การเช่าระยะยาวในสหรัฐอเมริกา

[#יםמהשבוים] ดอร์ โกลด์สตีน [#Post3]
สำหรับวัตถุประสงค์ของการอภิปราย เราจะใช้กรณีศึกษาจำนวน 32 หน่วย แบ่งเป็นสองกลุ่มจำนวน 16 หน่วย โดยอิงจากสองปีที่ผ่านมา
Group A - 16 คันถูกซื้อมาประมาณ 50k ต่อประตู แล้วแต่เงื่อนไข เช่าระหว่าง 1100-1700 ในสภาพห้องปฏิบัติการ บรรจุภัณฑ์ทั้งหมดผลิตได้เกือบ 20% ต่อปี
ในทางปฏิบัติ มีการแทรกแซงเป็นจำนวนมาก ความผิดพลาดเล็กๆ น้อยๆ ทุกครั้งจะกินผลกำไรเป็นเดือนๆ บางครั้งผู้เช่าก็ไม่ต้องจ่าย เจ้าของที่ดินคนก่อนอาศัยอยู่ในโปรตุเกสและกินขม ผู้เช่ามากกว่าครึ่งไม่ยอมจ่าย
ดังนั้นหากต้องการไปยังสถานะของพอร์ตโฟลิโอที่ใช้งานได้ คุณต้องทำงานเป็นเวลาหนึ่งปีเพื่อเปลี่ยนผู้เช่า ปรับปรุง ฯลฯ และถึงกระนั้นก็มีการพังทลายและ 20% บนกระดาษ ในทางปฏิบัติ คุณมีส่วนลดมากกว่า 14% เล็กน้อยพร้อมส่วนลด และมีการจัดการที่ดี
Group B - บ้าน 16 หลังที่เรารีโนเวทใหม่ทั้งหมด มูลค่า 400 - 300 ต่อบ้าน ค่าเช่ารายเดือนประมาณ 1% ของมูลค่า ในทางปฏิบัติไม่มีปัญหาเรื่องการบำรุงรักษา ผู้เช่ามีความมั่นคงและจ่ายเงินอย่างสม่ำเสมอ และสภาพห้องปฏิบัติการและผลลัพธ์จริงเกือบจะเหมือนกัน เป็นกิจวัตร และลืมไปเลย ยกเว้นการเปลี่ยนผู้เช่า
นอกจากนี้ยังมีกรณีพิเศษ เช่น บริษัทประกันภัยหรือสถาบันที่เช่าบ้านในอัตราเกือบสองเท่าของตลาด บ้านทั้ง 16 หลังใน Overroll ทำรายได้ประมาณ 12% โดยใช้ความพยายามเพียงเล็กน้อย
ในทางปฏิบัติ ความแตกต่างในจำนวนเงินที่คืนมีน้อย ความแตกต่างในการจัดการมีขนาดใหญ่
รายละเอียดที่สำคัญคือ ทรัพย์สินได้รับการจัดการในบ้าน ซึ่งมีความสำคัญมากสำหรับกลุ่ม A น้อยกว่าสำหรับ B ซึ่งหมายความว่าหากไม่มีการจัดการภายใน ควรมีส่วนลดที่จริงจังกว่าสำหรับกลุ่ม A
ประเด็นคือความแตกต่างระหว่างประเภทของสินทรัพย์และวิธีที่สภาพห้องปฏิบัติการมีแนวโน้มที่จะแสดงออกในภาคสนาม
ในโพสต์ที่แล้ว ฉันพูดถึงบริษัทต่างๆ ที่เริ่มทำโมเดลนี้ในวงกว้าง กุญแจสำคัญคือการทำความเข้าใจข้อบกพร่องและจุดอ่อน และการเตรียมการตั้งแต่เนิ่นๆ
เมื่อคุณมีเครื่องมือที่เหมาะสม คุณก็จะได้ผลตอบแทนเป็นตัวเลขสองหลักเมื่อเวลาผ่านไป
สมมติว่ามีมูลค่าเพิ่มขึ้น 3% ต่อปี สินทรัพย์ที่ถือไว้ 10 ปีส่งคืนสะสม 150%
ในทางปฏิบัติ ทรัพย์สิน 320 รายการจะคืนสินค้ารวมประมาณ 30K ต่อปีและจ่ายภาษีราวกับว่าได้เงินมาครึ่งหนึ่ง (ต้องขอบคุณค่าเสื่อมราคารายปีตามกฎหมาย) ดังนั้นสุทธิจะอยู่ที่ประมาณ 26K
ในขณะนี้ การจัดหาเงินทุนกำลังเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับผลตอบแทน 7-8% ดังนั้นจึงไม่มีข้อได้เปรียบในการเลเวอเรจมากนัก ในทางกลับกัน ทำให้สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันน้อยกว่ามาก และ สมมุติและคาดการณ์ในอนาคตว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำกว่าวันนี้ มีแนวโน้มว่าราคาบ้านจะไม่ต่ำกว่าวันนี้ ถึงแม้จะขึ้นเฉลี่ย 2,3% ต่อปีแบบอนุรักษ์นิยมก็ตาม โมเดลทำงานตามตัวเลขที่อธิบายในคราวที่แล้ว วรรค
ในเวลาเช่นนี้ เมื่ออัตราเงินเฟ้อสะท้อนอยู่ในทุกมุม ให้แยกแยะสถานการณ์ที่เป็นไปได้:
การขึ้นราคาอย่างต่อเนื่อง -> ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และอาจเป็นอัตราดอกเบี้ยด้วยเช่นกัน ในสถานการณ์เช่นนี้ ทุกสิ่งที่ฉันอธิบายจะแย่ลงและการก่อสร้างจะลดลงไปอีก -> อุปทานต่ำ
การเย็นลงของตลาดและราคาที่ลดลง หากเกิดเหตุการณ์ดังกล่าวขึ้นและสหรัฐฯ อยู่ในภาวะถดถอยอย่างรุนแรง -> อัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะลดลง (เพื่อให้สามารถรีไฟแนนซ์เงินกู้และลดการชำระคืนรายเดือน) -> เพิ่มขึ้น ราคาบ้านอีกแล้ว เพราะนั่นคือสิ่งที่เงินถูกทำ...
การหยุดการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าหรือการลดลงปานกลาง ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่น่าเบื่อซึ่งจะไม่ส่งผลกระทบมากนัก ดังนั้นเราจะไม่พูดถึงเรื่องนี้
สองสถานการณ์แรกที่ฉันคิดว่าดีสำหรับเจ้าของบ้าน
บทสรุปของฉัน เป็นเส้นทางที่ดีและค่อนข้างง่าย
ในรูปบ้านที่มีเรื่องราวเริ่มพลิกผันที่ล่าช้าไปมากและหมดสัญญาเมื่อช่วงซัมเมอร์ที่แล้ว หลังจากที่ได้ปรึกษาหารือกับผู้ที่เคยติดต่อกับนักลงทุนในขณะนั้นสั้น ๆ ก็ตัดสินใจอนุญาตให้ผู้ลงทุน ที่ต้องการรับเงินเสมือนว่าบ้านถูกขายไปแล้ว นักลงทุนส่วนใหญ่เอาเงินไปและผมต้องซื้อออกและหวังว่าบ้านจะขายได้เร็วกว่านี้ วันหนึ่งฉันได้รับโทรศัพท์อันตรายชื่อเฮกเตอร์ที่บอกฉันว่ามีพายุเฮอริเคนในละแวกใกล้เคียงและมีครอบครัวที่สูญเสียบ้านที่คล้ายกันและต้องการเช่าบ้านของเราและถามว่าเป็นไปได้ไหมที่จะเช่าแม้ว่า บ้านสำหรับขายจากที่นั่นจนถึงวันนี้ครอบครัวอาศัยอยู่ที่นั่นอย่างมีความสุขและมีความสุขและไม่ประสบความสำเร็จในบ้านเช่าที่ผิดปรกติซึ่งสร้างผลงานที่ยอดเยี่ยมในพอร์ตโฟลิโอ
ซื้อและปรับปรุงรูปถ่ายในบ้านของก่อนและหลัง