Investimentos imobiliários em uma previsão econômica global incerta

Assim como o mundo começou a se recuperar dos efeitos do COVID-19, os países ao redor do mundo agora estão tendo que lidar com um flagelo ainda mais desafiador – o aumento da inflação. Desta vez, fatores geopolíticos foram os principais culpados pela alta da inflação, já que a guerra Rússia-Ucrânia, que dura desde fevereiro, interrompeu o fornecimento de energia, matérias-primas e alimentos, levando os preços de todas as coisas a níveis estratosféricos. E o impacto da disrupção na cadeia de abastecimento também contribuiu significativamente para o aumento dos preços.
Os bancos centrais de todo o mundo tentaram ansiosamente extinguir as chamas da inflação apertando a política monetária ao longo do ano, temendo que ela se transformasse em um inferno violento. Entre os principais mercados imobiliários que acompanhamos, o Federal Reserve já elevou as taxas de juros cinco vezes até agora este ano, elevando a taxa dos fundos federais para uma alta de 14 anos de 3.00% a 3.25% em setembro - e parece que mais aumentos estão nas cartas. Da mesma forma, o Banco da Inglaterra também elevou as taxas de juros sete vezes consecutivas desde dezembro do ano passado, para uma alta de 14 anos de 2.25% em setembro. Enquanto isso, o Reserve Bank of Australia também elevou as taxas de juros em setembro pelo quinto mês consecutivo, para uma alta de sete anos de 2.35%.
Os aumentos das taxas de juros são uma pílula difícil de engolir, especialmente quando podem atrapalhar uma frágil recuperação econômica em que a maioria dos países está atualmente. Muito dessa receita amarga pode prejudicar o crescimento dos negócios e da economia, o que provavelmente terá um efeito dominó nas exportações, investimentos, empregos e gastos do consumidor, entre outros. Provavelmente não é surpreendente que isso tenha causado uma confusão no mercado, levando as ações a disparar e recuar desde o início do ano. Os títulos também não foram poupados. Os spreads de crédito subiram cerca de 70% no ano passado, devido ao aumento da inflação, e isso aumentou os custos de recrutamento de empresas nos EUA. Globalmente, os mercados de títulos também caíram em um mercado de baixa, conforme indicado pelo Bloomberg Global Aggregate Total Return, um índice de títulos governamentais e corporativos com grau de investimento, que caiu mais de 20% abaixo do pico de 2021 no início de setembro deste ano. ano.
Crescimento econômico perderá velocidade
Percorra as páginas de notícias online e não é difícil perceber que “recessão” é uma das palavras mais citadas nos últimos meses. Com a política monetária apertada para moderar a inflação, muitos especialistas preveem uma desaceleração econômica que pode levar a uma recessão global. O Fundo Monetário Internacional (FMI), por exemplo, prevê que o crescimento do PIB global cairá para aproximadamente 3.2% e 2.9% em 2022 e 2023, respectivamente. Ecoando uma visão um tanto semelhante, o Banco Mundial (BM) espera uma recessão global em 2023 e espera que o crescimento do PIB global desacelere para 2.8% e 2.3% em 2022 e 2023, respectivamente. Essas previsões não são exageradas, já que os aumentos maciços das taxas de juros quase certamente prejudicarão o crescimento e o investimento dos negócios, o que é em grande parte resultado da desaceleração da demanda do consumidor como resultado de maior desemprego e renda mais baixa.

Ventos contrários no setor imobiliário
A inflação mais alta historicamente levou a preços de imóveis mais altos, o que deveria ter sido uma boa notícia para os investidores imobiliários. Mas agora, os preços estão subindo tão rápido e furiosamente que os bancos centrais em todo o mundo tiveram que começar a aumentar as taxas de juros para conter a inflação. O resultado de taxas de juros mais altas sobre imóveis é claro - um salto nos custos de empréstimos na forma de taxas de juros mais altas sobre empréstimos imobiliários e taxas de hipoteca, que por sua vez diminuirão a demanda por propriedades e reduzirão os preços das propriedades. As vendas de imóveis residenciais, por exemplo, sofreram um duro golpe com o aumento da diferença entre os preços entre compradores e vendedores. As vendas de casas nos Estados Unidos caíram pelo sétimo mês consecutivo em agosto; Os preços das casas no Reino Unido começaram a cair e espera-se que caiam 7% nos próximos dois anos; Enquanto os preços das casas na Austrália devem cair em média 6.5% este ano e mais 9.0% no ano que vem. Outros setores imobiliários também não serão afetados pelo aumento do custo dos empréstimos.
Quatro tendências de investimento imobiliário que você pode seguir
Embora o futuro próximo pareça preocupante, as perspectivas de longo prazo para o setor imobiliário não. Acreditamos que o que os investidores imobiliários devem realmente focar são as tendências de crescimento do investimento que devem florescer nos próximos cinco a 10 anos, ou mesmo além, apesar dos ventos econômicos contrários de curto prazo. Em nossa estimativa, essas tendências de crescimento serão: habitação para idosos; Imóveis estruturados para locação; ativos imobiliários que atendem aos padrões ambientais, sociais e de governança (ESG); bem como centros de dados.
Residência para idosos
Em todo o mundo, o envelhecimento da população é um problema com o qual muitos governos estão tentando lidar. Segundo a Organização Mundial da Saúde, entre 2015 e 2050, a proporção da população mundial com mais de 60 anos quase dobrará de 12% para 22%, e a expectativa de vida, que agora é de 73.4 anos, também aumentou constantemente ao longo dos anos. Neste contexto, a necessidade de imóveis para moradias protegidas e vilas de idosos naturalmente vem à tona. E essa demanda estruturalmente impulsionada por imóveis para idosos deverá ser inelástica e crescer fortemente em muitos países nos próximos anos. Portanto, este é um problema de investimento imobiliário defensivo que não deve ser ignorado.
Imóveis estruturados para alugar
A escalada dos preços da habitação e a demanda milenar por opções de coabitação mais acessíveis criaram um mercado florescente para propriedades de aluguel construído (BTR) em muitos países ao longo dos anos. Isso é especialmente perceptível nos EUA e no Reino Unido. Nos EUA, por exemplo, os empreendimentos imobiliários BTR estão programados para um crescimento explosivo este ano, atraindo aproximadamente US$ 40 bilhões de investidores nos 18 meses anteriores a setembro de 2023. No Reino Unido, várias propriedades BTR experimentaram um crescimento exponencial nos últimos anos. década; E só no primeiro semestre do ano, cerca de 2.5 bilhões de libras foram investidos nessas propriedades no Reino Unido. Estas são evidências do enorme potencial futuro desta tendência de investimento a longo prazo. E como a casa própria se torna menos acessível nesses países e o crescimento econômico diminui, mais pessoas estão se voltando para o aluguel em vez de comprar casas. Isso levou a um mercado que favorece os proprietários de apartamentos.
Os ativos imobiliários cumprem os padrões ESG
Propriedades em conformidade com ESG não são apenas eficientes em termos de energia e água, mas também podem atrair e reter inquilinos. De acordo com a pesquisa da CBRE, os edifícios verdes também têm maior probabilidade de obter rendas e valores de capital mais elevados.
Por ser uma tendência de crescimento de longo prazo, espera-se que haja uma demanda cada vez maior por esses ativos. E isso também significa que os investidores devem procurar aproveitar as oportunidades de investimento que carregam essa característica, se surgirem em seu caminho.
centros de dados
A crescente demanda das organizações por serviços de infraestrutura em nuvem como resultado da crescente adoção de um modelo de trabalho híbrido em todo o mundo, bem como a crescente adoção de tecnologias 5G e Internet das Coisas, tem sido e continuará a estimular a demanda por data centers em todo o mundo . De fato, no primeiro semestre do ano, as transações de fusões e aquisições de data centers ultrapassaram US$ 24 bilhões e espera-se que o capital continue fluindo para esse setor por meio de private equity e investimentos imobiliários. Certamente, os investidores não devem ignorar o potencial de investimento de longo prazo deste setor imobiliário.
Imobiliário sempre sai mais forte no cenário de crises
Sem dúvida, os aumentos das taxas de juros e uma recessão global iminente afetaram o sentimento de investimento e podem reduzir o investimento imobiliário no curto prazo. Mas a história provou que o setor imobiliário sempre resistiu aos ciclos e crises econômicas para crescer cada vez mais em seu valor de capital, gerando retornos mais estáveis ​​do que outros ativos de risco. Em todos os ciclos do mercado imobiliário, certamente surgirão oportunidades de investimento que os investidores poderão aproveitar. Mas será fundamental focar nas tendências de crescimento secular de longo prazo se você quiser se tornar um investidor imobiliário verdadeiramente bem-sucedido ao longo do tempo. E esses tempos incertos também são os momentos em que você deve colocar sua capacidade de manter o foco à prova.