Casas Particulares VS Complexos Residenciais
Casas Particulares VS Complexos Residenciais
A diferença entre investir em casas particulares e complexos residenciais -
Muitas vezes nos perguntam quais são as diferenças entre os diferentes investimentos, quais são as vantagens e desvantagens de cada tipo de investimento (vou me referir à posse do imóvel e não ao flip), vou detalhar um pouco mais a fundo.
Vou começar dizendo que nenhum tipo de investimento é melhor que outro, a diferença está na sua adequação para cada um dos tipos e estratégia de investimento que você escolheu.
Investimento em casa particular - Unifamiliar
Trata-se de uma compra de um imóvel em benefício de sua titularidade de longo prazo, geralmente o imóvel exigirá reforma na compra, pois é possível gerar rentabilidade desde o início, após o que o imóvel será alugado até ser vendido.
A vantagem? O sonho americano de uma casa residencial privada, de propriedade direta (ou sob LLC), permite a tomada de decisão e controle a qualquer momento (acrescento que há dependência da situação do mercado), capacidade de mudar a finalidade do imóvel mais facilmente de aluguéis de longa duração a aluguéis de curta duração sob seu controle.
A desvantagem? Atividade de gestão de investimentos, zero ou um - significa que um - há renda, zero - não há renda - estão na dicotomia de ter ou não renda e isso gera incerteza, uma das coisas que notamos é que a maioria das pessoas que não são empreendedoras ou sem conhecimento suficiente, tem dificuldade em acomodar Flutuações e mudanças no imóvel, por exemplo, despejo de um inquilino ("Com que direito o inquilino deixa de pagar?") Ou substituição de ar condicionado ou telhado até o pagamento de impostos municipais e IPTU ( não é por conta do inquilino?!).
Outro ponto tem a ver com ser bons israelenses, queremos investir o mínimo possível e obter o máximo possível, não escrevo isso com cinismo, isso é verdade e tudo bem, faz parte do nosso caráter e vem como vantagem em na maioria dos casos, o que significa obter retornos mais altos Renda baixa (ou flips com um nível de risco mais alto) em comparação com investir em uma área estável que exigirá um investimento (financeiro) maior, juntamente com um lucro de fluxo de caixa menor, mas com um alto potencial de lucro na venda do ativo.
A maioria de nós não tem tempo para esperar e preferiria ver um fluxo de caixa maior e mais rápido - no entanto, investir em uma área de baixa renda muitas vezes produz atividade, necessidade de tomada de decisão, maior volatilidade nos inquilinos…
A estatística importante a ter em mente aqui é o custo de substituição de um inquilino - também o custo de evacuação, reforma, localização do inquilino até que ele entre e não vemos fluxo, mas despesas - para investir em áreas médias e baixas você precisará um orçamento de investimento bastante grande para garantir, mesmo que uma propriedade ou duas produzam despesas - as outras cobrem essas despesas e geram bons retornos.
Investimento em um complexo MultiFamiliar
Vou me referir aqui à multi-família de um edifício existente, por definição é um complexo multi-inquilino - mais de 5 unidades residenciais.
O objetivo da compra é comprar um complexo, melhorá-lo, melhorar os inquilinos em termos de qualidade dos inquilinos e do aluguel que pagam e depois decidir vender ou continuar a possuir.
A vantagem? Maior dispersão, localizações mais estáveis, na compra de um condomínio com inquilinos existentes há fluxo de caixa desde o momento da compra, existe um banco credor que analisa o investimento, dividindo as despesas de reparos e manutenção pelo percentual de propriedade, empresa de gestão local que possui escritório no imóvel com representante Assim o tratamento de avarias é mais rápido e os inquilinos ficam satisfeitos, na maioria das vezes (mas não obrigatório) haverá serviços partilhados como lavandaria, quarto de inquilinos, piscina, estacionamento adjacente, etc.
A desvantagem? Você não está sozinho, o banco com você, geralmente será um empreendedor local, se algo der errado - é grande, parceiros com você na captação de capital, sem capacidade de tomar decisões independentes, como quando vender o complexo (a maioria dos investidores será passiva ).
Não existe investimento melhor ou pior, um dos nossos entendimentos, pela experiência de acompanhar centenas de investidores é
Que a maioria dos investidores israelenses está procurando gerar fluxo de caixa e não necessariamente ser ativo e tomar decisões porque simplesmente não entende o suficiente no campo e, portanto, preferirá mais tranquilidade e menos risco.
Se você tem um orçamento muito grande para investimentos, entrar em áreas ainda mais baixas pode ser uma opção, pois mesmo que uma propriedade precise de manutenção, as outras compensarão, por outro lado, a capacidade de gerar lucro potencial é pequena, pois o lucro esperado do venda é menor em comparação com a manutenção de uma área residencial mais estável.
Investir em um multi pode reduzir o controle, mas aumentar os investimentos em muitos parâmetros, os primeiros bancos preferirão financiar um projeto maior, pois é mais lucrativo para o banco.
As reformas serão feitas por empresas grandes e estáveis e não por um empreiteiro / reformador menor (aliás, por unidade unidade sai mais barato em comparação com as grandes empresas).
Existe um empreendedor com interesse em investir (certifique-se de que o empreendedor local entre pelo menos 10%)
Os compradores não serão investidores ou indivíduos que dependem da hipoteca para comprar - mas fundos, bancos ou grandes empresários privados sobre os quais uma mudança na hipoteca pode ter menos efeito (sob condições de mercado estáveis).
Novamente, qualquer investimento é bom desde que se conecte à sua estratégia juntamente com as crenças em suas capacidades, acreditamos em processos de crescimento!
Eu adoraria ouvir mais insights que você tem e talvez eu não tenha postado no post 🙂
Nir Leibel
Link para a postagem original no Fórum Imobiliário dos Estados Unidos no Facebook - funciona em um computador desktop:
http://bit.ly/2GsHBcP
As respostas originais para a postagem podem ser lidas na parte inferior da página de postagem atual no site ou no link para uma postagem no Facebook e, claro, você está convidado a participar da discussão
Aponte para o post! Eu ainda não experimentei multi, mas parece definitivamente interessante para diversificação de risco
Pode responder de um investidor que experimentou os dois tipos de investimentos:
Na verdade o multi é mais passivo e gerenciado para mim, em troca de uma divisão em uma proporção ou outra em receita e lucro futuro na venda.
Por outro lado, supondo que a transação seja conduzida de forma honesta e transparente, e que o incorporador também invista seu dinheiro, cria-se aqui uma identidade de interesses para melhorar o imóvel e operá-lo, o que é feito de forma mais eficiente, mais barata (devido ao tamanho) , já que todos nos beneficiamos da mesma direção.
Na posse direta, pelo menos pela minha experiência ruim - se você comprar um empreendimento / empresa israelense, que já comprou e "renovou" o imóvel, você recebe um grande golpe - o imóvel geralmente será reformado em um padrão ruim, em um área ruim e vendido para você 2-3 vezes o seu valor de mercado Cobertura de um imóvel totalmente reformado, em um bairro bem cuidado e com uma comparação de preços de imóveis que não estão relacionados ao seu imóvel. Não há identidade de interesses no negócio e, em muitos casos, você encontrará golpes e fraudes aqui.
Um fato muito importante que não foi mencionado é que mais de cinco unidades do imóvel são definidas como propriedade comercial. Em muitos casos, sistemas de aquecimento, telhados, calhas, eletricidade e muito mais serão definidos como de nível comercial e seu custo de manutenção é significativamente mais caro. Além disso, toda a questão da manutenção sob o código de incêndio, paredes corta-fogo, sprinklers, paredes mecânicas, também é complexa e tem custos ao longo dos anos.
O Multi como ativo comercial nem sempre está totalmente correlacionado com o comp regional, mas é precificado de acordo com o desempenho, e suas demonstrações financeiras têm grande impacto no preço, deve-se saber ler os relatórios de compra e saber preparar o relatórios para venda. A questão da depreciação e reposição também é muito importante e deve fazer parte da estratégia…
Outro problema para os israelenses é que o banco não os vê, e eles dependem apenas do empresário americano. Na maioria das transações, os investidores são registrados no Limited Partner e o empresário no General Partner, o que significa que se o empresário cometer um erro ou agir incorretamente, o banco se comporta contra ele quase sem referência aos investidores.
As taxas de administração são completamente diferentes, também há funcionários permanentes que estão na folha de pagamento (dependendo do tamanho)
Multi é uma coisa legal se bem feito, mas é quase impossível compará-lo com casas particulares.
Excelente postagem. Obrigado Desi
Olá Jesse,
Obrigado pelo post, estou sentindo falta de algumas diferenças em termos de custo de compra do SF em relação ao Multi?
Também quão diferente é a atividade da sociedade gestora no Multi em comparação com uma propriedade privada?
Ahla Post Gostei especialmente do personagem israelense ?. Concordo com cada palavra. Muito sucesso abaixo
Beleza de conteúdo e escrita, muito obrigado!
Diferenças adicionais:
Multi só pode ser vendido a um investidor
Uma casa particular também pode ser vendida para futuros proprietários.
A multiavaliação geralmente é baseada na renda que gera.
A avaliação de uma casa particular está de acordo com vendas semelhantes recentemente na área.
Obrigado e boa sorte!!
Ótimo artigo, gostaria de saber sobre as diferenças entre o multi e o single do ponto de vista operacional… O que diferencia o multi?? Por exemplo, no meu multi (apenas 4 unidades), descobri que deve haver um sistema de detecção de incêndio independente que não é necessário em um único…
Bieber The Flipper vai hospedar o post para o repositório imobiliário da Real Estate. Os anões e gigantes agradecem! ????????
Obrigado Desi! Gostei e me conectei ao que você escreveu que comprar algo barato em uma área menos boa os números no papel parecem impressionantes, mas o barulho e o medo de que não paguem alto, então prefiro obter menos, mas no caminho compro uma chance de maior paz da mente. E vou concluir na frase o que sai barato sai caro 🙂
Obrigado Dasi Leibel. Uma explicação importante para quem escolhe o seu caminho no mundo imobiliário. ?????Seja forte e corajoso!