Trh s byty v Las Vegas

בדומה לאקלים המדברי ולתעשיית התיירות המשגשגת, שוק הדיור בלאס וגאס היה אחד החמים במדינה. לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית דירגה את אזור המטרו של לאס וגאס כמקום ה-97 בצמיחה המהירה ביותר, עם 19,000 תושבים חדשים מקיץ 2020 עד 2021. ובעשור האחרון, אוכלוסיית לאס וגאס התפוצצה וגדלה בכמעט 20% לכ-2.3 מיליון אנשים היום.

עם זאת, מגמת הדיור הידידותית למוכרים של השוק הזה הפכה יותר לשוק של קונים בשנת 2023, כאשר מכירות הבתים והמחירים מראים סימני היחלשות בחודשים הראשונים של השנה.

מגמות שוק הדיור בלאס וגאס

אין ספק ששוק הנדל”ן בלאס וגאס מתאזן מחדש. לדוגמה, דו”ח רדפין מספטמבר 2022 עבור 100 אזורי המטרופולינים המאוכלסים ביותר בארה”ב הכריז כי לאס וגאס היא שוק הקירור השני המהיר ביותר. סיאטל תפסה את המקום הראשון.

במקביל, העיר היא אחד מ-10 יעדי ההגירה הפופולריים ביותר. בעוד שמכירת בית באזור המטרו הזה הופכת למאתגרת יותר, הנתונים מצביעים על כך שאנשים עדיין מעוניינים לעבור ללאס וגאס.

מחירי הבתים צונחים

חדשות טובות לרוכשי הבתים הן שמחירי הבתים הממוצעים נמצאים במגמת ירידה. Las Vegas Realtors® (LVR) מדווחת שמחיר המכירה הממוצע של בית חד-משפחתי היה 495,000 דולר במאי 2023, ירידה של 5.71% לעומת שנה שעברה.

בחפירה עמוקה יותר, הנתונים של רדפין מראים של-23.3% מהרישומים היו ירידת מחירים במאי 2023, או ירידה של 1.6% משנה לשנה, מה שמצביע על כך שיותר מוכרים נאלצים להסכים להורדת הצעות בשוק צפוף.

בנוסף למחירים הנמוכים יותר, פחות בתים נמכרים מעל מחיר הרישום שלהם. רדפין מדווחת כי רק 26.5% מהבתים נמכרו מעל מחיר המחירון במאי 2023 בירידה של 32.7% משנה לשנה, מה שמסמן על שוק מאוזן יותר. נתון זה הגיע לשיא של 58.7% באפריל 2022.

פחות בתים זמינים

לרוע המזל עבור הקונים, אין מספיק מלאי בתים צמודי קרקע בלאס וגאס. מספר הבתים המשפחתיים בשוק במאי 2023 היה קצת יותר מ-6,500, ירידה של 3.28% לעומת השנה הקודמת. עם זאת, חודשי המכירה העמוסים של האביב והקיץ עשויים להביא עוד רישומים – ותחרות קונים – לשוק הדיור בלאס וגאס.

מדד מחירי הבתים בלאס וגאס

מחירי הבתים בלאס וגאס התרככו משמעותית השנה, תוך שיקוף של תחזיות שוק הדיור הלאומי למחירי בתים נמוכים יותר ופחות מכירות. מגמות אלו נובעות משילוב של שיעורי משכנתא גבוהים יותר והיעדר בתים צמודי קרקע במחיר סביר.

על פי מדד מחירי הבתים האחרון של S&P/Case-Shiller NV-Las Vegas, מדד המחירים עמד על 270.45 באפריל 2023, ירידה של 6.78% לעומת שנה שעברה ונמוך במיוחד מהשיא של יולי 2022 שעמד על 300.05.

רכישת בית בלאס וגאס היא כיום משתלמת יותר מאשר בשווקים אחרים ברחבי ארה”ב, אך עדיין הרבה מעל השיא הקודם של העיר של 234.78 באוגוסט 2006.

ממוצע ימים בשוק

רישומים פעילים באזור המטרופולין הסטטיסטי של לאס וגאס-הנדרסון-גן עדן נשארים בשוק זמן רב יותר, אם כי באופן היסטורי לוקח לבתים זמן רב יותר למכור בעונות הסתיו והחורף.

הימים הממוצעים בשוק במאי 2023 היו 46 ימים – כפול מהשפל שלאחר המגפה של 23 ימים באפריל ומאי 2022.

כהשוואה ארוכת טווח, הממוצע החציוני שלפני המגפה באוקטובר מ-2016 עד 2019 עמד על 49 ימים, מה שמצביע על כך שהשוק חוזר לנורמה ההיסטורית שלו.

תחזית שוק הדיור בלאס וגאס

כמו רוב שוקי הנדל”ן המקומיים, לאס וגאס עוברת משוק של מוכרים לסביבה ניטרלית שיכולה לרצות קונים ומוכרים.

מחירי הבתים צפויים להמשיך לרדת

המגמות הנוכחיות מצביעות על כך שמחירי הבתים ימשיכו לרדת ממחיר הרישום החציוני הגבוה ביותר של 499,900 דולר במאי 2022, ככל שהקונים נעשים סלקטיביים יותר מאחר שריבית המשכנתאות מתקרבת לשיא של 20 שנה והאינפלציה ממשיכה לסחוט את תקציבי הצרכנים.

לרוע המזל, תחזיות השוק של לאס וגאס אינן מעריכות בפומבי כמה נמוך יותר הן ירדו במהלך 12 החודשים הבאים ואם הן יחזרו בסופו של דבר למחיר המכירה החציוני שלפני המגפה של 320,000 דולר.

לעת עתה, מחירי הדירות מתאזנים וסביר להניח שהתמוטטות שוק פתאומית לא נובעת מכלכלה מקומית בריאה ועניין של מהגרים מחוץ למדינה המעוניינים להתגורר בדרום נבאדה.

ייקח יותר זמן למכור בתים

מוכרי לאס וגאס יראו את בתיהם יושבים בשוק זמן רב יותר ואולי יצטרכו לנהל משא ומתן על מחיר המחירון שלהם יותר השנה.

בנוסף, הקונים עשויים להיות פחות להוטים להציע הצעה ברגע שרשימת MLS הופכת לפעילה. בנוסף, נתונים מצביעים על כך שהורדות מחירי המוכר הפכו נפוצות יותר מאז שמחירי הרישום הממוצעים הגיעו לשיא בקיץ 2022.

עם שיעורי המשכנתא הנוכחיים של 7.12% למשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה, הביקוש של רוכשי הדירות דעך. פחות תחרות בין קונים פירושה שהמוכרים צריכים לתכנן להמתין זמן רב יותר כדי לקבל הצעה מקובלת.

האם זה זמן טוב לקנות בית בלאס וגאס?

כשמחירי הבתים מתמתנים, זה עשוי להיות זמן טוב לקנות בית בלאס וגאס ובדרום נבאדה. עם זאת, עשויות להיות קטגוריות קטנות לבחירה, עם פחות מלאי לבחירה בהשוואה לשנים קודמות.

מאז שמחירי הרישום החלו את העלייה המהירה שלהם בפברואר 2021, המומנטום בשוק כבר לא מעדיף את המוכרים. ובכל זאת, בתים נשארים יקרים מבחינה היסטורית עבור קונים רבים שגם מתמודדים עם עלויות אשראי גבוהות יותר. בשוק הנוכחי, הקונים עשויים להצליח במשא ומתן על הקלות למוכר ולהגיש הצעה ראשונית נמוכה יותר.

קשה לחזות כמה גבוה יותר שיעורי המשכנתא עלולים לעלות ואם העלאות הריבית יקזזו ירידות פוטנציאליות במחירי הבתים. אז אולי תחליט לקנות עכשיו אם אתה יכול למצוא בית במחיר סביר שמתאים לצרכים ולתקציב שלך.

בנוסף, רוכשי בתים בפעם הראשונה עשויים גם להיות זכאים לתוכניות מיוחדות שהופכות דיור למחיר סביר יותר.

האם זה זמן טוב למכור בית בלאס וגאס?

הבעלים הקיימים השוקלים למכור אינם במצב תחרותי כפי שהיו לאחר המגיפה. אמנם ערכי הבתים התקררו מאז הקיץ שעבר, אך הם עדיין קרובים לשיאים ובעלי בתים רבים שרכשו לפני המגיפה צפויים להיות בעלי הון עצמי של הבית.

ככל ששוק הדיור מאט, התחרות גוברת בין המוכרים. אם אתם מתכננים למכור את ביתכם בשנת 2023, ודא שהבית שלך מתומחר בצורה תחרותית ושהוא בולט מרישומים אחרים. שקול לשפר את הגינון, צבע טרי, תיקונים קלים ושדרוגים קוסמטיים אחרים שנותנים לביתך יתרון בחיפושי נכסים מקוונים. נקיטת צעדים אלה יכולה לעזור לבית שלך למשוך יותר קונים ולהתחרות בבתים אחרים בשוק.