המדריך לרכישת קרקע (LOTׂ) בארה”ב מצאת קרקע? נפלא. בדקת COMPS ? מעולה. ניתחת את…
המדריך לרכישת קרקע (LOTׂ) בארה”ב
מצאת קרקע? נפלא. בדקת COMPS ? מעולה. ניתחת את מחירי הבתים בשכונה? מדהים.
עכשיו תתחיל לבדוק את מה שבאמת אתה רוכש – את הקרקע.
אז זהו, לבדיקת קרקע לא שולחים INSPECTOR שיבדוק יסודות, חלונות, עובש, מזגן, גגות וכו’. הבדיקה קצת שונה. בעצם הרבה שונה.
רגע, זו קרקע, אין שם בכלל בית. בכלל צריך INSPECTION PERIOD? כמובן ! אבל מה בודקים בתקופה זו ?
שאלה מצויינת. גם אני שאלתי אותה בפעם הראשונה לפני שעמדתי לרכוש קרקע בשכונה מדהימה. ולכן, כדי קצת להקל על התהליך הכינותי מראש בדיקת צ’קליסט שתציג שאלות וסוגיות לבדיקה.
1. האם הקרקע Buildable or not? השאלה הראשונה שנדרשת להישאל, הגם שנשמעת טפשית. יתכן שהקרקע אינה ברת בניה. בהנחה שהתשובה לשאלה זו היא חיובית נדרש להבין מה המשמעות לעלויות ומשך הבניה בהתאם לתשובות לסוגיות הבאות.
2. האם השטח מפותח?
3. טופוגרפיה – האם צריכה להיעשות עבודת הכנה לפני יסודות? האם נדרשת עבודת פיתוח והכנה מיוחדת ? בשטח שלנו בגלל שיפוע (SLOPE) משמעותי נדרשו קירות תמך (Retaining Walls) שעלות ביצועם כ 70,000$
4. תשתיות – האם המחיר כולל תשתיות כגון גז, ביוב, מים וחשמל water line, electricity) line)? השאלה לחיוב – אם יש תשתיות מצויין. ולשלילה – אולי מעל השטח או מתחת עוברות תשתיות אשר יפגעו ביכולת לבנות בית כרצונך.
5. האם קיים בשטח פילר לתשתיות? (עלותו יכולה להגיע ל 15,000$)
6. תשתית ביוב – סוג (Sewer line/ Septic). האם נדרשת התקנת משאבה להעלאת הביוב לגובה הכביש בקרקע משופעת?
7. תקנות הקשורות באיכו”ס – Environmental services( granted trees preservation)
8. בדיקת Zoning – יעוד הקרקע וזכויות הבניה בו (SF, MF, CONDOS)?
9. בדיקת Setbacks – קווי בניין. גם אם אתם מכירם מהו המרחק בו נסוג קו הבניין מגבול השטח יש לבדוק. שני בתים צמודים יכול שיהיו להם קווי נסיגה שונים בשל התאריך שבו בוצעה הפרצלציה.
10. בדיקת הגדרת האזור לסוגיית Flood zone
11. וידוא שהקרקע אינה Wet Land
12. בדיקת Right of ways
13. בדיקת הדרישות לParking
14. בדיקת Soil test
15. בדיקת Impact fees
16. בדיקות הקלה, זכות שימוש ( Easements)
17. בדיקת טרמיטים (Termite inspection )
18. בדיקת Land disturbance – סוגיה הדורשת התייעצות עם משרדי המחוז ויתכן ותיקח זמן רב.
19. אם יש תוכניות בניה אזPre-submittal במחוז/עיר כדי לבדוק היתכנות של תוכנית הבניה.
20. עלויות הכנת הקרקע למצב בניה Pad Ready
21. ״חוקי עזר עירוניים״ במחוז/עיר יכולים להיות רלוונטיים ולעיתים להשפיע.
22. ועד שכונתי HOA – בשכונות איכותיות ה HOA לעיתים מגדירים קריטריונים /דרישות משלהם לבתים. יש לודא שאין משהו בדרישות שלהם שמייקר את הפרוייקט ועלול לפגוע ברווחיות.
23. מיסים – מס עיריה ומס מחוז.
מי יודע לתת תשובות לסוגיות אלו? קצת בעייתי. אין גורם אחד. נדרש מידע מהמתווך, ממשרדי המחוז, מקבלן פיתוח, מקבלן בניה, ממהנדס ומאדריכל. בחלק מהמקרים למתווך יהיו חלק מהתשובות ואם לא, תבנו יחד תוכנית פעולה מי פונה ולמי בגין כל סוגיה וסוגיה.
אגב, לא דיברנו על ביטוח. יש הגורסים שרכישה דרך LLC מספיקה במקרה של קרקע, אני אישית מהמחמירים ועושה ביטוח צד ג’ לפחות..
JUST TO BE ON THE SAFE SIDE …….OF THE LOT/LAW
Responses