Os preços das casas estão caindo e as listagens estão subindo: este pode ser um ótimo momento para comprar, apesar das altas taxas de hipoteca?

À medida que o mercado imobiliário aumenta no final do ano e em todos os seus eventos de férias, é provável que os compradores em potencial estejam se perguntando o que está reservado para a próxima temporada.
Os compradores de imóveis que procuram preços mais baixos podem verificar isso oficialmente em sua lista de desejos. O preço médio de tabela residencial de novembro de US$ 417,000 foi muito mais favorável ao bolso do que o recorde de junho de US$ 449,000, de acordo com um relatório recente da Realtor.com®.
No entanto, o volátil cenário imobiliário não está pronto para trazer apenas boas notícias. As altas taxas de hipoteca - que na quarta-feira giravam em torno de 6.58% para um empréstimo de taxa fixa de 30 anos - são um forte lembrete de que muitos compradores ainda podem ter dificuldades na frente de acessibilidade.
"Embora os preços tenham diminuído mês a mês, eles ainda estão acima de dois dígitos em relação ao ano anterior", diz Danielle Hale, economista-chefe da Realtor.com. "E com as taxas de hipoteca também subindo, comprar um apartamento está mais caro do que no ano passado."
Essa combinação mortal de altos preços de imóveis e taxas de juros resulta no fato de que os pagamentos médios de hipotecas são agora cerca de US$ 900 mais altos a cada mês do que eram apenas um ano antes.
Portanto, embora nem tudo seja cor-de-rosa e glamoroso no mundo imobiliário, existem truques para compradores intrépidos.

As ações estão subindo, mas isso é uma boa notícia?

Depois que a corrida para a compra de casas impulsionada pela pandemia do COVID-19 reduziu o número de casas à venda para uma baixa histórica, o estoque de moradias se recuperou desde então. Havia 46.8% mais casas à venda em novembro em comparação com o mês correspondente em 2021.
Isso se traduz em mais 240,000 casas à venda em qualquer dia de novembro. No entanto, o grande aumento nas listagens esconde uma ressalva importante: as novas listagens caíram 17.2% ano a ano.
Simplificando, muitos potenciais vendedores de imóveis decidiram ficar parados e não listar. Muitos estão presos a hipotecas com taxas extremamente baixas das quais relutam em desistir, e os compradores sem dinheiro simplesmente não estão fazendo ofertas como faziam alguns meses atrás.
O resultado? As casas ficam - e ficam - no mercado, inflando o número total de casas à venda.
"Veremos menos casas novas listadas no mercado agora até o final do ano e talvez no início do ano que vem", prevê Hale.

Os mercados imobiliários no Ocidente desaceleraram

Certas áreas dos Estados Unidos estão sofrendo com a desaceleração do mercado.
"A atividade de vendas no Ocidente desacelerou mais dramaticamente porque os altos preços das casas na região são um inimigo assustador para os compradores que também enfrentam taxas de hipoteca mais altas", diz Hale.
Caso em questão: a Phoenix viu seu estoque crescer 176% ano a ano. E enquanto o tempo médio que uma propriedade típica passou no mercado chegou a 56 dias em novembro (oito dias a mais que no ano passado), as casas em Phoenix ficaram mais dois dias.
"A demanda está baixa", diz Brandy Aguirre, corretor de imóveis da Home Key Realty, na área metropolitana de Phoenix. “De agosto de 2021 a abril de 2022, a contagem de registros ativos ficou estável com poucas alterações. Mas em abril isso mudou rapidamente quando a taxa de juros começou a subir."

As concessões do vendedor podem equilibrar os aumentos das taxas de juros?

Os vendedores podem achar que não é o melhor momento para listar casas, mas seria um bom momento para os compradores comprarem?
Mais casas à venda e menos compradores estão ajudando a capacitar os poucos compradores de casas que agora podem manter uma pechincha. E os vendedores estão atacando: cerca de 19.6% de todas as casas à venda tiveram que reduzir seus preços pedidos para atrair compradores em novembro. E embora provavelmente não haja uma bonança de compras no final do ano, alguns compradores intrépidos podem apenas fechar alguns negócios.
"O que tudo isso significa se você deseja comprar uma casa?" pergunta Aguirre. "Que você tenha toda a força para negociar com os vendedores. Mais vendedores estão dispostos a pagar uma parte dos custos de fechamento do comprador ou pagar à vista por uma compra com juros mais baixos. Os vendedores baixam os preços em média 3% em relação ao preço de tabela - ou seja, US$ 15,000 em uma casa de US$ 500,000."
E, além da economia direta de dinheiro, Aguirre descobre que os vendedores estão dispostos a fazer reparos e aceitar ofertas condicionadas aos compradores que vendem sua casa atual. E talvez o mais importante, os vendedores "não pedem mais ao comprador que faça movimentos arriscados, como renunciar aos termos da avaliação". (Uma contingência é simplesmente qualquer coisa que um comprador ou vendedor precisa fazer antes de fechar o negócio.)
Portanto, apesar do aumento nas taxas de hipoteca, nem todos os compradores devem ficar de fora e se perguntar por que não compraram uma casa quando os preços estavam baixos. Em vez disso, eles devem usar sua posição de negociação com vendedores em potencial.
"Se você não comprou no ano passado, não pode voltar no tempo e comprar", aconselha Hale. "Você tem que considerar o que é possível agora."