Propriedades encerradas

#Inovador da semana Chen Goldstein

# Post 4

Propriedades encerradas

Quem já investiu em imóveis conhece o ditado

O lucro em imóveis já é feito na compra.

O que isso significa?

Em toda transação comercial queremos comprar barato e vender caro.

A diferença entre o custo de compra e venda é o nosso lucro.

No setor imobiliário, isso significa comprar um imóvel abaixo do preço de mercado.

Assim nosso lucro é garantido.

Existem várias formas de comprar um imóvel abaixo do preço de mercado.

Por exemplo:

- Comprar um imóvel em ruínas que não esteja apto para habitação e renová-lo.

- Compre através de um corretor que vai diretamente aos proprietários que não planejam vender.

- Compre um terreno e construa um novo.

No final, todo o nosso investimento (imóvel ou lote + reforma ou construção + corretora, advogado, etc.)

Deve ser inferior ao valor de mercado da propriedade, para que possamos obter lucro.

No meu método, isso significa comprar propriedades hipotecadas.

Depois de fazer isso dezenas de vezes, posso dizer que é possível comprar imóveis a 50% e até 70% abaixo do preço de mercado.

איך זה עובד?

Muitas vezes acontece que os proprietários não conseguem cumprir os pagamentos da hipoteca (especialmente quando as taxas de juros aumentam) e a propriedade é executada no tribunal distrital.

O tribunal não está tentando obter lucro, mas apenas para cobrir a dívida do proprietário do imóvel na hipoteca. E a dívida pode ser significativamente menor do que o valor de mercado do imóvel. Mesmo metade do preço ou muito menos do que isso. Em muitos casos, é um décimo do valor da propriedade.

Então o tribunal colocou a propriedade em leilão e, aparentemente, não somos os únicos a licitar.

A cada oferta (em mãos), o valor aumenta em $ 100. Cada vez que alguém aumenta o preço, há um cronômetro de um minuto durante o qual um novo lance pode ser feito. Se depois de um minuto inteiro o preço não for aumentado, o leilão termina e o lance mais alto vence.

Eu pessoalmente prefiro escrever diretamente o meu máximo. Se os concorrentes desistirem do leilão, pagarei $ 100 a mais do último lance, e não necessariamente o máximo que estabeleci, mas registro o valor antecipadamente, e assim meu lance é atualizado automaticamente.

Mas, algumas pessoas fazem isso manualmente. Espere quase um minuto passar e levante cem dólares.

E de novo..

E de novo…

Estou licitando há dez anos e ainda não descobri essa estratégia.

Talvez eles estejam pensando em cansar competidores assim 🙂

Em todo o caso, faço todos os testes antes de me aproximar do concurso, e tenho um número que não ultrapasso.

Varia de licitação para licitação, porque às vezes você precisa renovar por $ 5,000 e às vezes precisa renovar por $ 20,000.

Eu uso uma calculadora especial que eu mesmo desenvolvi e ela me dá o valor máximo para a oferta quando determino qual é a porcentagem do meu lucro desejado.

Em média, o custo de compra + custo de reforma deve ser de 70% do valor de mercado ARV do imóvel.

Se os lances da licitação forem além disso, eu me retiro da licitação.

Não se apaixone pelo negócio!

No que me diz respeito, existe apenas o Excel, e você não deve exceder o número escrito no Excel.

dicas de concurso

Faça uma vistoria completa do imóvel, tanto do ponto de vista físico (orçamento de preço de reforma o mais preciso possível), quanto do ponto de vista jurídico (pesquisa de título).

Triagem de imóveis - não entre no concurso quando:

1. A viabilidade do negócio não é boa, os números não funcionam antes mesmo da cirurgia. Ou seja, o valor da dívida está próximo ou acima do valor do imóvel.

2. O imóvel está ocupado. Ou seja, os donos do imóvel moram na casa. Em tal situação, o proprietário do imóvel pode destruir o imóvel ao despejá-lo (se os inquilinos morarem no imóvel, tudo bem).

Onde você pode cair nas curvas?

- Se a estimativa de preço de renovação estiver incorreta.

- Se uma verificação de título adequada não foi realizada e existem obrigações das quais você não está ciente.

- Principalmente, você precisa garantir que não haja uma segunda hipoteca sobre a propriedade e/ou que o HOA não seja a parte executora.

- Tal caso é chamado de CC Case, o que significa uma execução de uma dívida secundária (Lien), e a venda dessa execução, não cancela o imóvel da hipoteca, então a dívida irá para quem ganhou a licitação!

Portanto, quando você sabe o que observar, as propriedades executadas são um campo muito lucrativo.

Nem sempre vamos ganhar o concurso, mas não há limite para o número de concursos que podem ser acessados.

Quando você aborda licitações suficientes, acaba obtendo ótimas propriedades a preços mínimos.

Mesmo quando você adiciona os custos de reforma e os custos de fechamento, fica com um lucro enorme.

Minha média em lançamentos de propriedades executadas é de 25% de retorno.

E eu tive transações com retorno de 40% e transações com retorno de 45%.

Não conheço nenhum instrumento de investimento que dê tais retornos.

Então, por que nem todo mundo faz isso?

Falaremos sobre isso no próximo post.