נדלן להשקעה בחו"ל (ובפרט בארה"ב) – יש מעין נהירה של אנשים לקנות נדלן…

נדלן להשקעה בחו"ל (ובפרט בארה"ב) –
יש מעין נהירה של אנשים לקנות נדלן להשקעה באמריקה…
הרבה לא טורחים לשאול או להבין מה המיסוי שהולך להיות להם..
להלן כמה נקודות חשובות לדעת רגע אחד לפני בכדי לקבל החלטה מושכלת יותר:
1. אחזקה ישירה בנכסים
===============
אחזקה ישירה בנכס ממוסת לפי אחת משתי האפשרויות הבאות:

1.1 שיעור קבוע של 15% : במסלול זה אי אפשר לקזז מס ששולם בחול
אבל, כן אפשר לדרוש פחת לפי הדין הישראלי.
המס יהיה לפי ההכנסה מהנכס ולא לפי הרווח!!!!

1.2 שיעור מס שולי : ניתן להכיר בהכנסות ובהוצאות שהיו בנכס באמריקה
ובמס ששולם שם, וההכנסה נטו תמוסה לפי שיעור מס שולי..כל אחד
לפי מדרגת המס שלו
(יש לשים לב כי מעבר למס פדרלי לפי מדרגות המס באמריקה, יש
לעיתים מסלול מדינתית ובמקומות מסויימים מיסוי מקומי בנוסף).

2. אחזקה באמצעות חברה שקופה LLC
=========================

פה זה כבר מתחיל להיות יותר מעניין.
* בימים אלו עברה רפורמת מס בארה"ב וכעת כל סוגי ההכנסות של החברה
ימוסו לפי 21% (מיסוי פדרלי)
חברת LLC נישבת כשקופה ולכן תמוסה לפי שיעור מס אישי אמריקאי
* מעבר למיסוי פדרלי יש לעיתים מיסוי נוסף ברמת מדינה/מקומי
* אין ניכוי (הכרה בהוצאה) בגין הכנת הדוח ע"י הרו"ח המקומי
* מס עזבון לזרים ממשיך להיות מ 60K ומעלה.
* מרבית מדינות ארה"ב לא ממסות חברות LLC, אך חלקן דורשות דוחות
נפרדים (שימו לב לברר עליות הכנת הדוחות קודם)
במידה ומדובר ב LLC בבעלות חבר אחד, יש חובה בהגשת דוח נפרד.

אוקי, וכמה נשלם בישראל אתם בטח שואלים:
(*) אם החברה LLC נחשבת כשקופה לעניין מס באמריקה
—————————————————————
אם השליטה והניהול מישראל אז יראו אותה כחברה ישראלית ותמוסה לפי שיעור מס חברות. המס הזר ששולם יוכר בהתחשבנות הסופית.
אולם!! בעת חלוקת דיבידנד הוא ימוסה לפי שיעורי המס בישראל (25%/30%)

אם השליטה והניהול לא מישראל אז למעשה מודבר בחברה "אטומה", זרה לפי הדין הישראלי, שלא ממוסת לפי הדין הישראלי. אבל!! בעת חלוקת הדיבידנד ישולם מס.
בכדי למנוע את כפל המס, בעל המניות הישראלי יכול לדווח על הכנסות החברה באופן אישי ולשלם מס לפי שיעורי המס שחלים עליו.
במקרה כזה הוא יקבל זיכוי בגין המס ששולם בחול ובעת חלוקת דיבידנד לא יהיה מס נוסף.

חשוב!!! במידה ויש כמה LLC כשאחת מרוויחה ואחת מפסידה, לא ניתן לקזז ביניהן לצורך המיסוי בישראל.

פתרון אפשרי –
1. אפשר לפעות במסגרת LP שותפות מוגבלת באמריקה ואז כן ניתן לקזז
הפסדים
2. אפשר להיות מוגדר פה כחברת בית, שמחזיקה ב- LLC ואז כן ניתן יהיה
לקזז בין רווח והפסד בארה"ב

לסיכום
כפי שאתם רואים יש הרבה אפשרויות, שלכל אחת השפעת מיסוי אחרת וצריך לבדוק קודם מה מיטיב אתכם מבחינת מיסוי ומבחינת כמה כסף נשאר לכם בסוף בכיס.
לאחזקה בנכס באמצעות LLC יש יתרונות משפטיים ולא מיסויים אבל יש לבחון כל אחזקת נכס בפני עצמה, כי אם אתם ערבים אישית לבנק על ההלוואה. של ה LLC אז זה פוגע ביתרון המשפטי של המבנה.

אני רואה חשבון ומתכנן פיננסי ואשמח לסייע לכם