Os bastões:
#Iniciador da semana Adam Ashkenazi #Post4
No post anterior, contei sobre um prédio que comprei com 4 unidades, sobre os inquilinos que não pagavam aluguel, sobre duas administradoras que demiti e sobre a decisão de assumir a partir de agora a responsabilidade de administrar meus imóveis. .
Então, no mês de 22 de dezembro, cheguei a Pittsburgh novamente e tinha vários objetivos: encontrar uma funcionária com contracheque para um cargo de meio período, para que ela trabalhasse comigo e se comprometesse comigo. Claro, eu tinha outro objetivo, cuidar da reforma de um duplex que comprei no início de novembro, em Penn Hills (cidade vizinha à cidade de Pittsburgh), e também cuidar de perto, no 4plex.
Vamos começar com o duplex: Bom negócio no papel, boa área, meu primeiro negócio da Olsler, ofereci 57,500 (a casa vale cerca de 150K hoje após a reforma, e na minha humilde opinião com base na análise de negócios semelhantes - TLAH). A oferta foi aceita. Desta vez, insisti para que um inquilino que ainda morava em uma das duas unidades fosse embora, então o fechamento demorou cerca de um mês e pouco.
Não contratei um advogado para me representar, fui com o título que Holsler insistiu (um título que é amigo dos Holslers da área). Eu errei muito. Eu pensei que era um espertinho e poderia me virar sozinho (afinal, eu sou Abu Ali, certo? Terceiro negócio, pequeno Ali? Então não é). Eu sabia de dois casos anteriores que o vendedor é responsável por lidar com os requisitos do município em relação a uma licença de aluguel e moradia. O que mais? Mais tarde descobriu-se que Holsler simplesmente solicitou uma aprovação AS IS, para fins de fechamento e não para fins de licença habitacional. Eu não sabia disso, e o título também não se preocupou em me informar (um título objetivo? Provavelmente não). Em retrospecto, a propósito, em consulta jurídica, ficou claro para mim que definitivamente tenho uma causa de ação por parte da reforma que fiz contra Haussler e possivelmente contra o título. Mas karma "é uma praia", e eu prefiro, e preferi não investir energia em processos judiciais (caros - e são caros nos EUA).
De qualquer forma, o fechamento foi tranquilo. Na própria propriedade, foram necessários alguns reparos como segue (e esta é a fase antes do drama da licença habitacional, mais sobre isso depois): foi necessário remover muito lixo da casa (os americanos são um pouco acumuladores ), foi necessário reparar as escadas de acesso a uma das unidades, foram substituídas duas caixas de água, substituídas duas Fornalhas (aquecimento), remodelações em unidades e cosmética, lavagem à pressão, entre outras pequenas coisas.
A reforma (fase XNUMX) levou cerca de um mês. Divulguei o trabalho entre vários profissionais. Telhado, não troquei - apesar de velho, o objetivo é trocá-lo no verão, no momento em que escrevo estas linhas ainda faz muito frio na região, então é claro que foi em dezembro, quando o trabalho começou.
O empreiteiro escolhido foi o empreiteiro do projeto anterior, aparentemente uma estrela. Somente durante a reforma, descobri algo chamado "síndrome do empreiteiro". Vou explicar: um empreiteiro pode ser uma estrela, fazer um projeto incrível, mas aí no segundo projeto ele "se sente" ou assume vários outros projetos ao mesmo tempo.
No meu caso, já quando estava no campo vi que algo estava errado, ele vem trabalhar à noite, trabalha até o início da tarde, mas olha - ele já fez um projeto para mim e algumas manutenções, confiei nele. O trabalho - quando eu estava no campo era feito num bom ritmo, então eu perdoava.
Como mencionei, confiei nele, já havia trabalhado com ele, e ele foi totalmente confiável (ao mesmo tempo, também me ajudou em outros dois pequenos projetos na 4 Flex onde despejei dois inquilinos entretanto). As escadas - claro que foram uma catástrofe, só descobri depois. Ele ainda tentou consertá-lo, mas eles pareciam muito menos bonitos do que eu esperava.
Ao mesmo tempo, a unidade entrou no mercado. Demorou, baixei um pouco o preço, e enquanto isso - um inquilino quis se mudar, fechou tudo, pagou tudo, tratou do seguro do locatário, e vamos lá.
Dois dias antes da mudança, ela estava no apartamento com minha auxiliar de campo (escreverei mais sobre Amanda no próximo post). E então, eles foram recebidos por um vizinho muito estranho, que eu conheci mesmo quando estava no campo. Não sei se é uma questão de alma ou ciúme sério, porque a casa específica pertenceu a ela e ao marido até 2006, e acontece que todas as propriedades ao redor da minha casa (duas ruas cruzadas) pertencem a eles, e eles também estão tentando vender todas as suas propriedades há um ano, sem sucesso (ela mesma me disse, e até pensei em fazer uma oferta para ela em uma de suas casas, só que ela exigiu um preço super irreal).
Mais tarde, minha assistente também disse que veio ao local para mostrar o imóvel, e essa vizinha jogou todo o lixo dela em nossa casa. A vizinha, não sabia que Amanda era minha funcionária, e apenas jogou o lixo, e continuou, até que Amanda avisou sobre isso, e ela foi buscar. Houve também outro caso, durante a reforma, em que o marido da vizinha simplesmente entrou em casa, quando meu empreiteiro estava trabalhando, e começou a fazer comentários sobre a obra (você deveria fazer isso e aquilo), e entrar no imóvel sem permissão. Meu empreiteiro dispensou. Resumindo - pessoas estranhas.
Então, vamos voltar a dois dias antes de o inquilino entrar em uma das unidades - o vizinho estava lá e começou a fazer perguntas, aparentemente educada e gentilmente. Minha assistente me contou sobre isso em tempo real, ela fez todos os tipos de perguntas, etc. (Amanda tem instintos assustadores, tive que ouvi-la mais algumas vezes, quando ouvi, só saiu bom disso), aparentemente ela previu o que iria acontecer.
Menos de uma hora depois da conversa, recebo um telefonema de um representante do município, que me disse “que ficou sabendo que minha casa vai ser alugada”. Eu inocentemente disse a ele que sim, não entendi qual era o problema. Ou então, ele me informou que tinha que fazer uma vistoria porque havia uma lista de reparos na casa que precisavam ser feitos antes de conseguir o habite-se. A mesma lista, segundo o fiscal, foi entregue à Title na época, antes do fechamento. Sim, ele me informou que, sem o habite-se, não posso alugar o apartamento (o que pode resultar em cobranças no tribunal local e multas).
Eu - em estado de choque, à beira de um ataque cardíaco (sem sarcasmo, minha esposa me mandou naquele momento sair e respirar ar). O inspetor (uma pessoa muito gentil, que realmente ajudou muito depois, devo dizer retrospectivamente e honestamente), me enviou a lista de reparos por e-mail. Uma lista que estava em posse do título e de Holsler - e não foi trazida ao meu conhecimento (novamente, para ficar claro, admito, o erro é meu, que não cuidei da representação legal no momento da compra , não culpo ninguém - apenas eu sou o culpado).
Eu li a lista de correções, algumas foram feitas a propósito, outras não (o que não fosse principalmente meu material não ficaria dramático). Além disso, as famosas escadas de antes - não estão de acordo com o padrão, precisam ser desmontadas novamente, e ainda há muito trabalho a ser feito no porão também, e muito mais. Cheio de pequenas coisas que, em retrospecto, também descobri que essa cidade em particular é muito irritante.
Bem, vamos deixar de lado as pressões mentais que senti, porque enquanto isso - eu tinha que cuidar do inquilino! que ela não poderia se mudar para um duplex e já assinou um contrato.
Felizmente, o 4plex estava parcialmente vago, após o despejo de dois inquilinos, e felizmente meu assistente teve (e ainda tem) um bom relacionamento com aquele inquilino (que acabou sendo um ótimo inquilino que às vezes até me ajuda a mostrar unidades no 4plex ). Minha assistente conversou com ela, contou tudo o que aconteceu e sugeriu que ela se mudasse para um apartamento em nosso prédio enquanto isso. Ela concordou, claro que o aluguel do prédio é menor, mas como compensação oferecemos a ela por um valor baixo de $ 650 com opção de um mês. Ela concordou e mudou-se para lá. O contrato também previa que ela tem o direito de se mudar para o duplex, assim que houver licença (mais tarde, ela decidiu ficar no fourx).
Então resolvi o problema do inquilino.
Agora eu tinha que encontrar um empreiteiro de reparos, o empreiteiro estrela que falhou comigo, não concordei em contratar mais. Pesquisei várias opções, levei alguém que no geral deu uma boa impressão, e também podia começar rápido, tinha habilitação, tinha seguro, um preço razoável. Ele começou bem, fez uma parte bastante significativa do trabalho (digamos 60%). Em determinado momento, desaparecimento - sem atender o telefone, respondendo às mensagens horas depois, meu assistente chega ao duplex e informa que não foi encontrado. Ele diz que fez isso e aquilo, meu assistente vem e verifica, e as coisas não foram feitas. Ainda mais do que isso, ele me repreende por checá-lo constantemente. Eu me pergunto o que ele tem a esconder?
Um atraso de duas semanas ou mais. Em uma das correspondências, ele nem teve vergonha de me escrever que fez mais 5 projetos e não tem funcionários. Como mencionei, em determinado momento ele não falou comigo por telefone, mas apenas por mensagens.
Depois de pouco mais de duas semanas de atraso, ele foi demitido. Ele não exigiu nada, provavelmente percebeu que errou muito, e mesmo que pergunte, pode procurar.
Preso novamente.
Agora, vamos fazer uma pausa no duplex. Passaremos para a frente do 4 Flex. Para ser claro, tudo acontece ao mesmo tempo.
Então, no Fourplex, duas unidades foram evacuadas depois que eu demiti a administradora, um advogado cujos serviços contratei, cuidou do despejo oficial (após já ter sido proferida sentença, a administradora esperou que o despejo fosse coordenado, demorou seus dois meses, meu advogado cuidou disso em dois dias). Tive que cuidar dos reparos e preparar as duas unidades para alugar. Os trabalhos consistiam principalmente em cosméticos. Duas unidades foram lançadas no mercado.
Paralelamente, pelo que me lembro, houve outra ação de despejo que foi indeferida, alegadamente por o arrendatário ser portador de deficiência (nas instâncias inferiores verifica-se que não existe protocolo a verificar). O advogado que contratei me disse que era uma coisa ridícula, e olhando para trás, parece que a administradora ficou bastante chateada comigo, também ficou bem claro na conversa com eles, que o representante que compareceu ao tribunal simplesmente não era familiarizado com os fatos.
Então, entrei com outra ação de despejo, desta vez a ação foi aceita. Mas maio? 90 minutos, o inquilino atrevido, que tem dinheiro para as drogas, mas não tem dinheiro para o aluguel (mesmo assim se falava em 7 meses que ela não pagou), entrou com recurso. Sim sim, algo que me custou mais $ 2200 para advogados.
Ela entrou com um recurso, que estava marcado para ser ouvido três meses antes. Resumindo, mais 3 meses sem aluguel. O que é triste é que quando eu estava no campo em dezembro, conheci a inquilina, após a sentença, e seu irmão, este último me disse que ela iria embora no final de semana.
Que partida, e que sapatos, minuto 90, sexta-feira, ela entrou com recurso (ela tem 10 dias).
Ao mesmo tempo, outra unidade, cujo inquilino é militar veterano (lembram da associação do post anterior?), simplesmente deixou de pagar o aluguel. Ele me conheceu no campo em dezembro, e começou a me contar muitas histórias de conserto, tudo de cosmético, só que com essas coisas ele conviveu por muitos anos. Além disso, ele alegou que teve um problema com a geladeira (fiz questão de trocá-la e comprar uma nova).
Quando o conheci, ele pagava parte do aluguel do mês de dezembro, que já era a fase em que assumi o controle e administração do imóvel, segundo ele também pagou dois meses antes para a administradora, ele me mostrou um referência a partir da qual era impossível realmente entender qualquer coisa. Por um lado, eu poderia ter insistido, por outro - não queria mais mexer com a empresa de gestão tóxica e queria seguir em frente e seguir em frente. Talvez eu tenha desistido ou saído um pouco fraco, eu aceito isso e vivo com isso. Eu queria seguir em frente e administrar meu dinheiro adequadamente.
Conforme mencionado, o inquilino acima parou de pagar depois de dezembro. Conseqüentemente, ele é contatado repetidas vezes e faz promessas, depois descaradamente também anuncia que, até que os reparos sejam feitos, ele não paga nada.
Erro (mais um em 100) - assim que o inquilino ameaçar assim, basta entrar com uma ação de despejo (aliás, legalmente, eu entendi que ele tem que depositar dinheiro em fideicomisso se tiver uma disputa sobre reparos que não são t feito, claro que não). Desta vez, porque só assumi o controlo e gestão do imóvel, e também porque me sentia mal pela forma como o imóvel tinha sido gerido até então, esperei e esperei, e disse para mim mesmo - vou tratar das reparações, e aí ele não vai ter desculpas (besteira, quem ameaça assim geralmente também não vai pagar depois). Além disso, o inquilino também não teve vergonha em certa ocasião de reclamar que antes pagava 400 reais, e hoje paga 700 reais. (Então por que você assinou um contrato? Eu perguntei - ele não respondeu a esta mensagem).
Além disso, em relação aos reparos na unidade daquele inquilino, lembra do empreiteiro estrela? Quem fez um projeto em 4-plex, e também em duplex? Então ele deveria fazer os reparos na mesma unidade, só que ao mesmo tempo ele estava atrasado por causa de assuntos relacionados a ele, e também por causa de uma explosão de oleoduto em 4 Flex.
Para dizer: em algum lugar no início de janeiro, recebo uma ligação às três da manhã (do mesmo inquilino que não paga), um cano estourou no porão (o auge do frio). Vazamento de água e inundações dramáticas no porão. O mesmo empreiteiro que ainda trabalhava comigo na época (não aquele que foi demitido no duplex, mas o primeiro que trabalhou no duplex e no 4-plex), veio cuidar disso. Uma história de alguns dias, tanto para tirar toda a água do porão, quanto para cuidar dos canos. Demorou uma semana e pouco, custou muito dinheiro (cerca de $ 5000).
Ao mesmo tempo, quando o empreiteiro já havia combinado de chegar na unidade do relutante inquilino, para fazer os reparos, o inquilino não abriu a porta, pois sua esposa estava dormindo (e ele estava no trabalho).
Finalmente, os reparos foram feitos, mesmo assim foram feitos horrivelmente pelo (ex) empreiteiro principal. Depois de apenas um dia, enviei outro faz-tudo, que fez o trabalho corretamente, enquanto o inquilino também confirmou por telefone que estava tudo bem e prometeu cuidar do pagamento (risos).
O inquilino pagou depois das reparações que exigiu? Claro que não, ele simplesmente desapareceu, não atendeu o telefone por quase duas semanas, nem para mim, nem para minha assistente.
Desta vez, os jogos terminaram, uma ação de despejo foi movida (primeiro uma carta na porta, depois uma ação após 15 dias). Claro que essa já é uma fase onde eu entendo que isso é uma sofisticação. Mas um sofista de alto nível. Por exemplo, duas semanas depois das reparações, e depois de ter colocado uma carta à porta (a chamada "pague ou saia"), ele corajosamente enviou mensagens ao meu assistente, com muitas reclamações sobre a reparação (besteira porque ele disse me no telefone que tudo parecia ótimo), e mais novas reclamações. Resumindo, ele esperou duas semanas para se mudar sem pagar aluguel e, ao mesmo tempo, procurava um apartamento para si, depois que uma ação de despejo foi movida contra ele.
Para finalizar o post, já estou chegando ao final de janeiro - início de fevereiro, me encontro sangrando despesas (pagando contas no duplex, despesas legais com despejos e com empreiteiras que realizaram cruzeiros de trabalho). Com inquilino inadimplente, outro inquilino inadimplente que teve a ousadia de interpor recurso contra mim, e com o mau funcionamento em forma de canos que estouraram e custaram cerca de um terço do salário médio da economia. Sim, também me encontro com um duplex que era para ser uma grande promessa, mas está parado há dois meses e meio sem funcionar, e sem rendimentos (e com muitas contas), e sem possibilidade de arrendamento (só para completar, ao mesmo tempo que dirijo um escritório de advocacia, sim?) .
Foi um momento que eu quis desistir. Eu queria largar tudo e dizer a todos thz$#$.
Continua.
Na foto: eu, e a única coisa na vida que consegue me manter sã.
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