תחזיות עתידיות
להודעה זו אין תגובות
מאת: אורחים בפורום
מחקר של ענקית המשכנתאות פאני מיי סקר את התופעה במחקר משנת 2018 והגיע למסקנה הבאה: “התחזיות מעידות על גידול ממשי במספר המבוגרים שמבקשים לעזוב את בתיהם בשני העשורים הבאים. בין 2016 ל-2026 קבוצות הגיל הרלוונטיות (שמעל 65) ישחררו לשוק בין 10.5 ל-11.9 מיליון בתים, ובין 2026 ל-2036 בין 13 ל-14.6 מיליון בתים נוספים יגיעו לשוק, גידול של לפחות 42% לעומת העשור שעבר”.
וכך סיכמו במחקר: “הבעיה צפויה להחמיר משנת 2020 ואילך, כאשר יותר ויותר בייבי בומרס נכנסים לתוך שנות השבעים והשמונים שלהם, קבוצות הגיל שבהן אנשים באופן טבעי מפסיקים להיות בעלי בתים בגלל מצבם הרפואי, מוות וכיו”ב. מדובר בקבוצה שהיא בעלת 32 מיליון בתים, שהם 40% מהבתים באמריקה”.
התופעה של מכירה מסיבית מצד הבייבי בומרס תואץ ללא ספק על רקע העלות הגבוהה של תחזוקת הבתים הגדולים והריקים, הן בשל עלות התחזוקה עצמה בכלל והן בשל המסים הגבוהים – מס רכוש שנתי של בין 1.5% ל-3% מערך הבית – אשר הולכים וגדלים ריאלית בגלל מצבן הכלכלי המתדרדר של המדינות.
כך למשל במדינת אילינוי גדל מס הרכוש על בתי מגורים מאז 1990 פי 3.3 מאשר ההכנסה החציונית במדינה, בכ-76% מהוצאות משק הבית החציוני. ההוצאה הזאת הפכה כבדה עוד יותר לבתים יקרים יחסית בעקבות רפורמת המס של טראמפ, שהגבילה את סכום מס הרכוש למגורים המותר לניכוי מהמס הפדרלי.
פער כזה בין מספר המוכרים הצפויים בשנים הבאות לבין מספר הקונים ויכולותיהם הפיננסיות, שלא לדבר על טעמיהם השונים של המילניאלס ביחס למקום, לסוג ולאופי המגורים, ישפיע בהכרח, ולא לחיוב, על מחירי הבתים בפרברים. כבר היום באזורים מרובי בייבי בומרס מתבגרים, ואשר בהם היצע של בתים גדולים, המחירים “יורדים משמעותית ולעתים עד כדי כמעט 50%”, כך על פי דוח של חברת הנדל”ן Walt Danley שצוטט במאמר ממרץ 2019 ב”וול סטריט ג’ורנל” תחת הכותרת “בעיה גדלה בשוק הנדל”ן: יותר מדי בתים גדולים”, העוסק בהשפעת הזדקנות האוכלוסייה על שוק הנדל”ן בפרברים.
למסקנה דומה הגיעו גם מחקרים נוספים בנושא. כך למשל מחקר שנערך באוניברסיטת ג’ורג’ מייסון קבע: “מספר משמעותי של בעלים מזדקנים של בתים גדולים יחסית עשוי ליצור ‘מכירת חיסול’ של בייבי בומרס, ולהשפיע לשלילה על המחירים בשכונות כאלו בשנים הבאות”.
מבט ליפן, המובילה על ארה”ב בשיעור המזדקנים בה, יכול לרמוז על הבאות. כבר היום מעריך משרד התשתיות של ממשלת יפן כי יש במדינה כ-8.2 מיליון יחידות דיור נטושות, שהן כ-13.5% מסך יחידות הדיור, והנתון הזה צפוי לטפס ליותר מ-20 מיליון יחידות עד 2033.
מנגד, צפוי דווקא מחסור של ממש ביחידות מגורים המתאימות לאנשים בגיל שבעים ומעלה. הגידול המהיר הצפוי בקבוצת גיל זו מחד והקשיים לממש רכוש קיים ובטח במחיר המצופה, עשויים ליצור בעיות של ממש בשוק הזה.
במחקר שערך המרכז ללימודי שוק הדיור באוניברסיטת הרווארד בשנת 2018 תחת הכותרת “צורכי המגורים של אמריקאים מתבגרים (מזדקנים)”, הגיעו עורכיו למסקנה כי “76% מהאמריקאים בגילאי 65-79 גרים בבתים פרטיים.. בשעה שיותר ויותר מהם מבקשים לעבור לבתים המתאימים לגילם, הכוללים שירותים מרחביים ויחידות למגורים סיעודיים”. לכן, לפי עורכי המחקר, הצורך לספק דיור בטוח, נגיש פיזית ובר השגה לאוכלוסייה המתבגרת יהיה אתגר משמעותי, שעה שמיליוני בייבי בומרס נכנסים לעשור השמיני לחייהם.
מחוסכים לצרכני חיסכון: היכונו למימושי ני”ע
אך לא רק נדל”ן תבקש האוכלוסייה המתבגרת למכור. אנשים מתבגרים שהכנסותיהם השוטפות יורדות או נעלמות ואשר חסכו לימי זקנה הופכים באופן טבעי מחוסכים לצרכני חיסכון. במילים אחרות, שוק ההון עומד לחוות באופן הדרגתי מימושים גדלים והולכים של החזקות בניירות ערך, ככל שהבייבי הבומרס, הדור העשיר ביותר באמריקה, ישתמשו בחסכונותיהם למימון השנים הרבות שהם בפנסיה.
