Imprenditore della settimana Yossi Golan # Post 3 Terra in Israele - rischio ...
Imprenditore della settimana Yossi Golan # Post 3
Terra in Israele - gestione del rischio
In un post precedente abbiamo analizzato la questione della nuova costruzione di terreni negli Stati Uniti e dettagliato un elenco di questioni necessarie per l'esame nel processo decisionale sull'acquisizione di terreni.
Ma cosa sta succedendo in Terra Santa?
La risposta in poche parole - ancora più complessa e stimolante che negli Stati Uniti.
Questo post è unico nel mondo dei terreni agricoli.
Iniziamo.
I terreni scongelati e approvati per la costruzione, a differenza dei terreni agricoli, hanno rischi molto bassi, ma hanno anche un basso profitto imprenditoriale.
Pertanto, ci occuperemo dei terreni agricoli, dell'enorme profitto imprenditoriale che ne deriva e dei rischi.
Molti investitori vogliono acquistare terreni agricoli in Israele.
Lo scopo dell'investimento - creare un profitto futuro passivo derivante dall'aumento del valore del terreno a seguito di un cambiamento nella sua designazione.
Alcuni investitori vogliono farlo in Israele con l'intenzione di distribuire i rischi tra gli investimenti immobiliari all'estero e in Israele, e la maggior parte di loro per il desiderio di acquistare una proprietà che è collegata all'aumento dei prezzi degli immobili in Israele.
Si è detto fin dall'inizio - il passaggio critico, che ha il maggiore impatto sul valore del terreno - ecco il completamento della fase di disgelo per la costruzione.
Spieghiamo per un momento il concetto:
Il processo di scongelamento / modifica della designazione - significa cambiare la designazione del terreno da un terreno che non è approvato per la costruzione, diciamo un terreno agricolo a un terreno designato per l'edilizia privata / saturata / commerciale, ecc.
Quando si arriva a considerare l'acquisto di un terreno che non è destinato alla costruzione, dobbiamo considerare un gran numero di considerazioni, la più importante delle quali è il periodo di tempo fino alla fine del processo di modifica della designazione.
Cioè, il periodo di tempo che trascorrerà fino a quando non vedremo un aumento di valore nel nostro investimento.
È chiaro che più lungo è il processo, meno attraente è l'investimento.
Facciamo un esempio per illustrare con numeri realistici:
Il terreno agricolo è attualmente venduto in una posizione eccellente a Hodesh per circa 300,000 NIS. Il valore di questa terra scongelata è di 1,000,000 di NIS. Supponiamo che dopo una tassa di lode e spese, rimanga un profitto di 500,000 NIS.
E qui arriva la dimensione del tempo: se il processo di scongelamento dura 5 anni, verrà creato un profitto annuo di 100,000 NIS, che è un rendimento annuo di circa il 33%.
Tuttavia, se il processo di scongelamento richiede 25 anni, verrà generato un profitto annuo di 20,000 NIS, che è un rendimento annuo di circa il 6.6% (e in pratica anche molto meno se si considerano l'inflazione e le questioni produttive di interessi).
Mentre il caso A è un buon affare, è chiaro che nel caso B non è economico-imprenditoriale, con l'unica differenza tra i casi che è la durata del processo di miglioramento / cambio d'uso.
Va anche notato che la maggior parte degli investitori non vende la terra allo scongelamento e taglia un buono per il petrolio, ma continua a costruire l'imprenditorialità come parte di gruppi di acquisto per aumentare i profitti più volte.
Quindi come si inizia a richiedere una detrazione fiscale per l'asilo nido?
La risposta: questo mondo è molto complesso e dipende da molte variabili, dal comitato locale, attraverso la posizione del comitato distrettuale, alle capacità dell'imprenditore nel promuovere il programma e finire con lo stato dell'economia.
In questo post cercheremo di conoscere gli elementi più influenti del processo quando arriveremo a prendere una saggia decisione economica.
La spiegazione verrà nel seguente esempio.
Alcuni anni fa, un amico è venuto da me e mi ha chiesto la mia opinione su un affare di terra che avrebbe dovuto dargli il diritto a un'unità abitativa in una delle città in Israele. Si è avvicinato a me perché sapeva che la mia specialità erano le terre con cambio di destinazione.
Con l'intenzione di mostrarmi quanto fossero riusciti i negoziati, mi ha detto che su 200 unità del progetto, circa 190 unità sono state vendute.
Inoltre, mi ha mostrato che mentre il prezzo medio a cui è stata venduta un'unità è di 300,000 NIS, ha abilmente abbassato il prezzo a soli 270,000 NIS durante le trattative con lo sviluppatore. 10% al di sotto del prezzo di mercato.
La mia prima reazione è stata che non sarebbe stato responsabile da parte mia consigliarlo in merito, in quanto non conosco la città in cui si trova il terreno, né i piani edilizi della città, né gli artigiani della città, né le sfumature locali, né il forze che lavorano per avanzare e rifiutare il piano né i dettagli materiali. Molti altri.
Tuttavia, è un amico.
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