#יזםהשבוע פוסט 5 – חשיבה עסקית ודרכי פעולה. בכל הנוגע לדרכי פעולה, אתייחס לנקו…

#יזםהשבוע פוסט 5 – חשיבה עסקית ודרכי פעולה.

בכל הנוגע לדרכי פעולה, אתייחס לנקודה מזווית אישית שחשוב לנו להעלות ובעיניי זה חלק מהחשיבה האסטרטגית לטווח ארוך – השותפות בעסק,
יש שרואים בכך יתרון ואחרים שרואים בכך חסרון, אך מניסיוננו אחד ועוד אחד במקרה שלנו הוא הרבה יותר משתיים. כמובן כשהשותפות בריאה, אנחנו ממליצים לכל אלו שעובדים כיום לבד למצוא את השותף הנכון.

בנוסף לשותפות בינינו אנחנו כל הזמן עובדים ומייצרים שותפויות אסטרטגיות נוספות, שת"פ מקומי/גלובלי.
לשיתוף פעולה מקומי יש השלכות עסקיות וכלכליות, היתרונות שמצאנו בזה הוא בסיעור מוחות, לכל אחד יש את החוזקות שלו, זה מתבטא בחלוקת עבודה/ פיצול נסיעות/ וכו, כל אחד צבר סט של יכולות בשנים האחרונות, ויכול לתת מיכולותיו לעסק. "לעשות דרך ארוכה ומאתגרת, קל יותר ביחד" – כולם מכירים את המשפט.

על שיתוף פעולה גלובלי כבר דיברנו, בדגש על כך שמאפשר אופציה למימון אמריקאי (למי שלא אזרח ארה"ב).
חלוקת העבודה היא גם בנסיעות לשטח.
אחד מהיעדים שהצבנו לעצמנו, היא נסיעה משותפת לפחות אחת לרבעון, על מנת לבקר בנכסים, לתחזק את היחסים עם אנשי הקשר, וליצור קשרים חדשים והזדמנויות עסקיות חדשות ולהתאים את המידע הווירטואלי למציאות.

בפעם הראשונה שנסענו יחד (רק על הנסיעה הזאת היה אפשר לכתוב ספר ????) פגשנו חברים שכבר הכרנו משיחות רבות, ומיד ראינו את היתרון בשותפות. עצם הנסיעה יחד, ובהמשך גם בנקודת המבט האישית בכל סיטואציה, ובחלוקת העבודה מפאת חוסר בזמן ועוד.

במאמר מוסגר נוסיף על חשיבות הנסיעות לשם, כפי שכולכם יודעים ומנוסים, נסענו לפגוש חברים שכבר הכרנו משיחות רבות אבל בפגישות Face to face זיהינו מיד עם מי אנחנו רוצים להמשיך את הקשר ועם מי לא, "טוב מראה עיניים.."
בנוסף, חשוב לתכנן לו"ז מראש, חשוב להבין מראש שהזמן ככל הנראה אף פעם לא יספיק כדי לבצע את כל מה שנרצה.
הלו"ז היה מתכונן לפרטי פרטים, אך למרות הכל צצו בלתמ”ים שדרשו מרווחי זמן עבורם, מה שקצת שינה מהתוכניות המקוריות. אין ספק, גם במקומות האלו חייבים להיות יצירתיים, לדעת מה חשוב יותר ומה פחות, ובהתאם לזה להתנהל בשטח. ועל הדרך הכרנו עוד ועוד אנשים שרלוונטיים לנו.

דרכי פעולה:
בנוגע לניתוח עסקאות שהיא מומחיות בפני עצמה ביזמות נדל"ן, ישנם מספר דברים שאנו חושבים שניתן לשים עליהם דגש, מעבר ל- ARV/ Comps וכו שמן הסתם כולכם מכירים.

אקדים ואתאר את העסקאות שלנו:

ההשקעות שביצענו עד כה היו נכסי Single או Duplex, לא באזורי יוקרה ולא באזורים ושכונות נכשלות, אלא בשכונות אמצע בעיקר איזורי +C , אזורים אלו לרוב ייתנו את אחוזי התשואה שאנחנו שואפים אליהם [7-10 אחוזי תשואה נטו] המיקוד בתוך השכונות הוא על האזור המתפתח והחובות הסמוכים אליו, שם אנו קונים נכסים במחירים 60-100K

ההבדל בין עסקה טובה לעסקה פחות טובה עבורנו היא היכולת לזהות את מצב הבית, ועלויות השיפוץ והתחזוקה במשך זמן אחזקת הנכס, כמובן מעבר למיקום והמחיר

תחזוקת דירה בעייתית "תנגוס" לנו מהתשואה, ותגרור עוגמת נפש לנו ולמשקיע, יש שכונות מסוימות שגם אם מצב הדירה תקין, יש מקרים רבים של ונדליזם שעלויות התיקון על הבעלים, ולכן חשוב לברר לפני עם המתווך או תחנת המשטרה הקרובה על כך. בנוסף על בחינה וקריאה של דוחות ה Inspection בצורה מעמיקה ויסודית, אנחנו דורשים מהמתווך סרטונים מבחוץ ומבפנים, ומעבר לנציגות של חברת הניהול שמגיעה לדירה עוד לפני הקניה, אנו שולחים את הסרטון לייעוץ מהנדי-מן מקומי שאנו עובדים אתו, וכמובן שולחים אותו פיזית לנכס לבדוק ולהעריך גם כן אלו תיקונים ידרשו.

היתרון בשימוש של שיפוצניק מקומי הוא בכל שגם אחרי רכישה של הנכס ניתן לעשות דברים נוספים שיכולים לעזור בעתיד. בדיקות תקופתיות וטיפולים קטנים, זולים וחשובים, שימנעו תקלות גדולות בהמשך הדרך.

הנה דוגמאות ל 2 נכסים האחרונים שקנינו.

• הנכסים ממוקמים בשכונות שגובלות לאזורים בצמיחה,
• באזור יש פרויקטים חדשים, בנייני דירות.
• אנו מוודאים שמעבר לליקוים שיכולים להיות (אפילו בידי הדיירים) התשואה שתישאר בידי המשקיע – net annual return תהיה לפחות כ 7-9% שנתי. החישוב שלנו מתבסס על 50% מערך הברוטו כלומר, התשואה לפני הוצאות אמורה להיות באזור ה 20% (הכל לפני מס).

את הנכס הראשון קנינו בכ-60K.
המוכר דרש 70K, אנחנו ידענו מראש שהמחיר מתאים לנו, אבל אנחנו לא נקנה דירה במחיר שוק, והגשנו הצעה על 57K ובסופה סגרנו על 59K. מצב הבית היה מצוין, לא היו דברים משמעותיים לתקן.
הוספנו כ 2000$ להחליף את מה שהיה נראה שצריך תחלופה, והוצאנו אותו להשכרה, אחרי חודש וחצי מצאנו דיירים שמשלמים כ 950$ שכירות + 100$ הוצאות (יכולנו לקבל יותר אבל זה היה בחורף והסכום סיבר את האוזן למשקיע שאישר להתקדם) .

את הנכס השני תפסנו שעות בודדות אחרי שעלה ל MLS.
מה שתפס אותנו זה איכות הדירה והחומרים. (הבית היחיד באזור שהיה מצופה בבריקים) והמצב בפנים היה ממש טוב גם ביחס לבתים אחרים. כמובן, ביצענו את כל הבדיקות שדובר עליהם לעייל, וגילינו בית שמור ברמת תחזוקה גבוהה מאוד (הסתבר שהמוכר בעצמו גר בה). המוכר דרש 60K ואנחנו הגשנו הצעה על 50K ולבסוף סגרנו ב- 52K.
איך שהוצאנו את הדירה לשוק השכירות היא "נחטפה", ותוך שבוע אוכלסה בדמי שכירות של 1100$ + 100$ הוצאות.

ד"א מה שעזר לנו להוריד אותו בקרוב ל 8K הוא שבתחילה המוכר הכניס סעיף שבמידה וב- Inspection report יימצאו ליקויים תינתן לו הזכות לתקן אותם בעצמו ולא נוכל לעשות " Negotiation" על המחיר (הראשוני)
בסופו של דבר לאחר התייעצות עם ה Inspector (שממש התחנן שנקנה את הדירה????) הוא הוסיף כל מה שהוא יכל לדו"ח כדי שהמוכר יצטרף ממש לשפץ את הבית, או לחילופין להוריד לנו את המחיר – מה שבסוף קרה????

בתמונה: הנכסים המדוברים והתזכורת בפעם הבאה לבוא ליותר זמן – חשבנו שיהיה לנו יום שלם לראות את העיר, אבל מהשעה וחצי שגם זה היה בקושי הלכנו להציץ במוזיאון האגדי של Harley-Davidson