Городская регенерация
# Начальная неделя Рой Голан # Пост 4
AMLAK - Если вы хотите пойти в Каллас, прокрутите до «Как на этом заработать».
Любой, кто читает, уверяет вас, что здесь есть озарения, которые стоят несколько шекелей. 
__________________________________________
«Наша квартира подписана на выселение и строительство, мы не теряем ни шекеля»
Итак, давайте поговорим об этом
Было время, когда я утверждал, что даже башни U подписаны на выселение.
Куда бы вы ни пошли, люди говорили, что однажды здесь будет эвакуация Биноя.
Произошло несколько вещей, которые изменили условия игры
Земли взлетели в цене
Темпы строительства должны увеличиться
Здания обветшали, а некоторые стали непригодны для проживания.
Коронавирус ускорил работу институтов планирования в Израиле.
А процентная ставка, пришедшая сейчас, увела большую часть предпринимателей от покупки земельных участков и взятия на себя обязательств.
И, может быть, есть еще какие-то вещи, которые я пропустил
Но суть понятна - *На очереди обновление городов!*
Итак, что такое городское обновление на самом деле:
Обновление городов предназначено, как следует из названия, для обновления городов.
заменить старое на новое.
Основная цель — укрепление и обновление зданий с определенными параметрами, чтобы предотвратить обрушение зданий и т. д.
Второстепенная цель, которая в целом не менее важна, — побудить предпринимателей и подрядчиков инициировать проекты и пополнить существующее предложение на рынке.
Так что же это такое?
1. Тама 38 - Национальный эскизный план укрепления существующих зданий от землетрясений (https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%AA%D7%9E%22%D7%90_38 Тем, кто хочет расширить свои знания)
Тама 38 имеет несколько исправлений так как сначала было только усиление а потом добавился вариант сноса и строительства ("Эвакуация" здания)
2. Для ускорения процедуры Тама 38 правительство фактически предоставило возможность увеличения прав без необходимости изменения налогового кодекса и т.д. и другие льготы по сборам и налогам как для предпринимателей, так и для арендаторов.
Это создало экономическую жизнеспособность и, соответственно, имеет возможность осуществить проект.
3. Эвакуация Биной - давайте на минутку остановимся и разберемся, эвакуация Биной по определению не Тама 38, так что же это такое?
Pinoy Binoy является старшим братом, он смотрит на город и регион с более широкой планировочной точки зрения и удовлетворяет дополнительные потребности, такие как инфраструктура, общественные нужды, общественные места и многое другое.
Чтобы реализовать более крупный план, застройщику нужно заработать больше денег, а для этого необходимо увеличить права или, говоря простым языком, построить больше квартир, чтобы продать больше квартир.
Для того, чтобы это произошло, необходимо изменить план застройки (градостроительный план), а значит, план должен пройти от месткома в райком, который его утвердит, а затем вернуться в местный с детальный план (на основании которого могут быть выданы разрешения) и только после этого застройщик может действовать в пользу разрешения на строительство.
4. Постараюсь быть кратким - есть два направления планирования, одно - налогообложение (предпринимательское) и другое - полномочия.
а. Налогообложение (предпринимательское) - обычно мы видим предпринимателя, который продвигает комплекс, объединяет жильцов и назначает представителя, доверенного лица жильцов и затем выбирает предпринимателя - есть всякие способы и процессы, сейчас не буду вдаваться в подробности
б. Власти - В связи с желанием содействовать процессу планирования был создан правительственный комитет под названием «Ватмал» (Национальный комитет по планированию и строительству предпочтительных жилых комплексов), который фактически обеспечивает более быстрое реагирование на планирование в большинстве случаев и работает параллельно с райком.
Есть много внутренних аспектов, в которые я не буду вдаваться с вашего позволения, потому что не буду выходить, я коснусь принципов.
Рой, мило, ты читать умеешь, но перестань путать свой мозг и расскажи нам
** Как на этом заработать! **
О, рад, что ты спросил
Следя за ростом цен на землю и одновременно находя сделку на землю под строительство, и давайте не будем говорить об экономической целесообразности, когда каждый продавец думает, что продает землю на Луне,
Есть два органа, которые понимают, что настоящее и будущее Государства Израиль — это городское обновление с упором на отказ от строительства!
Почему важно это подчеркнуть? Потому что надо понимать, что вот куда уходят проценты и деньги — что делать, так устроен мир.
Один планирующий орган - директора по планированию/комитеты по планированию разного рода, которые с одной стороны хотят предотвратить обрушения, а с другой стороны это решение для строительства тысяч единиц.
Предпринимательское второе лицо - в конце концов, предприниматель предпочитает комбинировать, а не покупать площадь, ему приходится меньше вносить из своего кармана, что снимает часть риска.
Красота,
Зачем мне покупать старую квартиру, которую собираются выселить и где деньги?!
1. Мы всегда ищем будущий потенциал, обновление — один из них.
2. Покупка квартиры, которая сегодня не находится в комплексе, предназначенном для эвакуации, а завтра стоит денег!
3. Комплекс, находящийся в процессе планирования и переходящий на более продвинутую стадию планирования, для нас стоит денег, например, если есть план, который находится в райкоме и райком сдал план на хранение, он стоит денег к нам, потому что уверенность в отношении проекта увеличивается.
4. Комплекс, который находится в процессе у властей и есть представитель, который выбирал адвоката арендатора и выбирал застройщика, стоит ли нам денег, почему? Потому что так растут рыночные цены
5. Чем выше стадия, тем большую «премию» мы будем платить по сравнению с рыночной ценой квартиры, которая не находится в комплексе «Пиной Биной», потому что уверенность в переоформлении собственности стоит денег.
6. Проекты TMA 38 обычно выполняются быстрее из-за того преимущества, что бюрократия проще. Следует помнить, что TMA Bohzeh содержит трудности планирования и довольно низкую предпринимательскую маржу.
ТМА 38 Снос и перестройка - это огромный проект и получить такие квартиры в продвинутых условиях непросто, но возможно.
Продукт в конце в 30-этажном здании после эвакуации строительства или в 7-этажном здании отличается, поэтому сделка должна быть оценена соответственно.
Я не пророк, и могу вас заверить, что многие из этих проектов осуществятся не скоро, а есть и такие, которые могут вообще не осуществится, поэтому нужно понимать законы и уметь проводить испытания в лучший путь.
Что я знаю? что это окупается.
Я приведу вам несколько примеров:
1. Улица Адама Ха-Коэна, Хайфа, мы купили за 1,100,000 5 1,300,000, когда узнали, что жильцы объединяются, через два месяца представительство вышло на тендер для застройщиков, сегодня спустя XNUMX месяцев недвижимость стоит XNUMX XNUMX XNUMX
2. Комплекс Рабби Леви в Бат-Яме, мы приобрели недвижимость за 1,720,000 8 2,200,000 около XNUMX месяцев назад, комплекс, который претерпел изменения в ТВА и для разрешения на этапе А проекта, в прошлом месяце такая же недвижимость была продана за XNUMX XNUMX XNUMX
3. Полтора года назад мы приобрели недвижимость на Шломо Хамелех 13 в Лоде за 1,050,000 1.350,000 XNUMX, она была объявлена муниципалитетом комплексом, она была подана на рассмотрение властям Лутмала, а Ботмель был объявлен комплексом, представительным и застройщик - выбрана Аора, сегодня недвижимость легко продастся за XNUMX XNUMX XNUMX
4. Комплекс Эйлат Бат Ям, 4 месяца назад мы не приобрели недвижимость в комплексе за 1,900,000 2,200,000 XNUMX на прошлой неделе ТВА был одобрен, действительность еще не зарегистрирована но она была опубликована в органах и мы приобрели недвижимость в комплекс на XNUMX XNUMX XNUMX.
5. Мое личное имущество расположенное по адресу ул. Цанчананим 10 Рамла, пол года назад я планировал продать его по другому плану и я только понял, что будет объявлен комплекс и ТМЛ, я мог продать его тогда за 950,000 1.200,000 и сегодня довольно легко за XNUMX XNUMX XNUMX
Здесь я привожу пример прохождения только одной ступени, подумайте, что происходит с тем, кто держит все ступени
Вы знаете, что люди, чье имущество было отремонтировано, могут удвоить его стоимость!
вкратце,
Ты получил это
Будь креативным!
Пойми рынок!
Это динамично, а иногда и сложно, поэтому решение состоит в том, чтобы жить в этом районе, вы или кто-то от вашего имени.
То, что мы осуществляем сегодня в сделках, мы не проводили несколько месяцев назад, потому что рынок постоянно меняется, определенность возрастает благодаря накопленному опыту и по способностям.
Важные заключительные моменты,
Видимо в комплексах Pinoy Binui оценки будут ниже, чем при покупке, обычно из личного опыта, настоятельно рекомендую делать предварительные оценки в такого рода сделках.
Подумайте о риске, что будет, если проект не будет реализован, такое может случиться, есть комплексы, что срок действия нового МБА истек и все приходится начинать сначала.
Конечно я тут никому не советую, а пишу со своей точки зрения, копателя надо отметить, но на самом деле я пишу от кровоточивости сердца и боли в коленях от количества пройденных шагов. я брал, и я беру, и, конечно же, сумасшедшая команда, в которой я состою.
Не ищите оправданий, ищите решения для продвижения к следующей цели.
Выйдите в поле, чтобы заняться недвижимостью
Любовь,
Рой Голан
Ответы