Renovações
#Evailer da Semana Eyal Raber # Post 4
Que problema, reformas, talvez uma das áreas mais difíceis no setor imobiliário principalmente para quem faz flips.
Hoje no post vou contar como estou gerenciando as reformas. Como encontro os profissionais, como trabalho com eles, como os preservo e como não ser picado.
É importante para mim notar que estou simplesmente dizendo como eu trabalho e esta regra de ferro é que não há regra de ferro. Você pode trabalhar de muitas maneiras e eu mesmo muitas vezes trabalho de maneiras diferentes.
Vamos começar com a forma como encontro trabalhadores e subcontratados. A maioria dos meus profissionais vem por um amigo trazendo um amigo ou parente. Mas um bom lugar para começar é este Home Depot.
Então eu não sei a quem recorrer e quem não? A verdade é que é principalmente intuição que decorre da experiência, eu já sei quase como são os bons empreiteiros, claro que o teste real está sendo feito.
Vamos começar com o fato de que um relacionamento com um empreiteiro é de longo prazo.
Nos meus primeiros trabalhos com um empreiteiro não gostei muito, principalmente o examino, conheço, oriento, etc. A renovação, é geralmente um objectivo secundário nesta fase.
Ao trabalhar com um contratado, você deve dividir os pagamentos de acordo com o progresso e certifique-se de dividir em etapas claras. Claro que um empreiteiro ruim vai continuar ruim e todas essas coisas só vão evitar danos. Um bom empreiteiro, provavelmente, sem acordo prévio, as coisas se moverão sem problemas.
Uma história dos últimos dias, finalizamos um projeto de 6 unidades e uma das unidades foi povoada para não reformarmos. O inquilino saiu e este apartamento foi uma oportunidade para adicionar um novo empreiteiro. Eu tinha um novo empreiteiro que tinha acabado de pintar uma das minhas propriedades e transferi para este projeto. Fechamos um preço e começou a funcionar.
Enquanto trabalhava, ele começou a reclamar. Minha própria visita ao imóvel, fechamos o preço novamente, um pouco acima do resumo inicial. E aqui ele mais uma vez lamentou mais uma vez, e desta vez sobre os arranjos de pagamento (não sobre o pagamento final, estes são sobre os pagamentos intermediários).
Aqui já ficou claro para mim que eu estava jogando ele fora, toda vez que ele reclama é uma louca perda de tempo, viajar até a propriedade e ouvir confusão cerebral, não é algo que eu possa pagar, há muitos outros projetos, vida , e um post de empresário esta semana para escrever, não tenho tempo para bobagens dele.
Dei a ele outra chance, queria que ele acabasse ali o que combinamos, pagasse e se despedisse como amigos.
Dei a ele um objetivo claro, disse a ele que quando ele chegasse a esse objetivo eu lhe daria metade de todo o dinheiro, ele concordou. Aconteceu-me ver que ele tinha terminado a parte que tínhamos combinado, vim ver e claro que ele não terminou.
Aqui eu já percebi que não há escapatória, é preciso se livrar dele, e não há escolha, tenho que ser um pouco agressivo.
Com polidez israelense, enviei-lhe uma pequena quantia em dinheiro e o mandei embora.
Em uma situação como essa é uma situação de perda de perda, eu perco tempo nervoso e confusão. E ele só trabalhou quase de graça, muito ruim.
Então, como mantê-los próximos? O melhor de seus filhos. Precisa de uma situação ganha-ganha. Um empreiteiro que trabalha rápido e profissionalmente pode dar um bom preço e ainda assim ter um bom lucro. Aqueles que não sabem trabalhar não importa o que perdemos com ele. Quem conhece o trabalho sabe como fazê-lo de forma rápida e bonita.
Você precisa ganhar confiança e confiança com eles.
Horas de trabalho: Deve-se notar que eles trabalham o número de dias da semana que podem trabalhar dependendo de sua situação. Uma vez que eles podem trabalhar 7 dias por semana e dar-lhes 6, no sétimo dia ele vai trabalhar em outro lugar e lentamente talvez até desaparecer.
Tente começar o mais pequeno possível com novas pessoas antes de dar-lhes grandes coisas.
Câmeras: É um pouco cadre, mas foram tantas vezes que as câmeras me pouparam uma visita para reformar, então eu realmente recomendo colocar câmeras em reformas, embora eu diga que muitas vezes não estou lá e talvez deva pagar mais atenção a isso.
Como posso saber quanto lhes devo pagar? Grandes reformas são coisas que na maioria das vezes são repetitivas, já sei quanto pago por cada trabalho com pequenas modificações dependendo do ajuste específico. Ao trabalhar com equipes e eles veem que você tem confiança e experiência em quanto você paga. Muitas vezes eles vão para a reforma sem falar em dinheiro porque têm a confiança de que eu sei quanto estou pagando e sempre há flexibilidade para pequenas mudanças, se necessário. Posso dizer que a maioria das minhas equipes entra em projetos sem falar em dinheiro.
Divisão de trabalho
Do jeito que venho, renovo a maioria das minhas propriedades (sem incluir pequenos projetos de um apartamento). É o seguinte:
Qualquer equipe com um papel importante que seja o núcleo de seu trabalho corre entre projetos e o faz.
Então tem uma equipe que faz os telhados e 2 operários antigos que fazem as janelas e alguém que só pinta e muitos que cuidam da maior parte do trabalho de interiores e encanador e eletricista e instala ar condicionado etc…
Uma das fotos tem uma captura de tela de ontem, comecei a trabalhar com um novo empreiteiro que perguntou meio antes e meio depois. Foi assim que o convenci a ser pago somente após um progresso significativo. Se ele insistisse, eu o soltaria.
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