ניווט בשוק הנדל”ן: מבט מקרוב על המגמות והגורמים של 2022 ו-2023 המעצבים את הענף

שוק הנדל”ן היה נושא חם לדיון בשנים האחרונות, כאשר תנודות במחירי הדיור ובביקוש עולות לכותרות ברחבי העולם. עם זאת, כאשר שוק המוכרים התזזיתי של 2021 ו-2022 מסתיים, הנדל”ן מחפש לחזור למסגרת המסורתית שלו ולהציב אותו שוב בידי הקונים.
“עמק מוהוק הוא ביתה של אוכלוסיה אתנית סוערת עם יותר מ-50 שפות מדוברות, מגוון מערכות בית ספר, ומספר עסקים ופיתוחים, כמו פארק הטכנולוגיה Griffiss ו-Wolfspeed, שמושכים אנשי מקצוע צעירים לאזור שלנו. בתור ותיק בעסק, אני נרגש לראות את ההתפתחות שאנו חווים. אבל, אם תשאל כל סוכן, הוא יגיד לכם, למרות העלייה בריבית, עמק המוהוק עדיין מחזיק ביד יציבה בשוק הצומח. המכשול היחיד שלנו הוא היעדר נכסים כדי לעמוד בדרישות הנוכחיות שלנו”, אמר ג’ון בראון, בעלי Coldwell Banker Faith Properties.
בעוד שריביות נמוכות, זיכוי מס ממריצים ומענקים תרמו לתנופת הנדל”ן בשנים 2021 ו-2022, העלייה בעבודה מרחוק מילאה תפקיד משמעותי שכן קונים יכלו לרכוש בתים במקומות הרצויים להם.
“כשאנשים התחילו לעבוד מהבית, הם הבינו שהם לא צריכים לגור במקום שבו הם עובדים. כתוצאה מכך, הם חיפשו לעבור לפרברים, שם יוכלו ליהנות יותר משטח ואדמה. אחרים, לעומת זאת, חיפשו בתים עם משרד או חדר שינה נוסף שיהפכו לחלל העבודה שלהם”, אמרה אן רושלו, מנכ”לית איגוד המתווכים של מוהוק ואלי.
בשל ריביות נמוכות היסטורית, בעלי בתים יכלו לרכוש נכסים שהיו בעבר מחוץ להישג ידם. במקביל, המוכרים יכלו להרוויח מהשוק על ידי מכירת בתיהם במחיר גבוה יותר ושדרוגם.
“השוק היה כמו דלת מסתובבת לאורך 2021 ו-2022”, אמר פול סאקו, איש מכירות נדל”ן מורשה של Howard Hanna Real Estate. “הייתי רושם בית ויש לי מספר הצעות תוך שעה, ללא מראה עיניים. לאחר מכן, המשיכה מהקונים הפכה כה אינטנסיבית עד שהמוכרים הציעו עסקאות על המחיר המבוקש, ביטלו את בדיקות הבית ושילמו תעריפים גבוהים מהשוק. אני לא חושב שישנתי או חזרתי הביתה לפני 18:00 בשנתיים. זה היה זרם של עסקאות, סגירות ומשא ומתן קטן”.
אמנם נראה היה שהטירוף הכריע את השוק, אבל זה עזר לקונים להיות מודעים במיוחד לצרכים שלהם, והוביל אותם לשנת 2023 עם עין חדה ופרטים מדויקים עבור מה שהם רוצים.
“בתים פתוחים היו מחוץ לתחום במשך הזמן הארוך ביותר. אז אם היה לך בית מבוקש באזור עם מחוז בית ספר מבוקש, הבית היה נמכר באופן מיידי. זה אילץ את הקונים להיות ברורים מאוד לגבי הדברים הלא-סחירים שלהם כדי שיוכלו לקבל החלטות מהירות כאשר בית יצא לשוק. כתוצאה מכך, לקונים של 2023 יש בהירות קיצונית, שמבטלת הרבה שטויות וזמן מיותר”, סאקו חזר ואמר.
אחד השינויים המשמעותיים ביותר בשוק הנדל”ן הוא הנוף הכלכלי, החברתי והפוליטי המשתנה.
“יש לנו דור חדש שרוצה לחיות במרחבים במרכז העיר שבהם דברים קורים. במקומות גידול רבים באמריקה, שמאים יעניקו לבית יותר ערך אם הוא נמצא במרחק הליכה מבית קפה מגניב. בכל שנותיי בנדל”ן, מעולם לא חשבתי שזה ייחשב יוקרתי, אבל אנחנו רואים גל חדש של קהילה שלא משתוקקת לאורח החיים הפרברי. במקום זאת, אנשים אלה רוצים נוחות וזמן הרחק ממשימות יומיומיות, כמו טיפול במדשאה, פינוי שלג ותחזוקה, כדי שיוכלו ליהנות מחייהם בסוף השבוע מבלי לעבוד על הרכוש שלהם. זה זמן מיוחד, והאנשים שאנחנו מתחילים למשוך לקרי ואזורים אחרים מגיבים ומבקשים את השינוי הזה”, אמר בראון.
לפי איגוד המתווכים הלאומי, מחיר הבתים החציוני בארה”ב הגיע לשיא של כל הזמנים של 355,900 דולר בינואר 2022, עלייה של 16.2% מהשנה הקודמת. בניגוד לאידיאל של 2022, שאיפשר לרוכשים להשתדרג, המחירים הגבוהים השפיעו מעט על הרוכשים הראשונים. למרבה האירוניה, השוק בעמק המוהוק המשיך להישאר חזק. עם זאת, ישנו גורם אחד שהרוכשים והסוכנים מודאגים ממנו בנוגע לתנופת הנדל”ן: המחסור במלאי.
“האתגר הגדול ביותר שעומד בפני מתווכים בשנת 2022 הוא הכלכלה והריביות. עם זאת, אף על פי שאולי לעולם לא נראה שיעורי ריבית נמוכים עד 2% בקרוב, הריבית הנוכחית היא יחסית למה שאנשים מימנו את בתיהם מחדש בתחילת שנות ה-2000. למרות שהריביות תמיד יעצבו את עלייתו ונפילתו של שוק, אנחנו מתחילים להסתכל על דאגות אחרות כאשר קונים מגיעים מהקרולינו ומטקסס לעבוד בקרי. לרוע המזל, השוק של בונגלו בן 100 שנה בדרום אוטיקה מדבר רק לחלק מהאנשים שעוברים לכאן. אנשי המקצוע הצעירים האלה מחפשים בתים חדשים לגמרי עם כל הפעמונים או מתחמי דיור ולופטים. במקום לשאול מה נעשה עם עוד בניין לופט או מתחם דיור, עלינו לבחון חללים כמו Air City Lofts ברומא ולשאול את עצמנו איך אנחנו מגיבים לצרכים של הקהילה ההולכת וגדלה שלנו”, הדגיש רושלו.
מספר מגמות יעצבו את שוק הנדל”ן בשנת 2023, כולל עליית מחירי הבתים, המעבר לעבר ערים הניתנות להליכה, עליית דיור בר קיימא, הופעת טכנולוגיית הנדל”ן, הגידול בנכסים להשכרה ושינויים בנדל”ן מסחרי.
כתוצאה מכך, עמק המוהוק ככל הנראה יראה עלייה במספר רוכשי הדירות, היזמים והסוכנים המעוניינים לנצל את הבתים הידידותיים לסביבה ולהישאר מעודכנים בטרנדים המתמשכים בתחום הנדל”ן.