בוקר טוב וחג פסח שמח לחברי הקבוצה. האם הקורונה נחשבת ל"כוח עליון" ( F…
בוקר טוב וחג פסח שמח לחברי הקבוצה.
האם הקורונה נחשבת ל"כוח עליון" ( Force Majeure) מבחינה חוקית? האם היא מוגדרת ככזו בהסכמי המכירה?
במדינת פלורידה ישנו עותק של הסכם (As Is), שרוב רובם של הקונים והמוכרים משתמשים בו לביצוע עסקאות נדל"ן וההגדרה הינה:
סעיף 18 (ז) כוח עליון. הקונה או המוכר לא יידרשו לבצע התחייבות כלשהי על פי חוזה זה או יהיו אחראים זה לזה בגין נזקים כל עוד שיבוש או אי-ביצוע ההתחייבות, או זמינות השירותים, הביטוח או האישורים הנדרשים לסגירה. , מתעכב, נגרם או מונע על ידי Force Majeure. "כוח עליון" פירושו: הוריקנים, שיטפונות, מזג אוויר קיצוני, רעידות אדמה, אש או מעשי אלוהים אחרים, עיכובים תחבורתיים חריגים, או מלחמות, התקוממות או פעולות טרור, שבאמצעות מאמץ שקדני סביר, הלא מבצע המפלגה אינה יכולה במלואה או בחלקה למנוע או להתגבר. כל תקופות הזמן, כולל תאריך הסגירה, יאריכו פרק זמן סביר עד 7 ימים לאחר ש- Force Majeure כבר לא מונע ביצוע במסגרת חוזה זה, ובלבד שאם כוח עליון כזה ימשיך למנוע ביצוע במסגרת חוזה זה יותר מ- 30 יום מעבר תאריך הסגירה, אזי צד כלשהו רשאי לסיים חוזה זה על ידי מסירת הודעה בכתב לצד השני וההפקדה תוחזר לקונה, ובכך תשחרר את הקונה והמוכר מכל התחייבויות נוספות על פי חוזה זה.
האם המגיפה היא "מעשה האל" כפי שנכתב בסעיף לעיל? האם סעיף כוח עליון זה חל על נושאים הקשורים ל- COVID-19?
אנחנו לא יודעים. שתי השאלות האלו היו תלויות בניתוח של בית משפט ספציפי. קוימו דיונים ממושכים על הסעיף הזה בקרב צוות של בתי המשפט בפלורידה ופשוט אין להם הסכמה.
הסיבה לכך היא שמדובר בתפיסה מופשטת, בניגוד לתרשים המראה אילו אירועים ספציפיים נופלים תחת ההגדרה ואילו אירועים אינם.
האם לעתים קרובות בתי משפט מאפשרים לכוח עליון להתגבר על התחייבויות חוזיות?
לא. כהצהרה כללית מאוד, בתי משפט מפרשים את הסעיפים הללו בצמצום, מה שאומר שהם קמצנים ביישומם של כוח עליון.
האם אתם מאמינים כי סעיף כוח עליון יחול על רבים מהסיפורים שבטח שמעתם עד כה?
כנראה שלא. הנה הערת אזהרה מרכזית: לא שמענו דוגמאות ספציפיות לעובדות המונעות סגירות בזמן הכתיבה, כמו סוכן סגירה (Title companies) שמפסיק את הפעילות או שאינו מסוגל לבצע סגירה אחרת.
מרבית הסיפורים כוללים אנשים המצטטים פחד מפני עתיד לא ברור או מתנאים כלכליים תנודתיים, לעומת עובדות מאוד ספציפיות המונעות ביצוע.
בנוסף, מעטים מאוד מהמתקשרים מדווחים על גורמים שעשו "מאמץ סביר ושקדני" כדי "למנוע או להתגבר" על מכשולים כלשהם המוצבים בדרכם, כמתואר בסעיף.
הנה האזהרה פעם נוספת: ככל שהנוף המשפטי מתפתח מדי יום, ייתכן מאוד שנגיע לנקודה בה אנו מתחילים לשמוע תיקים משכנעים בעתיד, אולי בעתיד הקרוב מאוד.
מה קורה להפקדת הפקדון אם הקונה לא סוגר את העסקה בגלל COVID-19?
זו שאלה נפוצה ברגע זה. קונה ששוקל לא לסגור עושה זאת באופן פוטנציאלי בסכנתם החוקית. קונה שאינו סוגר עיסקה חייב להיות בעל סיבה חוקית תקפה לכך.
כאמור לעיל, יתכן כי הקונה לא יסגור בגלל סעיף הבדיקה או אפשרות אחרת שניתנה במסגרת החוזה. פחד וחוסר וודאות מהפעולה העתידית אינם מספיקים.
כל קונה שמתכוון לטעון בכוח עליון, חוסר אפשרות לחוק, תסכול מטרה או טיעון משפטי אחר צריך לשקול להתייעץ עם עורך דין. החלטת בית משפט תהיה מאוד עובדתית. קונה הנושא עמדה ממתינה ורואה ולא מתאמץ לסגור עלול למצוא את בית המשפט לא סימפטי לטענתם.
בקיצור, תוודאו טוב טוב לפני שאתם מחליטים לא לקיים עסקה אם הסיבה שלכם לביטול קשורה לנגיף הקורונה ולכח עליון.
אני לא עורך דין ואיינני מייעץ ככזה, הכתבה נלקחה מתוך מאמר שהתפרסם ב – Florida Realtors, מתוך היחידה המשפטית של הארגון.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses