אז איך מנתחים פרויקט? איך יודעים אם העסקה משתלמת?-

#יזםהשבוע ירון שמש #פוסט5
אם חשבתם להשקיע בנדל”ן, ישנם פרטים רבים שחייבים לדעת, לפני שאתם נכנסים להשקעה בפרויקט.
כאשר אנחנו מנתחים פרויקט העומד על הפרק או כאשר אנחנו מחפשים עסקה חדשה, ישנם יותר מעשרות פרטים שאנחנו בודקים.
הדבר הראשון שאנחנו עושים, זה לנתח באמצעות תוכנות שמבצעות ניתוחים דמוגרפיים, את אזור ההשקעה בו אנחנו מתכננים להתמקד. בניתוח הדמוגרפי, אנחנו רוצים לדעת הכל על האזור. מי האוכלוסיה שגרה בו? מה השכר הממוצע? האם מדובר בשוכרי בתים או בבעלי בתים? מה שיעור הפשיעה באזור? האם מדובר במשפחות או ברווקים צעירים? מה מדיניות העירייה לגבי שוכרים? איזה ביטוחים נוספים האזור מחייב? אנחנו רוצים לדעת הכל!!!!!!
אחרי שהחלטנו על אזור וניתחנו אותו באמצעות התוכנות שהזכרנו לעיל, אנחנו מגיעים לאזור הזה פיזית ומנתחים אותו באמצעות העיניים והרגלים שלנו, אתם חייבים להבין – ישנם דברים שיזם לעולם לא יוכל לראות דרך מסך המחשב ולכן הירידה לשטח היא קריטית!!!
אנחנו מסתובבים במסעדות ובברים, מסתובבים ברחובות בשעות לא רגילות, עומדים מחוץ לתחנות הרכבת ומסתכלים על האוכלוסייה שחוזרת הביתה בסוף יום העבודה. אנחנו מבקרים בנכסים העומדים למכירה והשכרה ומנתחים את רמות המחירים בשוק. אם אנחנו רואים שינויים דמוגרפיים באזור, כלומר אם אנחנו רואים שינויי הגירה, אנחנו מבינים שזהו אזור עם פוטנציאל השקעה.
כשהתחלנו לעבוד בברוקלין בשנת 2016 היו שכונות שאם היינו מביאים אתכם אליהם, הייתם עושים סיבוב פרסה וחוזרים הביתה מהר, מאחר והאזור היה נראה בעיניכם כאזור קשה. אולם אנחנו, זיהינו טפטופים של האוכלוסייה בעלת הממון ממנהטן שעוברת לאזור. החבר’ה האלה, היו בעצם רוכשים פוטנציאלים שמנהטן נהייתה יקרה מידי עבורם ולכן הם היו מוכנים לשלם יותר עבור המוצר שיצרנו עבורם בברוקלין. ההבנה הזו, של הכוח הטמון בהגירה לאזור חשפה בפנינו המון הזדמנויות ולכן התחלנו לקנות שם נכסים. ובזמן שכולם קונים לפי כלל האצבע של location location location, שזהו אחד הכללים החשובים ביותר בתחום הנדל״ן, אנחנו מאידך חיפשנו את הלוקיישן הבא. הניתוח הזה, מאפשר לנו לקנות נכסים במחירים משמעותית יותר נמוכים מהפוטנציאל העתידי שלהם. ולכן ניתוח הגירה לאזור הוא קריטי ,ומגמה כזו של שינויים בהגירה אנחנו רואים כרגע מתקיימת בעיר הוליווד אשר ממוקמת בדרום פלורידה, אבל על כך ארחיב בפוסטים הבאים.
בנוסף – הרבה יזמים מגיעים אליי ואומרים לי “ירון איך יכול להיות שאני לא מרוויח מהעסקה?” -ואחרי בדיקה קצרה מתברר שהם לא לקחו בחשבון עלויות אחרות שמשתנות ומשפיעות על השורה הסופית בתכנית הפיננסית שלהם. חשוב מאוד לקחת בחשבון כשאתם נכנסים לפרויקט את החוקים והמדיניות האזוריים, כשאתם משקיעים בארצות הברית לכל מדינה ומדינה יש חוקים ומדיניות לגבי שוכרים. לפעמים זה אפילו משתנה בין אזורים בתוך מדינה. לכן, חשוב להבין את החוקים ולנתח אותם, כי זה עלול להשפיע על השורה הסופית בתוכנית העסקית של הפרויקט. למשל, בפלורידה מיסי הארנונה (Real Estate taxes) מחושבים לפי ערך הקניה (שווי הבית). כך שאם קנית בית ובעל הבית משלם כרגע סכום מסוים עבור הReal Estate taxes. ברגע שקנית את הנכס בסכום גבוה יותר ממה שבעל הנכס הנוכחי קנה, המיסים על הבית יעודכנו לפי שווי הקנייה, ואתם חייבים לדעת את זה.
דבר נוסף שחייבים לבדוק זה, האם הפרויקט עונה על הצורך של האוכלוסייה באזור, מבלי לדעת מי האוכלוסיה באזור ואיך לתת להם מענה, לא תוכל לבנות פרויקט מוצלח. לפעמים אני נתקל ביזמים שבונים את המוצר הנכון במקום הלא נכון. כלומר – באזור של משפחות, תבנה בתים גדולים, באזור של צעירים תבנה דירות קטנות. חייבים להבין את הצורך של האוכלוסייה באזור, בשביל שהפרויקט יהיה מוצלח.
אז חשוב שתבדקו טוב טוב את הפרטים הללו ופרטים נוספים לפני שאתם נכנסים לפרויקט נדלני, את הפרטים הללו תוכלו למצוא בהישג יד. אז לא להתעצל ולבדוק את כל הפרטים שתביא אתכם לעסקה מוצלחת. בפוסט הבא והאחרון ננתח את אחד מהפרויקטים שלנו על פי המבנה הזה.
בינתיים שיהיה סופ”ש מעולה!!!
(בתמונה, הכיכר המרכזית בהוליווד, פלורידה)