Amico, sei seduto? - Tomer Maor
# Imprenditore della settimana Tomer Maor # Post 2
Relativamente all'inizio della mia carriera di lavoro negli Stati Uniti, Roy mi ha avvicinato (nome falso sì?) con un caso piuttosto semplice. Volevo eseguire alcuni aggiornamenti di registrazione sulla sua LLC. Ho reagito rapidamente, agito rapidamente, spiegato il processo, sono rimasto sbalordito.
Circa una settimana dopo, Danny (nome falso, hai capito?) mi chiama dopo aver ricevuto calorosi consigli da Roy. Danny mi ha detto che ha un caso simile a quello di Roy, e ha sentito che ero in grado di aiutarlo a fare il check-in, quindi ha chiesto aiuto.
"Nessun problema Danny, dimmi di cosa hai bisogno."
Danny mi dice che qualche anno fa ha comprato una casa di investimento, trasferito denaro e ricevuto un affitto per circa 3 anni. I canoni di locazione sono stati recentemente sospesi. Inoltre, la persona che gli ha venduto l'immobile, ha ritardato la registrazione dell'immobile a suo nome e ha spiegato che nel quartiere dove è stato acquistato l'immobile ci sono problemi e ritardi ad esso estranei.
Ho chiesto a Danny di mandarmi tutti i documenti che ha riguardo alla proprietà. Qualsiasi corrispondenza, qualsiasi documento, anche se a lui sembra irrilevante.
Danny ha collaborato. Invia un contratto di vendita, DEED, HUD, un documento di assicurazione del titolo e riferimenti sul trasferimento di fondi alla transazione - circa $ 80. Ho iniziato a testare.
Ho iniziato a controllare il registro da oggi. Sito web del distretto, controllo di documenti e registri, ed ecco: la proprietà è registrata a nome di Sheker Kolshehu LLC. Il DEED che Danny mi ha trasmesso (chiamato Danny DEED) mostra che Sheker Kolshehu LLC ha trasferito la proprietà a Danny's LLC. grande! Hai solo bisogno di capire perché non è stato registrato correttamente?
Non vero!!!
Controllo di più. Le cose non stanno andando bene.
Guardando l'HUD Danny mi ha trasmesso. Secondo l'HUD, il venditore della proprietà è generalmente un ragazzo di nome Kevin. Non capisco: se Kevin è il venditore, perché l'Atto sta improvvisamente mentendo a Danny ?? Cosa sta succedendo qui???
Continua ad esplorare. Guardando i dettagli dei file PDF che Danny ha inviato: l'HUD e l'assicurazione del titolo. Verifica che ogni file abbia una data di creazione, che è prima della firma del contratto, e una data di modifica due mesi dopo. La data di creazione dei file è un giorno prima della firma del contratto di vendita.
Controlla le e-mail di Dani, quando ha ricevuto l'HUD e l'assicurazione sul titolo e scopre che questi sono stati effettivamente inviati due mesi dopo la loro creazione in base ai dettagli del file. Due mesi dopo la firma del contratto.
Le cose sembrano davvero brutte. A questo punto ho iniziato a controllare tutte le registrazioni effettuate su questa proprietà. Ero atterrito.
Ricordi Kevin? Ebbene, Kevin, quello indicato sull'HUD come il venditore della proprietà a Danny? Quindi Kevin ha firmato un contratto con qualche bugia LLC, un mese dopo che Kevin, secondo l'HUD, avrebbe trasferito la proprietà a Danny. A proposito, il contratto di Danny non è con Kevin: è un contratto in ebraico con un'altra società.
Un po' confuso? Un momento d'ordine viene effettuato in occasione degli eventi:
1. Vengono creati 2 file PDF: il primo HUD, il secondo Title Insurance.
Lo stesso giorno è stato firmato un contratto tra il venditore della proprietà e Danny. Il contratto è stato firmato giorni dopo.
3. Un mese dopo - un accordo tra Kevin e alcuni bugie LLC. L'accordo è stato registrato pochi giorni dopo (registrato)
4. Un mese dopo: qualcuno modifica l'HUD e l'assicurazione del titolo e lo stesso giorno invia a Danny per firmarli.
Sono passati ormai due mesi dalla firma del contratto tra Danny e la società che gli ha venduto la proprietà. Ha un HUD firmato, ha l'assicurazione del titolo, non ha ancora DEED e vede che la proprietà non è registrata a suo nome.
Continua a contattare continuamente il venditore, molestandolo, chiedendo spiegazioni.
Dopo un anno (!!) Danny riceve un'e-mail di Deed che trasferisce la proprietà da una falsa società LLC all'azienda di Danny.
Vado sul sito web della contea, controllo tutte le voci fatte. Vede un trasferimento a Kevin. Vede un trasferimento da Kevin a qualche bugia. Non vede in nessuna fase la società che ha venduto la proprietà, né Danny.
Trova i dettagli del proprietario di qualche falsa azienda.
Chiamandolo.
"Non ho mai venduto questa proprietà", dice. Gli mando il DEED, e lui mi dice "Senti, questa non è affatto la mia firma".
Sinceramente non ci credevo onestamente. Ho trovato più amicizie di questa persona e ho iniziato a cercare gli atti che ha firmato per corrispondere alla firma. Walla - il ragazzo ha detto la verità.
Chiamando Danny. Non dimenticherò questa conversazione nella vita. Erano le 5:00 di venerdì, ora di Boston.
"Danese? Sei seduto? Non so come dirtelo, ma non hai comprato casa".
Danny risponde: “Cosa intendi? Ho comprato. Ho pagato soldi. Ho avuto un avvocato *. Ho ricevuto un contratto di locazione per 3 anni."
Gli ho detto: "Danny, quanto hai pagato? 80,000? E quanto hai preso in affitto? $ 800 al mese? Bene, ti sei pagato 3 anni di affitto".
A proposito, i riferimenti dei trasferimenti di denaro che Danny ha inviato? Direttamente al venditore. Non per Teitel.
E cosa ci insegna effettivamente la storia? Non trasferire mai denaro direttamente al venditore. per sempre. (Inoltre: non andare dall'avvocato di Danny. Contattami in privato per un caloroso sconsigliamento).
A proposito, Danny ha fatto tutto bene: attento, è andato da un avvocato esperto, ha chiesto di vedere i documenti, ecc. Ma Danny non aveva nessuno che lo guidasse per quanto riguarda le cose di base, che sono fondamentalmente diverse dal campo immobiliare del paese. Dopotutto, tutti coloro che hanno effettuato una transazione immobiliare nel paese hanno trasferito denaro direttamente al venditore (note di avvertimento, fondi fiduciari, ecc., Ma alla fine i soldi arrivano direttamente dall'acquirente al venditore).