Aprendendo com os erros - Dicas e sugestões nº 5

Pós 3 - # Iniciado semana- Deixar os profissionais fazerem o trabalho de gestão e também .. Não Julgar um Livro pela Capa

A quantidade de conhecimento dada aqui em todos os campos é tão grande e eu acho que as histórias reais do campo são a maneira mais interessante de obter insights sobre como fazer um investimento corretamente e quais falhas podem acontecer no meio, especialmente aquelas que você não importa.

A próxima história é a de nosso homem de campo, que há muito tempo se investe. Me contou a história de um dos primeiros ativos que ele adquiriu em Las Vegas. Na minha opinião, uma ótima história para os investidores novatos.

Inquilinos sob medida, marido e mulher, vieram até ele. O marido é advogado e a mulher está envolvida no mundo da publicidade. Diante disso, tudo parecia bem, os salários também estavam acertados, então ele decidiu deixá-los entrar no apartamento.

Depois de dois anos e meio morando no apartamento, eles simplesmente deixaram o apartamento com danos no apartamento.

** Onde havia realmente indícios de que haveria problemas e ele fez vista grossa? **

1. Eles nunca pagaram a tempo.

Na época, em Las Vegas, havia um intervalo de datas de 1 a 5 para cada mês, tendo que mudar a folha de pagamento. Após o 5º dia, comece com Taxa de Tarde alta. A taxa de atraso é menos projetada para criar melhor fluxo de caixa, mas mais para dissuadir inquilinos. Embora eles nunca pagassem em dia, ele não pediu que pagassem a taxa de atraso. (Em nossa percepção como investidores e empresários experientes, isso é um erro.)

Provavelmente era um lugar de bondade e inexperiência no campo.

2. Cada vez, havia histórias de inadimplência no pagamento. O inquilino diria que era advogado independente e que o mês não corria bem para ele ou que os fundos não lhe eram transferidos a tempo. Pelo período de dois anos, ele receberia fundos na faixa de datas de 15-20 por mês. (10-20 dias de atraso)

Neste caso, como no caso dos israelenses que não vivem na área de investimento, a propriedade não estava na área residencial do investidor. Depois de sentir que a empresa de gestão que ele contratou não fez um bom trabalho, ele os demitiu porque acreditava que poderia fazê-lo sozinho, especialmente que ele tinha contatos para ajudá-lo com reparos, se necessário.

Era hora de uma decisão de sua parte para vender a propriedade. Foi nessa época que os ocupantes ainda estavam no apartamento.

Ele levantou a propriedade para o mercado com um intermediário e queria sair em ordem com os inquilinos, então ele lhes ofereceu uma coisa dessas:

Mantenha a propriedade limpa o tempo todo e seu último mês no apartamento - de forma gratuita e você receberá seu depósito na saída.

Eles disseram que tudo bem.

Um dia antes de a propriedade subir ao mercado, o corretor disse que ela foi até a propriedade e não abriu a porta. Ele chama os inquilinos - sem resposta. Deixe mensagens no correio de voz - sem repetição.

Alguns dias se passam, sem som e sem resposta. Nós não pagamos, não voltamos para os telefones.

Ele teve que deixar tudo e voar para Vegas, quando ele descobriu que eles simplesmente saíram de casa e deixaram vários milhares de dólares em danos.

** Agora .. Aqui começa o problema: **

Ao contrário de um inquilino regular, este é um advogado. Se ele conhecer as regras, poderá prejudicar os retornos e os lucros de maneira significativa.

Começando a calcular de cabeça: Para processar os inquilinos, você deve levar nosso próprio advogado, iniciar um processo judicial. Por exemplo, no processo de despejo, os períodos de tempo variam de país para país até que as datas de julgamento sejam obtidas. Digamos que uma data foi definida para Core (Core Date). Se a outra parte não vier, você obtém permissão para alugar a casa novamente (alguns países são para benefício dos inquilinos e alguns países são para benefício dos investidores. Uma questão que é importante verificar desde o início, na escolha da área de investimento), mas o inquilino tem 10 dias. Se ele realmente quiser machucá-lo, ele entrará com o recurso no décimo dia e, em seguida, uma nova data de julgamento será obtida. Se confrontado com um inquilino inteligente, ele pode atrair o investidor inexperiente por cerca de 3-4 meses facilmente.

Em termos de números:

Esta propriedade estava com uma hipoteca mensal de $ 1,100

O HOA foi mensal $ 320

Arnona de cerca de $ 100 mensais

Seguro na área mensal de $ 30

No total, este valor será superior a $ 1,500 por mês. Então, se uma pessoa está presa no seu apartamento 3 meses, então aqui eles voaram $ 4,500.

Então, o que aconteceu com esses inquilinos?

Ele tinha um vizinho de cerca de 60 e tinha um bom relacionamento com ela, porque ele ofereceu sua ajuda, se necessário, com uma onda de assaltos que estava nessa área.

Por acaso, depois de um tempo, ele descobriu que seus inquilinos haviam se mudado para o apartamento dela. Um apartamento que é uma porta por uma porta.

** Como você pode ver: **

1. Gerencie uma propriedade por conta própria, quando você não tem experiência alguma - menos recomendável.

2. Também contamos em vídeos anteriores de eleitores imobiliários, vídeos de Condson no campo, em que o inquilino “matava” sua família 2 rodadas, só para conseguir um diferimento do pagamento.

3. Antes de entrar em Despejo ou qualquer reclamação - é importante considerar quem é a causa oposta e quanto tempo levará para evacuar. Coloque os números na mesa e veja se esse tempo vale o dinheiro.

O Excel pode absorver tudo, mas os imóveis acontecem no campo! O mercado imobiliário é gente gente gente. Sem apresentações bonitas, sem escritórios chiques e sem contratos explodidos. Negócios em geral e imobiliários em particular, você faz com pessoas.

5. Lembre-se: nunca julgue um livro pela capa.

** Notas e Notas: **

É importante notar que este é um caso específico.

Temos casos em que os inquilinos sempre pagam tarde, mas… pagam. É assim há anos.

Portanto ... Cada caso por seus próprios méritos, mas em geral é menos aconselhável mostrar fraquezas na gestão. Recomenda-se ser forte e, às vezes, relaxar.

Também é importante notar que é igualmente importante que, com todos os custos envolvidos, construamos um mecanismo que impeça o investidor de gastar e nos obrigue a sofrer se o investidor não lucrar.

Isto é para este tempo .. Vejo você no próximo post. Espero que você tenha gostado de ler.

Anexado é as fotos da propriedade.

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