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# Iniciado semana Post 5 - Pensamento empresarial e métodos de ação.

No que diz respeito aos métodos de ação, vou me referir a um ponto de um ponto de vista pessoal que é importante para nós levantar e que, a meu ver, faz parte do pensamento estratégico de longo prazo - a parceria no negócio,
Alguns veem isso como uma vantagem e outros como uma desvantagem, mas pela nossa experiência um mais um no nosso caso é muito mais do que dois. Claro, quando a parceria é saudável, recomendamos a todos aqueles que atualmente trabalham sozinhos que encontrem o parceiro certo.

Além da parceria entre nós, estamos constantemente trabalhando e produzindo parcerias estratégicas adicionais, cooperação local/global.
A cooperação local tem consequências empresariais e econômicas, as vantagens que encontramos nisso estão no brainstorming, cada um tem seus pontos fortes, isso se expressa na divisão de trabalho/viagens divididas/etc., todos ganharam um conjunto de habilidades nos últimos anos, e podem dar suas habilidades ao negócio. "Fazer um caminho longo e desafiador é mais fácil juntos" - todo mundo conhece o ditado.

Já falamos sobre cooperação global, enfatizando o fato de que ela permite uma opção de financiamento americano (para quem não é cidadão americano).
A divisão do trabalho também está nas idas ao campo.
Uma das metas que estabelecemos para nós mesmos é uma viagem conjunta pelo menos uma vez por trimestre, para visitar imóveis, manter relacionamento com contatos, criar novos relacionamentos e novas oportunidades de negócios e adaptar a informação virtual à realidade.

A primeira vez que viajamos juntos (você poderia escrever um livro sobre essa viagem sozinho ????) Encontramos amigos que já conhecíamos de muitas conversas e logo vimos a vantagem da parceria. O próprio ato de viajar juntos, e mais tarde também do ponto de vista pessoal em todas as situações, e na divisão do trabalho por falta de tempo e muito mais.

Num artigo enquadrado vamos acrescentar a importância de viajar para lá, como todos sabem e têm experiência, fomos ao encontro de amigos que já conhecíamos de muitas conversas mas em encontros presenciais identificamos de imediato com quem queremos continuar a relação e com quem não, "boa visão .."
Além disso, é importante planejar um cronograma com antecedência, é importante entender com antecedência que provavelmente nunca haverá tempo suficiente para fazer tudo o que queremos.
O cronograma foi elaborado minuciosamente, mas apesar de tudo, havia questões que exigiam intervalos de tempo para eles, o que mudava um pouco dos planos originais. Não há dúvida, mesmo nesses locais, é preciso ser criativo, saber o que é mais importante e o que é menos, e agir em conformidade no campo E ao longo do caminho Conhecemos cada vez mais pessoas que são relevantes para nós.

Ações:
Em relação à análise de transações, que é uma especialidade em si no empreendedorismo imobiliário, há uma série de coisas que achamos que podem ser enfatizadas, além de ARV/Comps, etc., que provavelmente todos vocês estão familiarizados.

Vou seguir em frente e descrever nossos negócios:

Os investimentos que fizemos até agora foram em propriedades individuais ou duplex, não em áreas de luxo, não em áreas e bairros em declínio, mas em bairros de gama média, principalmente áreas C+, essas áreas geralmente darão as porcentagens de retorno que almejamos [ 7-10 por cento de retorno líquido] O foco dentro dos bairros está na área O desenvolvedor e as dívidas adjacentes a ele, onde compramos propriedades a preços 60-100K

A diferença entre um bom negócio e um negócio menos bom para nós é a capacidade de identificar o estado da casa e os custos de renovação e manutenção durante o tempo de manutenção do imóvel, claro que além da localização e do preço

A manutenção problemática do apartamento vai nos "morder" o rendimento, e causar dor de cabeça para nós e para o investidor, existem certos bairros onde mesmo que o apartamento esteja em boas condições, há muitos casos de vandalismo que os custos de reparo são do proprietário, por isso é importante consultar o corretor de imóveis ou a delegacia mais próxima com antecedência sobre isso. Além de examinar e ler os laudos de vistoria de forma minuciosa e minuciosa, exigimos do corretor vídeos de fora e de dentro, e além da representação da administradora que chega no apartamento antes mesmo da compra, enviamos o vídeo para aconselhamento de um faz-tudo local com quem trabalhamos e, claro, envie-o fisicamente para a propriedade para verificar e avaliar. Além disso, esses reparos exigirão.

A vantagem de usar um reparador local é que, mesmo após a compra do imóvel, podem ser feitas coisas adicionais que podem ajudar no futuro. Verificações periódicas e tratamentos pequenos, baratos e importantes que evitarão grandes avarias no futuro.

Aqui estão exemplos dos últimos 2 imóveis que compramos.

• Os imóveis estão localizados em bairros limítrofes a áreas de crescimento,
• Há novos projetos na área, prédios de apartamentos.
• Asseguramos que para além das deficiências que possam existir (mesmo nas mãos dos inquilinos) o retorno que ficará nas mãos do investidor - retorno líquido anual será de pelo menos 7-9% ao ano. Nosso cálculo é baseado em 50% do valor bruto, ou seja, o retorno antes das despesas deve ficar em torno de 20% (tudo antes dos impostos).

Compramos a primeira propriedade por cerca de 60 mil.
O vendedor exigia 70K, sabíamos de antemão que o preço era bom para nós, mas não compraríamos um apartamento a preço de mercado, fizemos uma oferta de 57K e no final fechamos em 59K. O estado da casa era excelente, não havia coisas importantes para consertar.
Adicionamos cerca de $ 2000 para substituir o que parecia precisar de substituição, e colocamos para alugar, depois de um mês e meio encontramos inquilinos que pagam cerca de $ 950 de aluguel + $ 100 de despesas (poderíamos ter recebido mais, mas foi no inverno e o montante fez ouvidos moucos para o investidor que aprovou o avanço).

Pegamos a segunda propriedade algumas horas depois que ela subiu para a MLS.
O que nos chamou a atenção foi a qualidade do apartamento e dos materiais. (a única casa na área que estava coberta de tijolos) e as condições internas eram muito boas, mesmo em comparação com outras casas. Claro, fizemos todos os testes de que Eyal estava falando e descobrimos uma casa mantida com um nível de manutenção muito alto (descobrimos que o próprio vendedor mora nela). O vendedor queria 60K e fizemos uma oferta de 50K e finalmente fechamos em 52K.
Como colocamos o apartamento no mercado de aluguel, ele foi "sequestrado" e em uma semana estava ocupado com um aluguel de $ 1100 + $ 100 de despesas.

D.A. O que nos ajudou a baixar para quase 8K é que inicialmente o vendedor inseriu uma cláusula de que se forem encontrados defeitos no laudo de vistoria, ele terá o direito de corrigi-los ele mesmo e não poderemos "negociar" o ( preço inicial
No final, depois de consultar o Inspetor (que literalmente nos implorou para comprar o apartamento????) Ele acrescentou tudo o que pôde ao relatório para que o vendedor concordasse em realmente reformar a casa ou, alternativamente, baixar o preço para nós - o que acabou acontecendo????

Na foto: os imóveis em questão e o lembrete da próxima vez que vem com mais tempo - pensávamos que teríamos um dia inteiro para conhecer a cidade, mas a partir da hora e meia que mal dava fomos dar uma olhada o lendário museu Harley-Davidson