租金控制，或者为什么人们不应该害怕在柏林投资。 全球树…
租金控制，或者为什么人们不应该害怕在柏林投资。
全球趋势正在冲击以色列这个小而相对静止的市场，我们可以从海外发生的事情中学到很多东西。
迟早会有民粹主义政客出现，并试图通过实施针对那些拥有的人的法规和法律来获得当地选民的“喜欢”，以“帮助”那些没有的人。
已经有一个强大的酒店大堂向 AB&B 施加压力，TLV 市政府将 Arnona 的资产翻了一番以获得 AB&B 资产，但这还没有结束。
Folkman 和 Shafir 在上届议会中也曾进行过类似的谈判，以实施租金控制，业主将无法在特定时期和特定条件下增加租金。
这是一件坏事吗？ 这是。
是帮助租客吗？ 没有。
它是否为房主创造了优势？ 是的。
上个月柏林市政厅通过了一项冻结租金五年的法律。 我想向您展示这一决定如何使柏林成为投资者的主要市场。
在我开始之前，我想声明我是根据我的知识和经验写作的，最重要的是——我的观点。 这绝不是建议或建议。 你用你的经济手段做你想做的事。
另外，我在柏林没有资产。 在德国房地产背景下，我在 Munster 拥有资产，并且对它们非常满意。
1. 谁制定了法律以及为什么——
法律是由政客制定的。 政客想要连任。 有关房地产的法律不是由商人或专业人士制定的，也不是由经济专家制定的。 制定法律时考虑到政治观点。
在柏林，几乎 90% 的住宅都在租房。 这个惊人的数字也包括东柏林。 不像罗马尼亚这样的市场，在布加勒斯特，95% 的人住在自己的公寓里，而且人们更愿意成为房主，而柏林的住所则不是。
为该人群制定了法律。
2. 为什么要控制租金？ –
租金控制被认为是防止住房占大部分的生活成本增加的保证。 这也是获得人气和轻松支持的最佳方式之一。 自然，“没有”的人比“有”的人多。
租金管制还旨在为市场降温。 柏林在欧洲年轻人和工作移民中的受欢迎程度导致租金价格逐年上涨。
Knight Fox 咨询公司最近进行的一项研究得出结论，柏林的房地产价格上涨速度比世界其他任何地方都快。 他们在 20.5 年至 2016 年期间上涨了 2017%。同期在克罗伊茨贝格，上涨了 71%。
外国公司在这座城市开展业务，带来了更富裕的人口，能够负担得起不断上涨的租金成本，留下大量无法跟上不断上涨的租金成本的“传统”租房者。 这使该住所反对将新的大公司引入该市。 不久前，经过两年的激烈示威，谷歌退出了克罗伊茨贝格。
3.1 为什么租金管制会导致租金和资产价值的增加？ – 以柏林的新法律规定，五年内不得提高租金，我们可以预期会发生两种情况：
A. 如果法律仅指新合同，而当前合同一旦终止或在特定时间段内将遵守法律 - 所有可供出租的资产将增加其租金，以确保未来五年不增加. 随着时间的推移，只有少数公寓会投放市场（2018年合同→2023年发布、2016年合同→2021年发布、2015年合同→2020年发布等），因此，将有更多的人需要租赁解决方案，而可用公寓的数量已大幅下降。
B. 如果法律“重置”所有合同，并且所有资产都将具有相同的“到期日”，那么租房者会提供更高的价格/房主会在知道有很短的时间段内会要求更高的价格资产可用，但需求增长。
3.2 资产价值——投资者和公司不喜欢监管，并不是所有人都能看得远。 公司不能采用“房地产是一场马拉松”的信条，因为它们需要显示利润、支付工资、支付股息并向股东报告。 个人投资者经常遇到同样的问题，他们不会停下来分析看似“糟糕”的情况实际上对他们有什么好处。 许多人将出售他们的资产，而公司不会建立新资产。 这意味着您的资产的竞争要少得多，因此 - 有更多的需求，因此，它的价值稳步上升。
4. 租金控制是一个简单的补丁，政客们将其应用于前一个补丁，而后者又应用于另一个补丁。 它不是正确的长期解决方案。 每次“设计”市场的尝试都会导致更多的混乱，需要越来越长的时间来纠正。
世界各地的例子清楚地表明，租金管制扼杀市场，伤害需要租金的人，助长黑市，助长腐败。 导致法律维护资产，减少可用性，增加购买和租金成本，创建一个很长的等待名单等等。 Carl Assar Lindbeck 在研究租金控制后写道：“在许多情况下，除了轰炸之外，租金控制似乎是迄今为止摧毁城市最有效的技术”。 在以色列，长期租赁项目纯属玩笑。 这就是为什么没有很多开发人员愿意这样做的原因，而那些愿意的人……好吧，自己看看：
这是从 2018 年 XNUMX 月开始的：
20 年固定价格：Ra'anana 租赁项目一瞥
长期租赁被认为是解决住房危机的重要补充解决方案，但在以色列，目前只有 5 个处于后期阶段的此类项目 • 我们研究了谁选择在那里居住以及支付的费用
这是从 2019 年 XNUMX 月开始，就在（同一个项目）七个月之后——
租户惊呆：某长租项目租金突然暴涨
Ra'anana 公平租金项目的租户获得了建设和住房部的承诺，以维持 10 年的价格稳定。 尽管如此，上个月 - 自入住以来大约两年半 - 企业家鲁宾斯坦公司宣布该金额将增长 7.3%
总结：
租金管制不应吓倒您。 你有一个国家需要但不能满足需求的产品。 我强烈建议考虑长期而不是短期。
来源：
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001247625
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5457729,00.html
https://www.theguardian.com/…/google-abandons-berlin-base-a…
http://www.businessfondue.com/…/why-romania-is-a-nation-of…/
https://qz.com/…/germany-has-one-of-the-worlds-lowest-home…/
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