#יזמחהשבוי #עבורשני #פוסט3 #דניביתאור Уроки кризиса 2008 года Прежде всего следует подчеркнуть, что его название...
Во-первых, следует подчеркнуть, что то, что произошло во время кризиса 2008 года, не обязательно соответствует действительности в наши дни. Застрял в другом кризисе, которого никогда раньше не было.
Однако кризисы всегда являются периодом обучения, личностного роста, извлечения уроков и возможности улучшить процесс принятия решений на будущее. Кризис — это своего рода испытание усилиями, которое подвергает наши инвестиции и нашу стратегию определенной нагрузке и показывает нам, соответствуют ли наши экономические решения испытанию нагрузкой.
Признаться, у меня было много выводов из кризиса 2008 года, как на личном уровне, так и на уровне бизнеса, а также во всем, что связано с инвестициями и не только, но я остановлюсь на основных выводах с точки зрения инвестиций.
максимальное кредитное плечо
Предположим, что покупка осуществляется в ипотеку.
В США до кризиса 2008 года считалось, что недвижимость не перестает дорожать, поэтому очевидный вывод — покупать как можно больше недвижимости и для этого максимально использовать личный капитал. Это означает, что ипотечные кредиты с 5% или 10% собственного капитала были очень распространены в то время. Подразумевается, что такое низкое самофинансирование в сочетании с такой высокой ипотечной недвижимостью не будет генерировать положительный денежный поток, а это означает, что денежный поток, генерируемый недвижимостью, будет отрицательным, хотя и не резко отрицательным, от 100 до 400 долларов отрицательного потока в месяц на одного человека. имущество.
Если мы возьмем, к примеру, недвижимость, которая генерирует средний отрицательный денежный поток в размере 300 долларов США в месяц или 3600 долларов США в год (до налогообложения), но в то же время эта собственность увеличивается в цене на 15 XNUMX долларов США в год, мы можем хорошо понять преимущество получить отрицательный денежный поток. Проблема в том, что пока инвестор может покрыть отрицательный поток из своего личного дохода, у него не будет проблем.
Когда возникла проблема? Как только источник дохода, который использовался для вливания денег в собственность, будет поврежден (например, работа, увольнения и т. д.). Возможно, 300 долларов в месяц кажутся не такими уж большими деньгами, но если у вас есть один или два объекта недвижимости, это может не быть проблемой. Но если таких объектов 20 или 30, и при этом страдают средства к существованию, то это напрямую влияет на портфель объектов.
Вывод: покупайте меньшее количество домов, вложите достаточно собственного капитала, чтобы каждое имущество генерировало положительный денежный поток, и на самом деле имущество было самостоятельным и независимым от своего владельца - то есть, чтобы избежать ситуации, когда владелец имущества должен ежемесячно вкладывать деньги в недвижимость.
Примечание: Некоторые люди читают эти строки и говорят себе: «Очевидно, как это может быть, что кто-то так безответственно инвестирует» и т. д. Но вы должны помнить несколько вещей. Во-первых, это был оптимистичный настрой, который привел к таким действиям. Во-вторых, даже сегодня, если вы посмотрите на поведение инвесторов в недвижимость, которые не прошли через последний кризис, вы увидите довольно много поведения самодовольства и высокой уверенности в себе, что приводит к решениям, которые не всегда учитывают то, что на горизонте кризис. Израильтянин, который начал инвестировать 10 лет назад и добился успеха, чувствует себя так, как будто он взломал систему, потому что за последние десять лет он получил большую непредвиденную прибыль. С этим духом она могла компенсировать ошибки, неудачи и различные решения. Другими словами, вполне возможно, что встречный ветер компенсирует 30 процентов запланированной прибыли, но все же оставляет приличную прибыль.
Скучные свойства
Второй вывод заключался в том, чтобы инвестировать в самые скучные активы. и работайте по формуле, которая позволяет идентифицировать эти активы. В моем мире скучная недвижимость характеризуется так: в чеке (отдельном доме) в пригороде крупного метро, то есть метро с населением свыше полутора миллионов человек, метро с наличием не только многих крупных работодатели, но и предприятия, представляющие разные и разнообразные отрасли, в районах среднего класса с хорошими школами, востребованными районами, в странах, где законы благоприятствуют владельцу собственности, а не арендатору, и в странах, где наблюдается сильный положительный иммиграционный статус.
Приведу пример метро, почти полностью отвечающего этим параметрам и все же на протяжении всей своей карьеры я его избегал — Лас-Вегас. Лас-Вегас соответствует почти каждому критерию в соответствии с приведенной выше формулой. Не хватает только разнообразия в типах работодателей. Нельзя сказать, что в Вегасе нет крупных работодателей, но все они, почти без исключения, представляют одну отрасль — индустрию развлечений. К сожалению и очевидно, что Вегас в наши дни является своего рода городом-призраком. То есть, что касается меня, то только отсутствие промышленного разнообразия работодателей более десяти лет удерживало меня от инвестиций в Вегас. И я очень хорошо знаю, что довольно много людей, инвестировавших в Вегас, также заработали много денег. Но вы всегда должны помнить, что все возвращается к инвестиционной стратегии. Моя инвестиционная стратегия, которую я веду вместе с инвесторами в недвижимость, с которыми я работаю, заключается в том, чтобы покупать и удерживать в течение многих лет, то есть не менее пяти, но, скорее всего, более десяти лет. И поэтому такая область, как Вегас, плохо реагирует на эту стратегию.
Краткосрочная аренда (IR B&B)
На протяжении всей своей карьеры я смотрел в этом направлении. Каждый раз, когда я смотрю на направление нового инвестиционного канала, я всегда смотрю на него не как на одноразовую вещь, а на то, смогу ли я создать на его основе организованный инвестиционный план. Около шести месяцев назад мы в компании предприняли более углубленный шаг, изучив весь вопрос инвестиций в недвижимость, подходящую для краткосрочной аренды, такую как IR B&B. Вывод был не вдаваться в это. Нет, я не видел кризиса такого типа, который бы так сильно повлиял на эту категорию. В основном меня беспокоила нестабильность местного регулирования. Я видел довольно много городов, которые решили разрешить краткосрочную аренду, а затем вернулись обратно. на этом решении, и я был больше всего поражен тем, что спустя столько лет B&B все еще решает эту проблему. Эта проблема не решена. Сегодня я смотрю на Air B&B как на своего рода бонус, то есть на то, что я могу сделать в течение коротких периодов времени по этим и другим причинам. но это не долгосрочное решение.
Как определить плохую инвестицию: Мое эмпирическое правило всегда было таково: если тип инвестиций звучит захватывающе, захватывающе, круто, это не скучная инвестиция. Например, кто-то, кто приходит ко мне поговорить о жилых кварталах для студентов, звучит для меня наоборот скучно, и я до сих пор этого избегаю.
Является ли моя правда единственной правдой?
Я хотел бы сказать да, но это было бы неправильно. Каждый из нас должен решить, что подходит ему как инвестору в недвижимость. У каждого из нас есть набор ценностей и своя личная правда и финансовое положение. То, что верно для меня, не обязательно верно для вас. Поэтому возможно, что тип инвестиций, о котором я говорю, подходит не всем, и это, конечно, прекрасно.
Если есть что-то, чем я руководствовался после последнего кризиса при принятии решений о том, куда инвестировать и как оказывать влияние, так это отправная точка для принятия этого решения. Моей отправной точкой был и остается вопрос: «Каковы шансы района или собственности пережить следующий кризис?» Я не сомневаюсь, что этот вопрос возникает из-за страха. Но этот вопрос задан для того, чтобы защитить инвестиции, которые я или один из моих клиентов собираюсь сделать.
И здесь я хочу открыть этот вопрос вам - Какие вопросы вы задаете себе в отношении инвестиций на стратегическом уровне? Иными словами, менее интересен возраст/размер объекта, какой шекель на квартиру и какая доходность, а каковы параметры для принятия решения? поделиться, и если параметр выбрать бизнес/компанию, которая кажется надежной - это тоже нормально.
Ответы