco e aqueles que recrutam os investidores.
Durante o período de due diligence - contratando um inquilino para um novo aluguel e solicitando um adiantamento assim que nos tornarmos o proprietário legal do imóvel, em troca de um determinado desconto, por um período solicitando o pagamento de todo o período de aluguel por um ano de antecedência
locação master podemos sublocar o imóvel, e neste momento melhorar o imóvel e após o período de sublocação, ir ao banco e realizar um ciclo de hipoteca, provavelmente durante tal processo teremos um fluxo negativo
É claro que estratégias como o atacado também pegam (e algumas recebem uma comissão de 3 a 6 do negócio, e você pode pedir para entrar no negócio e, assim, aprender mais sobre o campo)
Concluindo, na minha opinião é uma questão de mentalidade e você pode ser muito criativo nessa área
E na foto com um grande empresário que concentra a área de imóveis comerciais nos EUA J Scott Sheel que sempre diz que é preciso um negócio em imóveis comerciais para mudar uma vida inteira