O mercado imobiliário vai piorar significativamente em 2023

A questão para os investidores é até que ponto isso afetará os mercados e a economia.

A única coisa certa neste mercado é a incerteza contínua. Sinais econômicos conflitantes parecem ter se tornado uma ocorrência semanal. Na semana passada, os investidores conseguiram digerir o relatório de empregos ADP de junho, muito melhor do que o esperado, que foi rapidamente seguido pelo relatório BLS de junho na sexta-feira.

O BLS facilmente perdeu o consenso, pois mostrou o menor número mensal de empregos criados desde que o bloqueio começou a terminar na primavera de 2020. Não espero muita clareza nos próximos meses, pois o Federal Reserve continua a aumentar as taxas de juros.

No entanto, a única coisa que está clara para mim é que os mercados imobiliários residencial e comercial vão piorar significativamente, com efeitos a jusante antes de melhorarem. As taxas médias de hipotecas subiram de volta às altas recentes de novembro e estão se aproximando da marca de 7%. Os preços das casas têm resistido bem até agora, devido aos enormes ganhos com a pandemia. No entanto, isso se deve em grande parte à falta de estoque, pois poucos querem desistir de suas hipotecas de 3%.

Isso mudará se o crescimento do emprego reverter, o que eu vejo nos próximos trimestres. O início das habitações também aumentou em maio, o que significa que mais oferta está no horizonte. Estou vendo as primeiras reduções de preço significativas aqui em Delray Beach em muitos anos. Os preços das casas caíram mais significativamente na minha opinião e espero que os preços médios de venda caiam pelo menos 20% de seu pico antes de atingirmos o fundo aqui.

Isso ainda é menos da metade dos lucros do mercado local após a pandemia. Nas próximas semanas, colocarei algumas novas posições curtas - usando margens de mercado de baixa - em algumas ações de construção civil. O SPDR® S&P Homebuilders ETF (XHB) ganhou mais de 25% até agora em 2023, apesar das condições habitacionais desafiadoras e uma reversão à média parece estar atrasada.

Infelizmente, o mercado imobiliário residencial está em uma situação muito melhor do que seus irmãos comerciais. É aqui que se concentram as minhas principais preocupações, pois sinto que esta é uma mina terrestre potencialmente significativa para os mercados e a economia. Os preços dos prédios de escritórios estão caindo à medida que as taxas de vacância atingem recordes em muitas grandes cidades, como Los Angeles e San Francisco. Manhattan tem cerca de 70 milhões de pés quadrados de espaço disponível. Isso é mais do que 25 Empire State Buildings para aqueles que contam.

Os empréstimos de títulos hipotecários comerciais nesses edifícios tiveram taxas de inadimplência quase triplicadas até agora em 2023, para 4.5%. Espero que chegue a dois dígitos em um futuro não muito distante. Cerca de US$ 500 bilhões em empréstimos sobre esses ativos vencerão nos próximos três anos. As taxas de juros para refinanciar essa dívida dispararam desde que o Fed iniciou seu aperto monetário no início de 2022, mesmo com a queda do valor desses ativos. Muitos proprietários simplesmente entregam as chaves em vez de repassar os empréstimos em propriedades que não possuem mais patrimônio líquido positivo. Isso forçará os valores ainda mais para baixo.

A pergunta de $ 64,000 para os investidores é quanto impacto isso terá nos mercados e na economia. O sitiado sistema bancário regional detém cerca de 70% desses empréstimos, que constituem uma parcela significativa de sua carteira total de empréstimos. No mínimo, um aumento na inadimplência levará a baixas adicionais e à piora das condições de crédito para muitos setores da economia, como as pequenas empresas. Em um cenário mais terrível, veremos mais falências de bancos regionais semelhantes ao Silicon Valley Bank.

O mercado conseguiu ignorar a dor acelerada nos mercados imobiliários no primeiro semestre do ano. Continuará a fazê-lo na segunda metade de 2023? Minha aposta é que isso não vai acontecer e em algum momento do ano, esse exercício vai causar danos significativos ao estoque.