亚历山大广场的海啸/自这篇文章发表以来的最后几周的个人观点

亚历山大广场海啸/个人观点

בשבועות האחרונים מאז פורסמה הכתבה בנושא הקפאת השכירות לחמש שנים בבירת גרמניה הנייד שלי עובד שעות נוספות – מכאלה ששוקלים למכור את הדירה, לאלה שצריכים לעדכן שכירות ולא יודעים באם ניתן, ועד לאלה ששינו את יעד ההשקעה מברלין לערים אחרות בגרמניה או באירופה. כמוהם כך משקיעים רבים מכל רחבי העולם שנמצאים בימים האחרונים בטירוף מערכות לאור החוק החדש שאמור לשנות את כללי המשחק בשוק הנדל"ן של ברלין ולעניות דעתי גם בערים אחרות בגרמניה ובמדינות אחרות בעולם.

כמי שמכירה את השוק מקרוב קשה לומר שהופתעתי , הכתובת הייתה על הקיר והיה זה רק עניין של זמן. מעבר לכל הסיבות שנדונו עד דק בנוגע לשוק הנדל"ן הברלינאי לעניות דעתי גורם נוסף שתרם לא מעט לצונאמי ששוטף את השוק המקומי הוא תאבונם הבלתי נלאה של משקיעים רבים שבמהלכים "לגיטימיים" לכאורה להשבחת הנכסים שכחו פרט אחד "קטן", את דיריי הנכסים/ השוכרים שפתחו במלחמת עולם "על הבית" ונגד "הקפיטליזם החזירי שמחריב לנו את העיר". וככל שעלו מחירי הדירות לשכירות ורכישה כך התרחבו ההפגנות, האספות בפארקים הציבורים, התסיסה ברשתות החברתיות וזעקות השבר שהדהדו היטב ברחבי הרפובליקה וחדרו את קירות משרדיהם הבוהקים של נבחרי הציבור שכבר לא יכלו להתעלם מהזעם הציבורי שהלך ותפח והחליטו לשנות את חוקי המשחק שהושיבו את כולם על הגדר.. לעת עתה.

יש לזכור שמי שמניע כיום את השוק הברלינאי אינם בעלי הדירות והמשקיעים הקטנים אלא מיליארדי היורו של חברות השקעה גדולות, קרנות, מוסדיים, חברות בניה, יזמים בינלאומיים ומקורות מימון שבנו על תשואה, השבחה ומהלכים עסקיים מניבים. כל אלה לא יוכלו לשבת עם מטריה מתחת לגלי הצונאמי כדי לראות מה יוליד יום ולכן כבר עתה בטוחני שבמשרדי עורכי דין ומשפטנים רבים בכל רחבי ברלין דולק האור עד השעות הקטנות של הלילה ובתקופה הקרובה נראה שגם בתי המשפט בבירה הגרמנית יעבדו שעות נוספות. נשמע שכרגע אף אחד לא יודע בוודאות מה הולך לקרות עם החוק החדש להקפאת השכירות ומתי בדיוק הוא יצא לפועל..

ולמרות שאני שומעת ממשקיעים רבים שכרגע הם מעדיפים לשבת על הגדר הברלינאית עטורת הגרפיטי ולראות לאן נושבת הרוח – חשוב לזכור שאלה שכבר השקיעו בברלין ובנו בעיקר על עליית ערך הרי שהם ימשיכו ליהנות מהשקעה טובה שנראה שתוכיח עצמה גם בעתיד. המשבר שנוצר לדעתי רק יחריף את המצב בו חסרות לפי מיטב ידיעתי כמאה אלף דירות בעיר שנחשבת לאחת המובילות בעולם מבחינת הגירה (חיובית) ולכן לפי הנוסחה הידועה של ביקוש והיצע יש להניח שערך הנכסים יעלה. ובכל זאת עד שתתבהר התמונה מגשם המידע כדאי למשקיעי ברלין לעשות קצת סדר: 1. לבחון היטב מהם הזכויות שלכם ואיפה אתם עומדים 2. למקסם את מה שמגיע לכם מן הנכס ברמת שכירות תשלומי ניהול ושוטף 3. באם אתם לא מרוצים מחברת הניהול תחליפו 4. תישקלו אפשרות למימון מחודש Refinancing ואם אתם שוקלים השקעות נוספות אולי זה הזמן לבחון ערים אחרות בגרמניה או שווקים חדשים. וגם בפעם הבאה שאתם בברלין קחו אתכם במזוודה מטריה.. שיהיה..🙂