Процес на анализ на собствеността - Избор на опция за излизане
Процес на анализ на собствеността - Избор на опция за излизане
Какво става със скъпа група?
Продължава с третата част от моята флип серия.
Днес ще разгледаме важен етап от процеса на анализ на имотите, Изберете опция за изход.
Изграждането на план за излизане се случва след първоначално разбиране на номерата на имотите.
Качественият предприемач е предприемач, който знае как да настрои правилната опция за излизане за всеки проект, който е на бюрото му, и не се страхува да промени опцията за излизане, ако е необходимо. С времето и опита всеки предприемач или инвеститор ще добавя все повече и повече възможности за излизане към своя арсенал.
При транзакция всяка опция за излизане зависи пряко от редица фактори, които ще разгледам при анализа на опциите, като например: площ, тип инвеститор, текущо състояние на проекта и т.н.
1. Пълен ремонт и от А до Т, подмяна на системата, високо ниво на козметично покритие и промени в оформлението.
Кога да кача като опция?
• Райони със среден имотен актив, по-висок от средния за общината
• Среден социално-икономически статус +
• Сравнителен пазарен анализ, който показва способността и желанието на купувачите да плащат повече за определен продукт
• Високи възможности за реновиране
• Високи маркетингови възможности за имоти за продажба
За кого е?
• Високи възможности за обновяване и познания за справяне с бюрокрацията на този тип ремонт
• Местно представителство (поради естеството на ремонта и продажбата, препоръчително е да имате местен представител, който да наблюдава процеса. Грешките могат да струват много пари!)
• Инвеститори, които не бързат да си върнат парите, но искат да ги увеличат максимално
• Инвеститори с по-висок риск (обикновено ще говорим за ликвидирани активи, което може да доведе до допълнителни проблеми, които не сме включили в бюджета)
Важни акценти според участващия герой:
Купувач: Продавате имот на висока цена, важно е купувачите да харесат това, което виждат (кухня, оформление, ниво на завършеност и интериорен дизайн)
Инспектор: Продавате на високо, важно е къщата да е в добро състояние от А до Т и лесно да бъде прегледана, освен това е препоръчително да работите с разрешителни в случай на изискване за доказателство.
Оценител: По-малко важно, дори и с по-ниска оценка, купувачът ще завърши собствения капитал, в случай че къщата му хареса.
2. Ремонт на необходимото, системни ремонти и средно ниво на козметично покритие.
Кога да кача като опция?
• Площ със средна стойност на имота на площ
• Среден и по-нисък социално-икономически статус
• Сравнителен пазарен анализ, който показва среден до бърз пазар на купувачи, реновирани или запазени имоти +, продадени бързо на пазарни цени
• Стандартни възможности за реновиране
• Стандартни маркетингови възможности на имоти за продажба
За кого е?
• Това е класическият флип, 4-6 месеца от покупката до продажбата
• Стандартният инвеститор, ограничен бюджет, не иска да поема големи рискове.
Важни акценти според смесената фигура:
Купувач – Важно е да инвестирате на правилните места (и само на правилните). Също така, за да не бюджетира твърде високо ниво на покритие, купувачът иска да изглежда "кръгла" и не прави разлика между средни и високи материали. Освен това препоръчвам да не бързате със смяната, опитайте се да ремонтирате и подновите, за да запазите нисък бюджет и висока печалба
• Инспектор – продажба на пазарна цена, дори ако възникнат малки откази при проверка или коментари за нови (но все още работещи) системи, сделката вероятно ще приключи
Оценител - Докладът трябва да е близо до желаната цена. Популация, която обикновено не може да попълни много джобни пари по ипотеката (плюс, ако не сте планирали да го направите предварително)
3. Само на място и почистване без смяна на системата или твърде висока финансова инвестиция
Кога да кача като опция?
• Район със стойност на имота по-ниска от средната за района
• Силни площи за отдаване под наем, които са подходящи за инвеститори
• Нисък среден социално-икономически статус
• Анализ на пазара, който показва ясно мнозинство от покупките от инвеститори или алтернативно закупуване на запазени имоти на намалена цена с ремонтирани имоти, които трудно се движат бързо поради високата цена.
За кого е?
• Стандартният инвеститор, ограничен бюджет, не иска да поема големи рискове.
Инвеститори с ограничени възможности за обновяване или алтернативно, ако всички екипи са заети с други проекти
• Инвеститори, които искат да работят бързо, проекти за средно 2-4 месеца.
Важни акценти според участващия герой:
• Купувач – Вашият купувач е инвеститор, важно е къщата да е чиста и да не плаши обикновения инвеститор (новите инвеститори често лесно ще се стреснат от неприятен имот)
• Инспектор – Не е от значение, докато не се появяват много необичайни неща
Оценител – Някои инвеститори ще дойдат с финансиране, така че е важно цифрите да имат смисъл за купувача инвеститора. Препоръчително е предварително да потърсите имоти, продадени в района, на които можете да разчитате като ARV за оценител на потенциалния купувач.
4. Сключете договор и прехвърлете на друг инвеститор без покупка (продажба на едро)
Кога да кача като опция?
• Имотът не отговаря на вашите изисквания за изпълнение, но може да представлява сделка за друг инвеститор
• Ограничени възможности за обновяване
• Ограничен / несъществуващ бюджет
За кого е?
• Възможност за локализиране на имоти под пазара директно пред продавача (без брокери или караници в средата)
• Местно представителство (работата с тези доставчици често изисква предни срещи и много поло)
• Инвеститори със списъци с местни купувачи
• Инвеститори, които искат да изградят система за продажба на зали
• Ограничен бюджет
• Инвеститори, които искат пари сега и не искат да чакат да купуват, правят и продават
Важни акценти според участващия герой:
Купувач - Тук започва и свършва, важно е предварително да се изгради списък с купувачи. Също така, подгответе маркетингови инструменти за рекламиране на имота и намиране на щастливия купувач
• Инспектор – не е приложимо
Оценител – Някои инвеститори ще дойдат с финансиране, така че е важно цифрите да имат смисъл за купувача инвеститора. Препоръчително е предварително да потърсите имоти, продадени в района, на които можете да разчитате като ARV за оценител на потенциалния купувач.
В заключениеИзборът на опцията за излизане е един от най-важните избори за нас като инвеститори.
Никога не работете автоматично, само защото сте направили нещо в миналото, не означава, че работи в момента. Бъди креативен! Мислете извън кутията! И ще намерите правилната опция за изход за вашия нов проект.
Отговорите