Jak zvolit správnou výstupní strategii

#יםמהשבוים Eyal Vyron Pasternak #post4
Je před vámi několik investičních příležitostí... karty v Excelu se začnou hromadit, ve vzduchu začne létat milion čísel, už si představujete odklepávání peněz na bankovním účtu, ale počkejte, už jste si vybrali vhodnou výstupní strategii?
Je pravda, že je to méně sexy slovo než „Cash Flow“ nebo „Yield“, ale není pochyb o tom, že je to jedno z nejdůležitějších slov, které musíte znát a rozumět mu, abyste byli úspěšnými investory!
Za celé roky, co jsme jako investoři, jsme nepotkali jediného investora, který by rád při obchodu „nechal peníze na stole“ a rozhodně na nich neprohrál.
Vybraná výstupní strategie je ta, která povede vaše rozhodnutí a jednání během obchodu a pomůže vám minimalizovat rizika a maximalizovat zisky.
Dnes se dotkneme řady výstupních strategií, které zkoumáme u každého z potenciálních aktiv, která analyzujeme pro investice.
Jak zvolit správnou výstupní strategii:
Při plánování výstupní strategie je třeba vzít v úvahu několik klíčových parametrů.
Potenciální zisk z každého obchodu je nakonec odvozen od strategie odchodu, kterou zvolíte.
Každý případ je jedinečný a pochopení celkového obrazu, který zahrnuje krátkodobé a dlouhodobé cíle každého investora spolu s detailním pochopením obchodu, je to, co vám pomůže určit vaše výstupní strategie.
Body, které je třeba vzít v úvahu při výběru správné výstupní strategie:
kupní cenu
Stav nemovitosti
Umístění nemovitosti
podmínky na trhu
opce podmínky financování obchodu
Úroveň vašich zkušeností
Krátkodobé a dlouhodobé cíle investora
Načasování obchodu
Možnosti výstupních strategií, které zkoumáme:
Strategie-Velkoobchod
V této strategii velkoobchodník uzavře smlouvu o aktivu s prodávajícím a prodá smlouvu dalšímu potenciálnímu kupci.
Velkoobchodník nekupuje nemovitost, ale "uzavře" nemovitost na smlouvu, která mu umožňuje prodat ji Koncovému kupujícímu. V této strategii získává velkoobchodník provizi spojenou s konečnou transakcí.
Obvykle se jedná o nemovitosti vyžadující rekonstrukci, které se prodávají za cenu nižší, než je tržní hodnota.
Strategie-Whotailing
Tato strategie je kombinací velkoobchodu s obracením
V této strategii investor koupí nemovitost za zvýhodněnou cenu z tržní ceny, vykoná minimální práci, pokud vůbec, aby ji prodal se ziskem za maloobchodní cenu prostřednictvím MLS.
jak se řekne:
„Natřete koberec a zpět na trh“.
S touto metodou je zisk menší než u transakce Flip, ale je rychlejší s velmi malým zlomkem času a práce potřebné pro normální Flip.
Strategie-převrácení
Tato strategie umožňuje dosáhnout největšího zisku v co nejkratším relativním čase, obvykle mezi 2-6 měsíci, což umožňuje investorovi prodat nemovitost za plnou tržní hodnotu. Touto strategií investor koupí nemovitost pod tržní cenou, zrekonstruuje a prodá ji za cenu vyšší, než byly původní investiční náklady (pořizovací cena a náklady na opravu).
Ve všech televizních seriálech to vždy vypadá jednoduše a zábavně, ale věřte nám, je to velmi náročné! Skutečnost, že jsme tam fyzicky se svými týmy, nám umožňuje překonat mnoho překážek a úspěšně dokončit naše transakce. (Vraťte se k našemu příspěvku 2, abyste pochopili proč).
Vzorec pro úspěšný flip deal zahrnuje nalezení nemovitosti pod tržní hodnotou, příznivé tržní podmínky z hlediska poptávky, organizovaný tým spolehlivých a odpovědných dodavatelů, dodržení rozpočtu, harmonogramu a nakonec prodej nemovitosti v rychlém čase. , za cenu vyšší než pořizovací cena + údržba (investoři mají tendenci ignorovat cenu údržby projektu) + renovace.
Strategy-Exchanges 1031
Daně, kdo nerad platí daně? Neexistuje nic jako další ruka, která sáhne do vaší kapsy a vezme si svůj podíl, ale počkejte, tady přichází na řadu tato strategie, která vám dává možnost odložit placení daní a místo toho, abyste použili peníze, které byste zaplatili za daň z kapitálových výnosů, investujte je. ve vaší další nemovitosti.
Tato metoda je oblíbená mezi investory, kteří chtějí upgradovat svůj majetek bez placení daní z výnosů v době prodeje.
Neplatíte daně legálně? Zní to skvěle, ale tato strategie obsahuje několik přísných pravidel, která musíte splnit, abyste mohli využít této výhody. Například nalezení větší a dražší náhradní nemovitosti do 45 dnů a uzavření obchodu do 180 dnů – to je žádná maličkost, zvláště když postupujete po žebříčku nemovitostí.
Strategie – nákup a držení – BRRRR
BRRRR- je zkratka pro Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat,
Metoda BRRRR je strategie, ve které investoři koupí nemovitost pod tržní hodnotou, zrekonstruují ji podle standardu trhu, na kterém se nemovitost nachází, pronajímají ji, aby generovali pravidelný příjem, a provedou proces refinancování, ve kterém investor vezme poskytnout refinanční úvěr na nemovitost, abyste přeměnili vlastní kapitál na hotovost. Tato hotovost se poté použije na nákup nové nemovitosti, čímž se proces zahájí znovu.
Je to skvělý způsob, jak vybudovat portfolio pronájmu s určitou počáteční hotovostí.
Strategie-Strategie-Financování prodejce
Velmi abstraktním způsobem je to celý svět, takže se pokusíme shrnout. Tato výstupní strategie umožňuje vlastníkovi prodat nemovitost kupujícímu, když je vlastníkem ten, kdo financuje transakci a působí jako „banka“. Prodávající převádí měsíční splátky na majitele, který spravuje jeho hypoteční úvěr.
Jako vlastník nemovitosti prodávající s touto strategií vám v mnoha případech umožňuje prodávat za cenu vyšší, než je tržní cena, získávat úroky z financování, které poskytnete kupujícímu, generovat měsíční příjem a rozložit daňovou povinnost.
Strategie-Možnosti pronájmu
Tato strategie umožňuje investorovi pronajmout nemovitost nájemci s možností pozdějšího odkoupení. V rámci této výstupní strategie se vlastník a nájemce dohodnou na platbě „opčního poplatku“ za opci, měsíčním nájemném (obvykle vyšší než tržní nájemné), budoucí prodejní ceně a době trvání opce. období, ve kterém bude mít nájemce možnost odkoupit nemovitost od vlastníka.
Během doby opce se musí nájemce rozhodnout, zda bude pokračovat v koupi. Pokud nájemce koupi nerealizuje, opční poplatek zůstává na majiteli nemovitosti (kreativních způsobů, jak takovou smlouvu sestavit, je mnoho, ale toto je prvotní základ).
V této strategii je za opravy nemovitosti odpovědný nájemce, čímž se snižují náklady na pronajímatele a s tím spojené potíže, takže se nemusíte bát telefonátů uprostřed noci kvůli prosakujícímu kohoutku.
Ve většině případů nájemníci koupi nedokončí a vy profitujete z opčního poplatku, vysokých plateb nájmu a nákladů spojených s netrápením se s údržbou nemovitosti.
*Malý tip - způsob, jak se vyhnout chybám mnoha investorů v této strategii, je rozdělit smlouvy: jednu nájemní smlouvu a druhou smlouvu s názvem "opce na kupní smlouvu".
Příklad z oboru:
Jak se nám podařilo koupit nemovitost, když stojíme před desítkami investorů a nabídkami vyššími než naše vlastní:
Našli jsme nemovitost, která splňovala všechna naše přísná nákupní kritéria. (bude mít co dělat).
Majiteli nemovitosti byli starší manželé, kteří žili v Texasu a rozhodli se, že chtějí, aby se jejich jediný domov nastěhoval k nim.
Aby ji přesvědčili, aby se odstěhovala, rozhodli se pro ni koupit nový dům.
Aby mohli financovat tento těžký náklad, rozhodli se prodat svůj druhý domov.
(dramatická hudba v pozadí)...zde se děj komplikuje:
Pamatujte si, co jsme vám řekli v příspěvku 3:
"Pokud není problém k vyřešení, nejsou žádné peníze, které by se daly vydělat"...
Nemovitost, kterou chtěli prodat, si pronajala "cestující sestra" - což je sestra, která je většinu času na obchůzkách mezi různými nemocnicemi, takže je většinu času mimo domov - tento jev byl během korony velmi častý .
Problém:
Pro prodávajícího je obtížné ukázat nemovitost potenciálním kupcům - nájemník není téměř nikdy doma
Nájemník hromadí potíže a nechce ukazovat nemovitost, když tam je
Zbývá jí 6 měsíců pronájmu
Koronové období je náročné (ano, kdysi něco takového bylo).
řešení:
Nemovitost jsme si fyzicky prohlédli, podívali se dovnitř, zkontrolovali zvenčí a zhodnotili stav nemovitosti.
Pro dokreslení úplného obrazu jsme použili fotografie poskytnuté prodejcem o stavu nemovitosti před pronájmem.
Zhodnotili jsme náklady na renovaci, abychom jej uvedli do prodeje za maximální cenu, a na základě všech zkušeností, které jsme získali během desítek převrácení, jsme prodejci poskytli neviditelnou nabídku na nákup a uzavřeli s prodávajícím oboustranně dohodnutou cenu.
Podařilo se nám získat nájemce sérií následných kroků a uzavřeli s ní Cash For Keys (tuto strategii podrobně popíšeme v příspěvku 5), což znamená, že ukončí smlouvu dříve za dohodnutou platbu.
Jediný způsob, jak vybudovat úspěšnou dohodu, je mít z ní prospěch všechny strany.
Prodejce, který může okamžitě prodat svou nemovitost a užívat si blízkost svého domova.
Nájemník, který dostal slušnou platbu, která jí pomůže najít nové, lepší místo a nechá ji s více penězi v kapse.
A kupující, my, kteří investujeme do nemovitosti, která po rychlé rekonstrukci - Light Cosmetic Rehab, nemovitost prodáme o 3 měsíce později s pěkným ziskem.
Zvolená výstupní strategie: Fix & Flip
Situace na trhu z hlediska kupujících je horká, takže jsme dali přednost maximalizaci zisku a dosažení krátkodobého cíle navýšení kapitálu v daném okamžiku.
Po intenzivních jednáních byla dohodnuta prodejní cena: 83,000 XNUMX $
Cena rekonstrukce byla: 24,000 XNUMX $
Prodejní cena: 169,900 XNUMX $
Doba od podpisu k prodeji – 4 měsíce, včetně měsíce vystěhování nájemce během náročného koronového období
Čistý zisk: 54,000 XNUMX USD
אז יאללה ננסה לסכם במשפט או שניים את הפוסט ולהישמע חכמים ????
Každá nemovitost má svůj vlastní příběh a svou vhodnou výstupní strategii, jakmile správně nakoupíte a také zvolíte správnou výstupní strategii, zvýšíte své zisky, necháte na stole méně peněz a přiblížíte se o krok blíže ke splnění vašich krátkodobých a dlouhodobých termínové cíle.
Dejte hlavu!
תודה רבה, שלקחתם את הזמן והגעתם עד לפה ????
Rádi si vyslechneme odpovědi na žádosti a jakoukoli zpětnou vazbu, kterou byste s námi chtěli sdílet níže nebo soukromě: