План ремонта, работа с подрядчиком, защита имущества, выставление на продажу

BSD

"План ремонта, работа с подрядчиком, защита имущества, выставление на продажу"

#יזמהשבוים #Гил_Леви_Цедек

# Пост 5

Добрый день, мы купили недвижимость, что теперь? Как составить план ремонта? Или в профессиональном названии Scoop Of Work и сокращенно SOW?

Что ж, нет фиксированной формулы, у каждого свой метод подготовки плана ремонта. Его можно разделить на комнаты: гостиная, кухня, столовая, комната 1, комната 2, комната 3, санузел 1, санузел 2, подвал и т. д., а можно сделать по общему делению: интерьер дома: стены , этаж, санузел, спальни, электричество, сантехника, подвал, снаружи дома: озеленение, балкон, крыша и т.д.

Что нужно сделать при ремонте, чтобы придать ему дополнительную ценность, которая придаст ему что-то необычное по сравнению с другими объектами недвижимости, выставленными на продажу в том же районе:

Поскольку я люблю вдаваться в подробности, мы подготовили очень подробный SOW и даже сделали крутую симуляцию объекта и того, как он должен выглядеть в D3.

Первоначально площадь нашей собственности была 3/1.5, и, согласно существующим компасам и для того, чтобы максимизировать ARV собственности, мы сделали ее 3/2.5, что означает 3 спальни, 2 душа и 3 туалета.

При ремонте недвижимости в США по выгодной цене обычно наиболее важными помещениями, в которые нужно инвестировать, являются кухня и ванные комнаты. Почему? Потому что именно эти комнаты производят «вау» на потенциального покупателя, когда он входит в дом.

Наш ремонт был довольно масштабным, который включал в себя новое разделение всего интерьера на первом этаже, разрушение стен, новый потолок, напольное покрытие, покраску и создание открытого пространства, которое даст ощущение «пространства», когда вы входите в дом.

При незначительной стоимости в несколько сотен долларов мы решили обновить кухонные стойки до белого кварцевого мрамора с тонкими прожилками, острова с барной стойкой и местом для сидения, а в сочетании с кухонными шкафами с черными ручками и открытым пространством мы созданный, подарите кухне это «вау» как домашнему имуществу.

Так же и в ванных комнатах мы решили обновить фурнитуру до черного цвета (смесители, вешалка для полотенец/туалетная бумага, лампа и т.д.), чтобы правильное сочетание цветов придавало ощущение роскоши и красоты современного и чистые линии.

Еще одна вещь, о которой мы спорили по поводу его дизайна, это камин, изначально мы думали продолжить чистую белую линию и в камине, но по рекомендации постановочной компании мы решили проверить несколько вариантов модернизации камина, и в итоге остановились на удивительный оттенок серого, разбивающий белизну стен и подчеркивающий камин и преображающий его. Как некий мебельный аксессуар правда получился изумительный.

Проверка всегда заключается в том, принесут ли инвестиции дополнительную ценность? Это что-то, что может помочь продать или выделиться среди других свойств, чтобы дать моему имуществу преимущество перед ними?

Если ответ «да», то стоит потратить немного больше, чтобы получить больше.

Так как на первом этаже была еще и спальня, мы решили воспользоваться этим и добавили полноценную ванную комнату с 2 входами, один из спальни, а другой из гостиной, чтобы ею могли пользоваться и гости. наш осмотр мы обнаружили, что в большинстве домов спальни были расположены на первом этаже, поэтому спальня с ванной и туалетом что-то, что сделало нашу собственность особенной и ценной по сравнению с другими домами по соседству.

Если вы впервые начинаете ремонт недвижимости, попросите подрядчика прислать вам свой ТЗ, посмотрите, как он работает, как он выполняет деление, спросите, каким методом ему будет удобно работать, и приступим.

Ваш план ремонта должен быть достаточно четким, чтобы включать в себя все. Что бы ни было перечислено, ожидайте, что подрядчик сделает это!

От вас требуется опуститься до того уровня детализации, что вы сейчас строите дом с нуля, и вам нужно перечислить все, от оштукатуренных стен, пола, туалета, ванной комнаты (включая вешалку для полотенец, вешалку для туалетной бумаги и т. д.), смесители ( какой цвет - черный, никель, золото), зеркало, освещение, Какое освещение для каждой комнаты, кухни - какого цвета шкафы, цвет ручек и т.д.

У вас есть недвижимость, которую вы видели в рамках анализа компаса и АРВ, которая вам понравилась, рекомендую показать подрядчику недвижимость и сказать ему: «Хочу ремонт на уровне этой недвижимости».

Вы получили ценовое предложение, сравните его с предложениями других подрядчиков, изучите предложения, вам не нужно искать самое дешевое или самое дорогое предложение, вы найдете предложение, которое вам кажется лучшим, которое объединяет фон подрядчика (при условии, что вы сделали предварительные проверки подрядчиков - их прошлые работы, рекомендации), суммирует количество платежей, суммы платежей, когда мы будем перечислять каждый платеж.

Подрядчики – это деликатный вопрос. Я знаю немало историй о инвесторах, у которых контрагент внезапно исчез с деньгами, внезапно заболел, перестал отвечать на звонки и т. д. Постарайтесь создать ситуацию, в которой вы всегда будете иметь финансовое превосходство над подрядчиком. Вы поссорились с подрядчиком, посмотрите, как вы извлекаете уроки и делаете будущее лучше.

Некоторые скажут вам: «Я плачу своему подрядчику только по окончании работы». Поймите, менталитет американцев отличается от нашего, они живут от зарплаты до зарплаты, не каждый подрядчик имеет возможность так работать.

Попробуйте найти формулу, которая устроит обе стороны, есть возможность дать первоначальный аванс на закупку оборудования и материалов и отпустить остальные деньги по мере продвижения.

В соглашении между вами и подрядчиком вы должны включить период ремонта, предпочтительно всегда включать оговорку о поощрении и оговорку о штрафах. Если подрядчик закончит раньше установленного срока, он получит премию, если превысит установленный срок, вы установите штраф, например, 50 долларов за каждый день опоздания (кто-то согласится на это, кто-то нет).

Определите, как часто подрядчик будет информировать вас о ремонте, присылая видео и фото, подтверждая приезд вашего человека для проверки качества работы.

Вы закрыли все углы, вы начали ремонт, вы будете контролировать, контролировать и следить за тем, чтобы все шло по плану ремонта. Имейте в виду, что могут быть вещи, которые нужно сделать, о которых вы не подумали в начале, поэтому всегда оставляйте «в пепелище» на будущее.

Вы закончили ремонт, я рекомендую инсценировать недвижимость, исследования показали, что недвижимость с инсценировкой продается быстрее и по отличной цене, чем недвижимость без нее. Американцы любят видеть, как будет выглядеть их дом, когда он полностью меблирован.

Сделайте профессиональное фото объекта – не просто говорят «картинка стоит тысячи слов», мы покупаем что-то в первую очередь глазами.

Система безопасности объекта:

Если есть что-то, чему я рад, что мы сделали, так это установку системы безопасности в собственности, которая включала датчики для окон и дверей, а также камеры, которые были подключены непосредственно к колл-центру компании Simply Safe, что заставило нас спать. добротно (мне не очень хорошо, т.к. приложение было установлено на телефон и поначалу было неприятно получить звонок от представителя, который спрашивал: "Зафиксированы подозрительные движения, срабатывает сигнализация, все в порядке"?) .

Красота системы выходит за рамки моей способности видеть, какая погода в Детройте в режиме реального времени, она зарекомендовала себя в полевых условиях, и слава богу, что они не вломились в нашу собственность и не украли нашу печь и бак для горячей воды.

Недавно мне довелось услышать о доступном и более дешевом варианте покупки роутера с интернет-SIM-картой и камерой(-ами), которые подключаются через Bluetooth (Amazon). Это что-то относительно простое, что может сделать ваш агент или ваш человек в области Boots.

Маркетинг недвижимости для продажи

Прошло несколько месяцев с тех пор, как ваш агент начал продавать недвижимость, мало ли кто заинтересовался? Нет предложений? Не стесняйтесь увольнять агента и передавать маркетинг недвижимости более сильной фирме (рекомендую установить агенту эксклюзивность на 3 месяца).

Вам поступило предложение, если оно низкое, не стесняйтесь отказаться от него или договориться. Удалось, что хорошо, не удалось, ждите следующего предложения. Обратите внимание, перед тем, как выставить недвижимость на продажу, проверьте еще раз, какая у объекта ARV, возможно, за период, когда объект был на ремонте, что-то изменилось, рынок изменится - так же, как это произошло со мной, поэтому в бизнес-плане важно, чтобы у вас был достаточный запас прочности в цене имущества, чтобы вы не оказались в убытке.

Вы получили выгодное для вас предложение, удачи, теперь переходим к процессу закрытия. Как и в процессе покупки, все то же самое, только теперь наоборот — вы находитесь на другой стороне.

Вы получите предложение о покупке от покупателей с указанием дней проверки, некоторых сборов за серьезность, дней до закрытия. Можно конечно договориться и если есть цифра которая вас не устраивает, попросить агента изменить ее, например покупатели хотят 15 дней осмотра, можно поставить 7 дней и т.д.

Вы закрыли все детали, вступает в действие правоустанавливающая компания, вы получаете пакет документов на повторную подпись.

Обратите внимание: в процедуре продажи вы должны подписать перед нотариусом (в отличие от покупки), поэтому что можно сделать, так это попросить агента подготовить документ, в котором вы подтверждаете власть кого-либо от вашего имени (может быть агентом или кем-то из его офиса или любым другим лицом, которому вы там доверяете) и он сможет подписать итоговые документы в титульной компании в день закрытия, теперь осталось дождаться, когда титул переведет вам деньги . Удачи вам!

Вернемся к нашей бросовой сделке - мы закончили ремонт и выставляем на продажу

Примерно через три месяца после ремонта недвижимость выставили на продажу, но в этот период рынок начал меняться, в США началась инфляция, в результате чего процентные ставки начали расти, что вызвало изменение рынка и погнало многие покупатели ушли с рынка, а затем прошел еще месяц и еще месяц, а между тем процентная ставка все росла и росла, что затрудняло Потенциальным покупателям получение ипотечного кредита.

Мы вышли с недвижимостью на продажу 22 сентября и в связи со сменой рынка не было никакого движения черт знает чего. Я понял, что надо освежить имущество, поэтому решили 22 декабря снять его с продажи, чтобы не "спалить", с пониманием того, что все теперь будут больше заняты праздниками, перелетами в семью, подарками , блюда и другие овощи, а вдобавок погода уже начинает снежить, кое-что из личного опыта В недвижимости зимой меньше сделок и люди менее охотно занимаются покупкой домов.

Мы продолжали выжидать, мониторя конъюнктуру рынка, и когда я увидел, что на рынке есть сдвиги (заодно проверил у знакомых там профессионалов для проверки данных), мы решили 23 февраля вернуть собственности на продажу, когда мы решили попробовать другую брокерскую контору - одну из самых больших и лучших в Детройте.

Запросы на показы не заставили себя долго ждать, и мы начали получать от брокера обновления об очень большом интересе со стороны покупателей, я это прекрасно знаю, потому что каждый раз агент приходит с клиентом на объект и забывает отключить систему. , мне тут же позвонили с горячей линии:

Привет, это Гил Леви-Цедек (опишите его вам с американским акцентом)

Да, это я

Мы получили оповещение и увидели людей, входящих в дом, все в порядке?

Да да, это агент, который просто забыл отключить систему 🤣!

Итак, после того, как несколько потенциальных покупателей пришли посмотреть недвижимость, мы получили несколько ценовых предложений, пока, наконец, не нашли предложение, которое нас устроило. Проведя окончательные переговоры и согласовав условия, мы закрыли сделку.

Этот опыт трогает меня каждый раз. Это момент, когда вы понимаете, что мы сделали «переворот» на недвижимость в США (как вы видите во всех этих сериалах по телевизору), а мы вообще в Израиле, и управляем одной целой операцией профессионалов всех мастей, взять старую собственность, вдохнуть в нее жизнь и превратить во что-то, за что кто-то готов заплатить лучшими из своих денег.

В хорошее и удачное время мы продали недвижимость 23 марта и вот цифры:

Покупка $ 74,000

Ремонт $78,800 XNUMX

Продам 226,000 XNUMX долларов

Вот несколько фотографий до и после

Что вы думаете?