装修计划，与承包商打交道，保护财产，出售

BSD

“装修计划，与承包商打交道，保护财产，出售”

#əזמהשבוי #Gil_Levi_Zedek

＃发布5

下午好，我们购买了房产，现在怎么办？ 你如何准备装修计划？ 或者在专业名称 Scoop Of Work 和简称 SOW 中？

嗯，没有固定的公式，每个人都有自己的方法来准备装修计划。 可分为房间：客厅、厨房、餐厅、房间1、房间2、房间3、浴室1、浴室2、地下室等，可按大体划分来做： 房子内部：墙壁、地板、浴室、卧室、电力、管道、地下室、屋外：园艺、阳台、屋顶等。

在装修中应该做些什么来赋予它附加值，使其与同一地区的其他待售物业相比具有不同寻常的东西：

因为我喜欢深入细节，所以我们准备了一个非常详细的 SOW，甚至还对属性以及它在 D3 中的外观进行了很酷的模拟。

最初我们的房产是 3/1.5，根据现有的指南针，为了最大限度地提高房产的 ARV，我们将其设为 3/2.5，即 3 间卧室、2 个淋浴间和 3 个卫生间。

在美国翻新房产以进行转手交易时，通常最重要的投资房间是厨房和浴室。 为什么？ 因为这些房间会让潜在买家在进入房子时发出“哇”声。

我们的装修规模很大，包括在入口楼层对整个内部空间进行新的划分、打破墙壁、新的天花板、地板、油漆和创造一个开放空间，当您进入房子时会给人一种“空间”的感觉

我们决定以几百美元的微不足道的成本，将厨房的台面升级为带有细纹的白色石英台面、带吧台/座位位置的岛台，并结合带有黑色把手的厨柜和我们创造的开放空间，让厨房像家庭财产一样“哇”。

卫浴间也一样，我们决定将硬件升级为黑色（水龙头、毛巾架/卫生纸、台灯等），这样正确的色彩搭配，既有高级感，又有现代感和美感。干净的线条。

我们就其设计争论的另一件事是壁炉，最初我们也考虑在壁炉中继续使用干净的白线，但在搭建公司的推荐下，我们决定检查几个升级壁炉的选项，最后我们选择了一种令人惊叹的灰色阴影打破了墙壁的白色，强调了壁炉并将其转变为一种家具配件，事实证明是惊人的。

测试总是，投资会提供额外的价值吗？ 这是否有助于出售或区别于其他房产，从而使我的房产比其他房产更具优势？

如果答案是“是”，那么值得多花一点钱来获得更多。

由于入口层还有一间卧室，我们决定利用这一点并增加一个带 2 个入口的完整浴室，一个从卧室，另一个从客厅，这样客人也可以使用。在在我们的检查中，我们发现在大多数房屋中，卧室都位于一楼，因此一间带浴室和卫生间的卧室使我们的房产比附近的其他房产更特别、更有价值。

如果这是您第一次开始进行物业翻新，请让承包商将他的 SOW 发给您，看看他是如何工作的，他是如何进行分工的，询问他愿意使用哪种方法，然后让我们开始吧。

你的装修计划应该足够清晰，包括所有内容。 无论列出什么，都希望承包商去做！

你需要细化到你现在正在从头开始盖房子，需要列出所有东西，从石膏墙、地板、厕所、浴室（包括毛巾架、卫生纸架等）、水龙头（什么颜色——黑色、镍色、金色）、镜子、灯光、每个房间、厨房的灯光是什么——橱柜的颜色、把手的颜色等。

你有一个你在罗盘分析中看到的房产和你喜欢的 ARV，我建议向承包商展示房产并告诉他：“我想要在这个房产的水平上进行翻新”。

您已经收到报价，将其与其他承包商的报价进行比较，检查报价，您不必去寻找最便宜的报价或最昂贵的报价，您会找到最适合您的报价，结合承包商的背景（假设您已经对承包商进行了初步调查-他们过去的工作，建议），总结付款次数，付款金额，我们何时会转账每笔付款。

承包商是一个敏感的问题。 我知道很多关于投资者的故事，他们的承包商突然带着他们的钱消失了，突然生病了，不再接电话等等。 尝试创造一种情况，使您在财务上始终比承包商占上风。 你和承包商闹翻了，看看你如何吸取教训，让未来变得更美好。

有些人会告诉你，“我只在工作结束时才付钱给我的承包商”。 明白美国人的心态和我们不一样，他们靠工资过活，不是每个承包商都有能力这样工作。

尽量找到双方都适合的方案，可以先给设备材料的采购先垫款，剩下​​的钱按进度发放。

在你和承包商之间的协议中，你会包括装修期限，优先总是包括奖励条款和惩罚条款。 如果承包商在固定日期之前完成，他将获得奖金，如果他超过固定日期，您将设置罚款，例如每晚一天 50 美元（有些人会同意，有些人不会）。

确定承包商多久向您更新一次装修情况、发送视频和照片、确认您的人员前来检查工程质量。

您已经关闭了所有角落，您已经开始装修，您将监督，监督并确保一切按照装修计划进行。 请记住，可能有些事情是您一开始没有想到的需要做的，因此请始终将“灰烬”留给将来。

你已经完成装修，我建议对房产进行分期，研究表明，与没有分期的房产相比，有分期的房产销售速度更快，价格也更高。 美国人喜欢看看他们的家在配备齐全后的样子。

拍一张专业的房产照片——他们不只是说“一张图片值一千个字”，我们买东西首先是用眼睛看的。

财产安全系统：

如果有一件事我很高兴我们做了，那就是在房产中安装了一个安全系统，其中包括用于门窗的传感器以及直接连接到 Simply Safe 公司呼叫中心的摄像头，这让我们睡得很香声音很好（对我来说不太好，因为该应用程序安装在我的手机上，起初接到代表的电话很不愉快，他问：“我们检测到可疑动作并且警报响起，一切都好吗”？） .

该系统的美妙之处超出了我实时查看底特律天气情况的能力，它在现场证明了自己，感谢上帝，他们没有闯入我们的财产，也没有偷走我们的炉子和热水箱。

不久前我碰巧听说了一个可用且更便宜的选择，即购买带有通过蓝牙连接的互联网 SIM 卡和相机的路由器（亚马逊）。 这是您的代理人或 Boots 领域的人可以做的相对简单的事情。

营销待售物业

你的经纪人开始推销房产已经几个月了，难道没有很多人感兴趣吗？ 没有建议？ 不要羞于解雇代理人并将房产的营销转移到更强大的公司（我建议将排他性设置为代理人 3 个月）。

您收到了一份报价，如果报价很低，请不要害羞地拒绝它或进行谈判。 成功了，什么都好，没成功，等下一个offer。 请注意，在您将房产挂牌出售之前，请再次检查该房产的 ARV 是多少，有可能在房产装修期间，情况发生了变化，市场也会发生变化——就像发生在我身上的那样，因此在商业计划中，重要的是您在房产价格上有足够的安全边际，这样您就不会亏本。

您收到了一份对您有利的报价，祝您好运，现在进入收尾流程。 正如您在购买过程中所经历的那样，现在情况完全一样了——您在另一边。

您将收到买家的购买报价，其中包括检查天数、一些严重性费用、关闭天数。 你当然可以协商，如果有一个数字不适合你，要求agent更改，比如买家要15个inspection days，你可以定7天等等。

您关闭了所有细节，产权公司开始行动，您将收到一揽子文件以再次签署。

请注意：在销售过程中，您需要在公证人面前签字（与购买相反），因此可以要求代理人准备一份文件，您可以在其中背书某人代表您的权力（可以是代理人或他办公室的人或您在那里信任的任何其他人），他将能够在截止日在产权公司签署最终文件，现在仍然要等待产权公司将钱转给您. 祝你好运！

让我们回到我们的翻转交易 - 我们完成了装修并准备出售

大约三个月的装修后，房产开始出售，但在此期间市场开始发生变化，美国开始通货膨胀，结果利率开始上升，导致市场发生变化并推动许多买家退出市场，然后又一个月又一个月过去了，同时利率不断上升，这使得潜在买家很难获得抵押贷款。

我们于 22 月 22 日带着待售物业去了，由于市场的变化，不知道发生了什么。 我意识到我们应该刷新该属性，因此，我们决定在 XNUMX 月 XNUMX 日将其从市场上撤下，以免“燃烧”它，因为我们知道现在每个人都会更忙于假期、与家人的航班、礼物，饭菜等蔬菜，再加上天气已经开始下雪了，亲身经历的东西冬季的房地产交易较少，人们不太愿意处理购房问题。

我们继续观望，观察市场情况，当我看到市场有变化时（同时我向我认识的专业人士核实数据），我们决定在23月XNUMX日退回待售物业，当时我们决定尝试与另一家经纪人办公室合作——这是底特律最大最好的经纪人办公室之一。

看房的要求很快就来了，我们开始从经纪人那里收到有关买家非常感兴趣的最新消息，我非常清楚这一点，因为每次经纪人带着客户来到房产时都忘记停用系统，我立刻接到了热线电话：

嗨，这是 Gil Levy-Tzedek 吗（用美国口音给你描述一下）

是的，是我

我们收到警报，看到有人进屋，一切还好吗？

对对对，就是特工忘记关掉系统了🤗！

所以在一些潜在买家来看房后，我们收到了很多报价，直到我们最终得到了适合我们的报价。 进行最终谈判并细化条款，我们完成了交易。

这种经历每次都让我感动。 这是你意识到我们在美国“翻转”一处房产的那一刻（正如你在所有这些电视系列节目中看到的那样），而我们在以色列，并管理着各种专业人士的整个运作，拿走一处旧财产，为它注入生命，并将其变成有人愿意用他最好的钱来支付的东西。

我们在 23 月 XNUMX 日卖掉了这处房产，这是一个成功的好时机，这些是数字：

购买 $74,000

装修 $78,800

售价 226,000 美元

这是一些之前和之后的照片

你怎么看？