Společné potápění za výhodami
#יםמהשבוי Barak Duanias #post2
V návaznosti na včerejší úvod,
Pojďme se ponořit
Dnes řeknu o 3 různých transakcích zde v Izraeli,
Transakce se od sebe zcela liší,
Za jiným účelem, v jiné oblasti a s jiným rozpočtem
A každý z nich má svou jedinečnost, jinou strategii
A k jeho vedení byla potřeba jiná sada schopností.
V roce 2012 jsem tedy dokončil kurz realitního podnikání na Psagot College
Během kurzu jsme se dozvěděli o zlepšování vlastností s "problémy"
Problémy mohou být designové nebo právní
Než vstoupíme do takové transakce,
Je velmi důležité porozumět 100%
že víme, jak problém vyřešit,
Jinak by byla v ohrožení celá naše existence.
Příklad problému, který lze opravit: byla přidána místnost
Bez povolení a tam je demoliční výměr, ale práva stavby
V IBA umožňují přidání místnosti,
Jen to bylo postaveno bez povolení
Obvykle je možné vydat „povolení se zpětnou platností“
a zaplatí jen malou pokutu
Příklad problému, který nelze vyřešit: registrovaný byt
v Tabu jako sklad nebo kancelář,
Velmi těžké až nemožné zařídit.
Transakce 1:
Po několika exkurzích jsem ho našel ve svém sousedství v Holonu
Soukromý dům na velkém pozemku za super atraktivní cenu
Nemovitost byla na trhu, ale každý, kdo pochopil, o co jde, utekl a už se nevrátil
Nemovitost je postavena o 2 podlažích + 40mXNUMX na střeše
Problémy, které byly na pozemku:
- Demoliční příkaz na 20mXNUMX střešní podlahy
- Správní pokuta ve výši 150,000 XNUMX NIS od obce Holon
K rozdělení bez povolení na 5 bytových jednotek
- Upozornění týkající se rozdělení a výjimky
- Proti majiteli bylo zahájeno řízení o správní pokutě
- Nemovitost není evidována v tabu, pouze u hypoteční společnosti
V té době se moji rodiče chtěli přestěhovat do většího domu
Každému z nás „zařídit bytovou jednotku“.
Ale neměli rozpočet na nemovitost v naší oblasti
A hledali alternativní oblasti
A tato příležitost přišla jako ulitá
Vzhledem k atraktivní ceně a blízké lokalitě.
Můj otec, pamatujte si mě, okamžitě skočil do rozhovoru.
Moje matka nejprve váhala, ale povolila
Poté, co jsme dostali zelenou k vyřešení všech problémů
Pro potvrzení jsme konzultovali několik zdrojů
navzájem a nepropadnout škvírami
S místním inženýrem, licencovaným architektem
a ředitel odboru licencí na magistrátu Holon
No, pak jsme stanovili harmonogram s obcí Holon
Ohledně demontáže bytových jednotek a stavebního porušení
a došli jsme k dohodě, po které pokuta,
Demoliční příkaz a upozornění budou odstraněny v plném rozsahu.
Moji rodiče dokončili nákup
A byli jsme před celkovou rekonstrukcí nemovitosti,
Abychom ušetřili náklady, odletěli jsme s otcem do Číny
veškerý materiál si dovezeme sami
("bílá hmota") k renovaci
Veškeré sintrové nářadí, keramika, interiérové podlahy,
Venkovní podlahy, dveře, vitríny, lustry atd.
Úspory byly velmi výrazné
Asi po 10 měsících dokončili rekonstrukci a my jsme se nastěhovali
Všichni jsme v dobrém čase pro náš nový domov
Po odstranění všech závad,
Včetně převodu nemovitosti na Taboo od hypoteční společnosti.
Celkové náklady ve stejném období nemovitosti
Včetně dodatečných nákladů a renovace byly asi 2.16 milionu NIS
A hodnota nemovitosti na konci renovace byla asi 3.35 milionu NIS.
Transakce 2:
Skáču o 8 let dopředu, do roku 2020, dívám se
Nemovitost s potenciálem pro zlepšení městské obnovy
Přes kamaráda jsem poznala mladého a energického muže
Vyprávěl mi o tom, že pracoval jako makléř v Kiryat Gat
První projekt TMA 38 ve městě
která velmi brzy získá stavební povolení
Po 10 letech otálení, podpisů, odmítání a soudních sporů.
Dal jsem mu zelenou a řekl jsem mu, jestli mi tam nenajdete byt, který kupuji.
A tak to udělal,
3-pokojový byt cca 82 metrů v 1. patře,
V bytě bydleli manželé ve věku 60 let,
že jsme podepsali dohodu s Tamou 38
Téměř před 10 lety!
Už nevěřili, že se projekt uskutečnil
A oni se prostě chtěli odstěhovat a žít poblíž svých dětí
který se přestěhoval do Herzliya.
Šel jsem na technické oddělení v obci Kiryat Gat
A skutečně jsem se ujistil, že projekt byl před stavebním povolením
A tak mi bylo definitivně řečeno, že v nadcházejícím měsíci vývojář
by měl obdržet vyúčtování poplatku po jeho zaplacení,
Developer obdrží dlouho očekávané stavební povolení a jde se na věc.
Nákup + zprostředkování + dodatečné náklady v listopadu 2020 - 782500 XNUMX NIS
Z této hypotéky: 540000 XNUMX NIS
Půjčka ode mě: 180000 XNUMX NIS
Vlastní kapitál: 62500 NIS
Během prací na TMA 38 jsme se rozhodli prodat
května 2023
Prodejní cena 1,325,000 NIS
Po výdajích na zprostředkování a právního zastoupení 1,296,000 XNUMX XNUMX NIS
Zisk: 513500 XNUMX NIS, bez ohledu na příjem z pronájmu.
Transakce 3:
Pracoval jsem na této dohodě dlouho,
Asi rok a půl a to ilustruje důležitost
Raná inteligence, se kterou přicházíte
Začátkem roku 2021 jsem slyšel o novém programu
Obec Holon prosazuje,
Program byl stále v počáteční fázi a před uložením
Ale věděl jsem, že pokud obec Holon takový plán prosadí,
Bude to šťastné.
Program je inovativní a průlomový v zemi,
Jedná se o podrobný plán obnovy města
Na základě kterých lze vydat stavební povolení!
Může to znít jako maličkost,
Ale pro podnikatele a dodavatele, kteří pracují ve dne v noci
Příprava různých nároků je velký problém,
Koneckonců, mohou podepsat budovu nebo skupinu budov
TMA 38/2 musí předložit plán pro povolení
a před tím nedělat TBA (což trvá asi 3-5 let)
A co víc, viděl jsem, že plán uděluje stavební práva
Velmi velkorysý v určitých částech města
Uvědomil jsem si, že je tu něco neobvyklého a investoval jsem
Spousta hodin na prozkoumání programu ze všech stran
Až jsem se dostal do bodu, kdy jsem to znal skoro nazpaměť
veškerá stavební práva v jakékoli části města.
V plánu jsem rozpoznal skupinu velmi velkých a vzácných pozemků,
definováno v plánu jako "hlavní ulice"
Což jim dává stavební práva
Nejštědřejší (660 % až 720 %)
Po rychlé prohlídce s autem jsem to viděl
Na každém pozemku jsou zastavěny velké pozemky
Taková celková vlaková budova o 8 jednotkách
Až nová práva stavbu povolí
ze 2 budov o 12 patrech s 90-95 jednotkami!!
To je 11krát více práv než stávající počet bytů,
V oblastech poptávky v Gush Dan nic takového nebylo a nikdy nebude
A ne na vzdálené periferii
Ve standardním projektu evakuace stavby v Holonu je multiplikátor 3krát,
To znamená asi 8 bytů, které se ničí
Výstavba budovy o 24 jednotkách, 8 návratových nájemníkům,
16 developerských bytů.
V tu chvíli mě zasáhlo poznání,
Jsou tady přesýpací hodiny, které se převrátily a za chvíli všichni podnikatelé
Ve městě se budou tyto budovy pomalovat návrhy
Nesmírně štědrý.
Rozhodl jsem se bez ohledu na to, jak dlouho to trvalo
A kolik zdrojů budu muset investovat
Musím koupit byt v tomto komplexu budov (celkem 5 pozemků).
Silná mysl, cíl před očima,
akční plán a začít,
Nevzdávat se, až do konce
Stejně jako na Vídeňském maratonu
7 let před tím.
Od té chvíle 18 měsíců
pravidelně dvakrát měsíčně
Šel jsem do všech budov, rozdával poznámky, které jsem hledal
Ke koupi bytu v okolí jsem pověsil inzeráty na zeď
Schodiště každé budovy
Mluvil jsem se všemi domácími komisemi,
Vytáhl jsem telefony všech majitelů
A snažil jsem se je zastihnout po telefonu
bez velkého úspěchu
Ale skutečně během těchto 18 měsíců jsem vstoupil
K jednání o 6 bytech v rámci tohoto komplexu
Byt 1 Byl jsem již v pokročilém návrhu
A pak za mě přišel odhadce
Majitelé je vrátili, protože dorazily
Velmi lákavá nabídka pro podnik.
Zavřel jsem ústně další byt a pak kluci
majitelů zasáhlo a sabotovalo obchod
V další dohodě jsme se již dostali do fáze podpisu
A tam se prodejce stáhl a odešel z kanceláře
V další transakci, která dorazila k příjemci
Takto jsem soutěžil s 1 z nejlepších podnikatelů ve městě
Opravdu jsem neměl šanci.
Dokud nepřišel byt, který jsem si mohl koupit,
Bylo to vůbec známé pronájmem přes makléře,
Podařilo se mi přesvědčit makléře
ověřte si u majitele (který měl 4 dědice)
Pokud jsou ochotni uvažovat o prodeji
No, po přesvědčovací kampani
(Můj makléře a makléře jim)
Dohodli se.
Byt 118mXNUMX v prvním patře
+ pokoj na střeše + střecha 80mXNUMX
Zakoupeno v prosinci 2022 za 2.4 milionu NIS včetně zprostředkování,
Renovace a další výdaje.
Když sdílíme byt společně s ostatními členy rodiny
Investovali jsme asi 80 XNUMX NIS do vlastního kapitálu a podíleli se na hypotéce
A sdílíme 50 % bytu
Nyní jednáme s předním podnikatelem
že jeho nabídkou jsou 3 výměnné byty za každý stávající byt,
Je ještě mnoho výzev, které je třeba překonat,
Není ale pochyb, že velká investice se vyplatila a směřování je pozitivní.
Zatím pro dnešek, doufám, že sis odtud něco odnesl
Zítra budeme mluvit o mé cestě k podnikatelské dohodě o 60 jednotkách v Holonu
A na kombinovanou dohodu, kde se ode mě a mých partnerů očekává návratnost 3 jednotek
Neváhejte se zeptat na zde zveřejněné nabídky
nebo cokoli si tvé srdce přeje
Odpovědi