Долгосрочная аренда в США

[#יםמהשבוים] Дор Гольдштейн [#Post3]
В целях обсуждения мы будем использовать ПРИМЕР из 32 единиц, две группы по 16, за последние два года.
Группа А - куплено 16 штук примерно по 50к за дверь, состояние зависит. Арендная плата между 1100-1700 в лабораторных условиях весь пакет дает около 20% в год.
На практике количество вмешательств велико, каждая мелкая ошибка съедает месяцы прибыли, арендаторы иногда не платят. Предыдущий владелец участка жил в Португалии и ел горькое, больше половины арендаторов не платили.
Так что чтобы дойти до состояния функционального портфеля, надо год работать, менять арендаторов, делать ремонт и т. д., и то есть поломки и 20% на бумаге, на практике вы достигаете чуть больше 14% при скидки и есть хорошее управление.
Группа Б - 16 домов, которые мы отремонтировали с нуля, стоимость 400к - 300к за дом, ежемесячная арендная плата около 1% от стоимости. На практике проблем с обслуживанием нет, арендаторы стабильны и исправно платят. А лабораторные условия и реальные результаты практически идентичны, рутина и забвение, если не считать смены жильцов.
Кроме того, есть особые случаи, такие как страховые компании или учреждения, которые сдают дома по ставке, почти вдвое превышающей рыночную: эти 16 домов в Овероле приносят около 12% с минимальными усилиями.
На практике различия в суммах возврата незначительны, различия в обработке велики.
Важная деталь, активы управляются ВНУТРИ, что очень важно для группы А, в меньшей степени для Б, что означает, что без внутреннего управления для группы А должна быть сделана более серьезная скидка.
Дело в разнице между типами активов и тем, как лабораторные условия обычно выражаются в полевых условиях.
В предыдущем посте я рассказывал о компаниях, которые начали масштабно реализовывать эту модель, главное – понять недостатки и слабые места, а также заблаговременную подготовку.
Если у вас есть правильные инструменты, вы можете со временем достичь двузначной прибыли.
Если предположить, что стоимость также увеличивается на 3% в год, то актив, удерживаемый в течение 10 лет, принесет совокупную прибыль в размере 150%.
На практике недвижимость стоимостью 320 30 будет приносить около 26 XNUMX брутто в год и платить налоги, как если бы она заработала примерно половину этой суммы (благодаря установленной законом ежегодной амортизации), поэтому чистая прибыль составит около XNUMX XNUMX.
На данный момент финансирование растет примерно так же, как и доходность 7-8%, поэтому преимущество кредитного плеча не слишком велико, с другой стороны, оно дает возможность покупать недвижимость с гораздо меньшей конкуренцией, и если предположить и Ожидается, что в будущем процентные ставки будут ниже, чем сегодня, вполне вероятно, что цены на жилье не будут ниже, чем сегодня, даже если они будут консервативно расти на 2,3% в среднем в год. Модель работает в соответствии с цифрами, описанными в предыдущем параграфе.
В такое время, когда инфляция отдается эхом на каждом углу, давайте разберем возможные варианты развития событий:
Продолжающийся рост цен -> арендная плата будет продолжать расти, и, возможно, процентные ставки тоже. В такой ситуации все, что я описал, ухудшится и строительство сократится еще больше -> низкое предложение
Охлаждение рынка и падение цен, если такое произойдет и в США глубокая рецессия->ожидаемое падение процентных ставок (чтобы можно было рефинансировать кредиты и сократить ежемесячные выплаты)->рост снова цены на жилье, потому что именно это и делают дешевые деньги...
Остановка роста арендной платы или ее умеренное снижение – скучный сценарий, который не окажет особого влияния, поэтому обсуждать его не будем.
Первые два сценария, я думаю, хороши для домовладельцев.
Мой вывод: хороший и относительно простой маршрут.
На фотографиях: дом с историей, начавшийся как перестройка, которая сильно откладывалась и расторгла контракт примерно прошлым летом. После короткой консультации с теми, кто в то время был в контакте с инвесторами, было решено разрешить инвесторам которые хотели получить деньги так, как будто дом был продан, большинство инвесторов забрали деньги и мне пришлось их выкупить и надеяться, что дом будет продан быстрее. Однажды мне звонит опасный телефонный звонок по имени Гектор, который сообщает мне, что в соседнем районе был ураган и есть семья, которая потеряла аналогичный дом и хочет арендовать наш, и спрашивает, можно ли его арендовать, хотя дом продается, с тех пор и по сегодняшний день семья живет там счастливо и счастливо, и в результате неудачной попытки был создан нетипичный сдаваемый в аренду дом, который выделяется своими характеристиками в портфолио.
Куплен и отремонтирован САМОСТОЯТЕЛЬНО, фотографии до и после.