Флип – раннее планирование
Пост 2
Большие ласты имеют много движущихся частей. Так называемые движущиеся части.
В этом посте я попытаюсь проиллюстрировать вам, как я смотрю на Flip и какие основные шаги я предпринимаю, чтобы добиться успеха и сделать проект успешным.
Предварительные предупреждения:
1. То, что работает для меня, не обязательно может работать для кого-то другого. Более того, могу сказать, что действия, о которых я упомяну в этом посте, необходимы.
2. Нам с вами понятно, что я не смог бы охватить все в одном посте. примите во внимание.
3. Я прошу каждого быть откровенным с самим собой: насколько вы хотите участвовать в проекте.
Повторяю - сколько вас может. Не ту сумму, которую вы мечтаете потратить.
Подобные перевороты отнимают много времени, и если вы начали, вам придется закончить. А чтобы закончить как следует – нужно посвятить этому время.
4. Время — деньги, а самый большой враг любого броска — это время.
Денежные затраты + налоговые платежи + страховые выплаты + текущие затраты + продажи вне запланированного сезона = клиническая смерть для проекта.
5. Самый большой враг шрифтов на Facebook — это сочетание иврита и английского языка. Марк Цукерберг также пишет на иврите на английском языке.
Общие комментарии:
1. Если вы нашли актив, который по большей части сломан, как мораль UNRA, гораздо проще, эффективнее и быстрее полностью его очистить и оставить только оболочку (Total Gut).
Реверс-инжиниринг — гораздо более сложная и сложная операция, чем увидеть дом голым.
Как только дом стоит только на «шпильках», вы автоматически снижаете элемент внезапности (в худшую сторону) «что придет ко мне за стеной».
2. Сделайте себе одолжение и работайте с настоящими профессионалами (Об этом я расскажу в другом посте).
Сменить подрядчика в середине проекта сложно.
Конечно, если нет выбора, то и выбора нет, но можно уменьшить варианты неудачи.
Железное правило, записанное в Устной Торе ласт: не создается подрядчик, который не загрязнял бы работу предыдущего подрядчика. Даже если до него это был сам мистер Боб ДеБаней.
В лучшем случае вы заплатите за нового подрядчика, который продолжит работу в той же ситуации.
В этом реалистичном случае: «Ого, что сделал тот осел передо мной?» Мне придется начинать заново/прерывать/прокладывать маршрут по-другому/придумывать что-то еще.
На иврите: вы не только будете платить за то время, пока проект находится в стадии реализации, пока не найдете нового подрядчика, но вы также, вероятно, заплатите за дополнительную работу нового подрядчика после неудачной/изобретенной работы предыдущего подрядчика.
3. Вы должны осилить объем работ (в нашем случае – объем работ).
Не существует такой вещи, как незнание. Это грубая безответственность.
Это правда, мы не родились с папоротниками и сайдингом, но, слава Богу, есть множество источников, в том числе в Интернете.
Лучший способ узнать это — просто быть рядом с профессионалами. Как можно больше подрядчиков и как можно больше площадок.
Ничто не заменит работу ног.
Так что, возможно, вам потребуется некоторое время, пока вы не изучите все концепции и все порядки цен, но в Хаят Динаке - проведите свое исследование. Не приходите на встречи неподготовленными.
4. Самое главное – это не ракетостроение.
Я не собираюсь быть пророком гнева, и не дай Бог никого здесь не напугать и не напрячь.
Наоборот, я хочу, чтобы вы приехали максимально подготовленными и заработали кучу денег.
Желаю нам всем добиться успеха.
Перед покупкой:
Давайте вместе попробуем разглядеть некоторые моменты того, что и как мы будем делать *перед* покупкой такого проекта:
Вы сдали дом по контракту?
Да ладно, мы вступаем в период комплексной проверки
На мой взгляд, этот период является основной работой.
На протяжении многих лет, когда я работал в офисе по проектированию электрооборудования, старая компания всегда говорила мне: Все начинается с планирования. Насколько они были правы.
1. ты вернулся домой? большой. сделай это Домашнее задание до.
Домашнее задание = что вы хотите от дома и каких подрядчиков привезти.
Омар, приведи примеры домашних заданий. пожалуйста:
Вы приедете после того, как сделаете анализ и компасы, чтобы понять и передать:
- До какого уровня отделки вы хотите довести проект?
-Какая будет планировка
- Какие предметы обязательны, а какие разрешены?
-Есть/нет гаража? Если нет - то проверьте, есть ли место для добавления?
- Вы в историческом районе? Каковы ограничения?
- Дом стоит на колодце? Септик? Городская связь?
— Есть ли место для установки душа? Услуги?
-Можно ли и нужно ли строить еще один этаж?
- Какая высота потолка? Можно ли его поднять?
- Вам нужна отделка подвала?
-Какая высота потолка в подвале? Недостаточно высок и нужна подпорка?
-Можем ли мы добавить комнаты внизу?
-Я в районе Фимы? Если да, то имеет ли проект смысл со всеми ограничениями?
Вы уловили общую идею. Приходите подготовленными.
2. Документация:
После того, как вы ответили на все вопросы, вы (или кто-то от вашего имени) впервые приехали на объект, вы будете ходить по комнатам в доме, снимать все на видео со словесным описанием увиденного. у вас на глазах и загрузите все в облако.
Вы приедете домой, посмотрите видео несколько раз и с разных ракурсов и посчитаете затраты, идеи планировки, сроки и т. д.
Вы можете возразить, зная, что дом не стоит запрашиваемой цены, и вам придется переходить к следующему проекту/договариваться о цене.
Если есть ОК -> подготовьте список вопросов для встречи с подрядчиками.
3. Профессионалы:
В период ДД, когда я вхожу в дом, он выглядит как джунгли.
Субподрядчики приходят и уходят и развлекают друг друга, как если бы они были на WrestleMania в WWF.
Шутки в сторону: вам понадобится камера видеонаблюдения, чтобы сделать снимок дома.
В большинстве случаев у того или иного подрядчика есть ошибки и ограничения, которые могут изменить всю планировку.
Это целый мир и я никак не смогу вам описать что и как делать в строчку с четвертью, но ключевые люди, которых важно иметь дома:
Архитектор, инженер, дизайнер интерьеров, подрядчики (ключевые подрядчики и/или субподрядчики).
4. Сколько это будет стоить?
Вопрос на миллион долларов.
Здесь тоже целый мир и уж точно не на одну строчку.
Настоящий (и, возможно, смущающий) ответ зависит от вас.
Зависит от того, какую работу вы выполняете, зависит от типа подрядчика, зависит от того, насколько вы контролируете цены, зависит от ваших отношений с профессионалами, зависит от вашей репутации, зависит от доступности.
После нескольких проектов вы получите цены и затраты на порядок, но ваша работа — всегда быть в курсе цен и различных продуктов, чтобы контролировать написанные количества.
Соберите все полученные предложения и добавьте 15%-20% к своим счетам.
5. Брокер:
Приведите риэлтора, который собирается продать вам дом.
Да, прямо в начале.
Попросите получить все их комментарии и отзывы относительно личности потенциального покупателя, чем «разрешено/запрещено» пренебрегать, примеры отделки, электротехнической продукции, размеров помещений, подвала, типов окон, двора, планировки. Все.
Что касается личности брокера, это уже другая глава, но тот, кого вы выбрали, должен рассказать вам все это и даже больше.
6. Стратегии выхода:
У каждого флипа есть искатели флипов.
У меня всегда будет другая стратегия выхода из проекта в крайних случаях (например: рост процентных ставок).
Будь то аренда/аир-b&b/креативная распродажа и так далее.
Обидно застрять в проекте, который не сработал, и продать его с убытком, если можно изменить стратегию (пусть даже временно) и сделать проект прибыльным.
7. Наличие:
Вы выбрали профессионалов только потому, что... они не могут запустить проект, а только через два месяца.... Ищите альтернативы, уточняйте наличие!
во время проекта:
1. Привязка к временам года и расстановка приоритетов:
Пример данных: замороженная страна, покупка зимой и планирование продажи до апреля.
Если я живу в Висконсине (или в любом другом заснеженном штате) и хочу построить новую бетонную подъездную дорогу и купил проект для образца в октябре, первое, что я сделаю, это залью бетон до того, как вся земля превратится в единое целое. большой снежный ком к маю.
Это означает, что если вы планировали продать в марте, когда у вас будет новый блестящий бетон, забудьте о нем еще как минимум на два месяца.
Когда я говорю, забудьте об этом = финансовые потери, независимо от того, продали ли вы без нового бетона или решили подождать два месяца.
2. Привязка к сезону продаж:
Как прямое продолжение линии №1, в каждом штате свой жаркий сезон. Обычно это весенний сезон (дети зачисляются в рамки).
Когда вы планируете ремонт и стоимость продажи, вы должны учитывать сезон продаж.
в примерах Ряд 2: Вы решили подождать два месяца с заливкой бетона? Вы, вероятно, пропустите «пик».
3. Срок доставки материалов на объект:
Вы выбрали отделочные материалы? Отлично, теперь нам осталось только перевезти их на площадку.
Тот факт, что вы купили эту красивую и блестящую плитку, не означает, что она будет в наличии на складе и сроки ее доставки будут в нашу пользу.
Вы не примете это во внимание? Вероятно, вы отложите проект.
Например: иногда срок поставки окон составляет 4-8 недель, но вы планировали закончить проект еще за 8 недель и не заказали окна в первый день? Вероятно, вы добавите себе еще одно окошко в текущих расходах.
4. Архитектор, инженер, дизайнер интерьеров:
Нигде в мире нет и не будет работы упорядоченной и по плану. Лучший способ добиться успеха в муниципалитетах, подрядчиках и заказах.
Когда перед вами все разложено и открыто, вносить изменения в ПЛАНИРОВКУ дома гораздо проще, удобнее и эффективнее.
Есть замеры всех помещений, показаны все расчеты нагрузки, у каждого помещения есть название, у каждого заказанного вами товара есть адрес.
5. Разметка, планы и мудборд:
Еще одна вещь, которую я извлек из своего опыта работы инженером в полевых условиях: вешать на объекте планы архитектора вместе с выбором дизайнера в каждой комнате.
Кроме того, я еще распылю макет на сайте:
А также убедиться, что все работает и есть место для перемещения, мебели и т. д. А еще для того, чтобы указать подрядчику, где устанавливать (да-да, хоть это и указано в планах).
6. Соседи:
Я стараюсь «натыкаться» друг на друга, представиться и обменяться телефонами.
Я хочу услышать от них, работают ли подрядчики допоздна, хорошо ли они относятся к соседям, выбрасывают ли мусор на улицу и т. д.
Вы удивитесь, но в менее приятных районах они охраняют дом и оборудование внутри него.
Продолжение в следующих постах.
————————————————————————
Ежедневный уголок поддержки: Надав Дорон Йоав Пинхас
Почти 5 лет назад, в самом начале своего пути, я хотел стать профессионалом в мире ремонта.
К счастью, я встретил Надава и Йоава, которые вдохновили меня на переворот*(и по сей день я черпаю крутые идеи из их ремонтов).
Я взял несколько уроков под профессиональным руководством, а остальное уже история.
Уровень контроля Надава при ремонте вплоть до уровня винта просто достоин восхищения.
Йоав, который умело делает все остальное (а это много чего), целеустремленный и просто мастер своего дела.
От всей души - просто профессиональные ребята.
Это возможность сказать спасибо за все – я люблю тебя.
————————————————————————
Ответы