Смутен учител за начинаещи

# Предприемач на седмицата дебел гълъб # Публикация 2

В дейността на компанията можем да разговаряме с много начинаещи предприемачи и винаги в началото всичко изглежда сложно: как да създадем компания, как да отворим банкова сметка, как да работим дистанционно и как да подходим към процеса като цяло .

В следващата публикация ще се опитам да сложа малко ред за начинаещите (и старите предприемачи ще ме прощават, ако не намерят нищо ново в публикацията).

Техническата страна - подготвяме се за закупуване на първия имот:

- Обичайно е закупуването на недвижими имоти в САЩ чрез асоциация тип LLC, която осигурява защитата на дружество с ограничена отговорност, но е прозрачна за данъчни цели. Компанията може да бъде открита онлайн на сайтове като

- EIN номер След откриване на llc трябва да му бъде издаден EIN данъчен номер. Ще ви трябва, за да отворите бизнес банкова сметка, да подадете данъчни декларации и също така да се регистрирате в компании за комунални услуги, ако управлявате имотите сами.

Процесът отнема около 6 седмици и може да бъде открит чрез адвокат или чрез изпращане на формуляр по факс до данъчните власти.

- Американски номер на мобилен телефон: работим с iPlum, който в момента работи много добре с фиксиран местен номер, който не се променя и с който можете да се регистрирате за всички услуги в Съединените щати.

-Местен пощенски адрес: Разбира се, ще изберете електронна комуникация, когато можете, но е важно да отворите местен пощенски адрес, за да получавате официални документи от всички субекти, с които ще работите в Съединените щати. Има няколко компании, които предоставят тази услуга. Работим с ipostal1 на цена от $10 на месец плюс около $2 за сканиране на плик.

-Американска банкова сметка: Докато напредвате в процеса, ще ви трябва американска банкова сметка, за да управлявате трансфери за закупуване на активи, плащане на доставчици и т.н. Ние работим с онлайн банка, наречена Mercury, която не начислява никакви такси и има удобен интерфейс, който е лесен за работа.

- Деблокиране на VPN сайтове: Има сайтове в Съединените щати, които блокират достъпа от Израел. Например сайтът на окръг Cuyahoga в района на Кливланд блокира достъпа и изисква VPN за връзка. Можете да използвате NordVPN или ExpressVPN за достъп до тези сайтове.

И след като сте готови с всичко необходимо в технически аспект, нека поговорим накратко за процеса на закупуване на имот в САЩ:

- Всичко започва с изграждането на надежден и професионален екип в областта, в която работим. Екипът включва агенти по недвижими имоти, лице на терен, инспектор, компания за собственост, изпълнители и управляваща компания. Добрата новина е, че след като имаме надежден екип, той ще ни придружава във времето и в много транзакции.

- Трябва да познавате добре пазара, да изследвате качеството на кварталите по отношение на престъпност, качество на училищата, среден доход, тип население и т.н.

-Тогава пазарът трябва да се сканира, за да се намерят потенциални сделки. Разглеждане на исканата цена на имота, впечатлен от снимките на имота и състоянието на имота, проверка в Google Maps дали имотът е на натоварен път, близо до бизнес или други недостатъци. Проверете в Google Street View как изглежда къщата и кварталът.

- За потенциални транзакции, които са преминали първоначална проверка, ние ще изпратим наш агент по недвижими имоти да посети имота, да направи подробни видеоклипове на имота и неговото състояние за нас и да предостави мнение.

- След като получим видеоклиповете, ще преценим колко ще ни струва ремонтът на имота до състояние, в което можем да го наемем според обичайното в квартала, ще проверим каква ще бъде пазарната цена на имота и наем, който можем да поискаме след ремонта и в допълнение на каква цена имотът ще ни даде желаната годишна възвръщаемост и да решим дали да подадем оферта. Нашето правило е, че покупната цена плюс разходите за обновяване ще бъдат поне 20 процента под стойността на имота след обновяване, така че ще създадем капитал при самата покупка (ако сме инвестирали 100,000 120,000 в имота, стойността му след обновяване ще да бъде най-малко 8 XNUMX), както и че минималната нетна възвръщаемост ще бъде XNUMX процента годишно.

- Бих искал да отбележа, че при оценката на нетната възвръщаемост на имота, разходите за имота трябва да се вземат предвид реалистично и консервативно. Приспадаме от годишния наем данъка върху собствеността, който се прилага в САЩ за собственика на имота, застраховката, 10% от управляващата компания и допълнителни 15%, които отделяме за фонд за ремонт и в случай, че къщата е остана празен поради смяна на наемателите.

- Ако офертата бъде приета, ще бъде изпратен инспектор, който да провери щателно имота и да издаде надлежен доклад за всички дефекти в имота. На този етап можем да се оттеглим от сделката, колкото искаме, да я продължим или да предоговорим цената в светлината на недостатъците, които са открити, стига те да не бъдат оценени от нас от видеоклиповете на агента. Тук можете също да опитате да намалите цената още малко въз основа на доклада, дори ако не е открито нищо необичайно, което не сме оценили предварително.

- Тъй като продължихме със сделката, сега идва правен етап, при който компанията за собственост ще провери дали има запори или различни пречки за регистриране на имота на наше име, ще ни издаде застраховка, че имотът е без правни проблеми и след като прехвърлим плащането на имота ще се погрижи за регистриране на имота на наше име. Това е кратък процес, който обикновено отнема около седмица или две.

- Докато чакаме имотът да бъде регистриран на наше име и да бъде предадено владението, ние ще подготвим подреден списък с детайлите на ремонта, който искаме да извършим, ще изпратим изпълнители да посетят имота, ще договорим разходите на обновяването, ние ще изготвим подробно споразумение с изпълнителя, което ще включва подробна разбивка на обхвата на обновяването, неговата цена и датите на напредъка на работите и плащанията. Важно е да се отбележи, че ние предлагаме да се реновира имота с поглед към бъдещето, да се подреди така, че имотът да бъде в добро състояние, което ще предотврати разходите в бъдеще за различни ремонти, които наемателят ще изисква.

- При предаване на собствеността, изпълнителят ще започне своята работа, представител от наше име ще посещава често имота, ще снима напредъка за нас, ние ще бъдем в контакт с изпълнителя, а при необходимост ще изпратим и професионален инспектор да даде мнението си за качеството на произведенията. В края на работата на изпълнителя винаги се изпраща инспектор, който да провери работата и да даде доклад за дефекти.

- След приключване на ремонтните работи и одобрението на качеството на работата от инспектор, ние ще прехвърлим управлението на имота на управляващата компания, брокерът на недвижими имоти ще обяви имота за отдаване под наем, управляващата компания ще проведе внимателна проверка на наемателите в различни системи, като се свържете с предишните собственици на наемателя в миналото и повече и заедно с управляващата компания ще изберем правилния наемател за нас.

- След нанасяне, наемателят остава под наблюдение от управляващата компания по отношение на функционирането на имота и ние ще започнем да се наслаждаваме на наема.

- След като имотът е бил нает за около два месеца, можете да се свържете с кредитора и да вземете финансиране за имота според стойността му след ремонта и да преминете към покупката на следващия имот в опит да изградите портфолиото от имоти.

въпроси? Напишете в коментарите и ще се радвам да обясня повече