Investimenti immobiliari in una previsione economica mondiale incerta
Proprio mentre il mondo ha iniziato a riprendersi dagli effetti del COVID-19, i paesi di tutto il mondo devono ora affrontare un flagello ancora più impegnativo: l'aumento dell'inflazione. Questa volta, i fattori geopolitici sono stati i principali colpevoli dell'elevata inflazione, poiché la guerra Russia-Ucraina che infuria da febbraio ha interrotto l'approvvigionamento di energia, materie prime e cibo, portando i prezzi di tutte le cose a livelli stratosferici. E anche l'impatto dell'interruzione della catena di approvvigionamento ha contribuito in modo significativo all'aumento dei prezzi.
Le banche centrali di tutto il mondo hanno cercato con ansia di spegnere le fiamme dell'inflazione inasprendo la politica monetaria durante tutto l'anno, temendo che si trasformasse in un inferno furioso. Tra i principali mercati immobiliari che monitoriamo, la Federal Reserve ha già alzato i tassi di interesse cinque volte quest'anno, portando il tasso sui fondi federali a un massimo di 14 anni dal 3.00% al 3.25% a settembre - e sembra che ci saranno altri aumenti sono sulle carte. Allo stesso modo, anche la Banca d'Inghilterra ha alzato i tassi di interesse sette volte di fila da dicembre dello scorso anno a un massimo di 14 anni del 2.25% a settembre. Nel frattempo, anche la Reserve Bank of Australia ha alzato i tassi di interesse a settembre per il quinto mese consecutivo al massimo di sette anni del 2.35%.
Gli aumenti dei tassi di interesse sono una pillola amara da ingoiare, soprattutto quando potrebbero far deragliare una fragile ripresa economica in cui si trova attualmente la maggior parte dei paesi. Troppa di questa amara prescrizione potrebbe ostacolare la crescita economica e commerciale, che potrebbe avere un effetto domino su esportazioni, investimenti, occupazione e spesa dei consumatori, tra gli altri. Probabilmente non sorprende che ciò abbia causato un putiferio nel mercato, portando le azioni a impazzire e ritirarsi dall'inizio dell'anno. Anche le obbligazioni non sono state risparmiate. Gli spread creditizi sono aumentati di circa il 70% nell'ultimo anno, a causa dell'aumento dell'inflazione, e questo ha aumentato i costi di reclutamento per le imprese negli Stati Uniti. A livello globale, anche i mercati obbligazionari sono caduti in un mercato ribassista, come indicato dal Bloomberg Global Aggregate Total Return, un indice di titoli di stato investment grade e obbligazioni societarie, che è sceso di oltre il 20% al di sotto del picco del 2021 all'inizio di settembre anno.
La crescita economica perderà velocità
Scorrendo le pagine delle notizie online non è difficile notare che "recessione" è una delle parole più citate negli ultimi mesi. Con l'inasprimento della politica monetaria per moderare l'inflazione, molti esperti prevedono una recessione economica che potrebbe portare a una recessione globale. Il Fondo monetario internazionale (FMI), ad esempio, prevede che la crescita del PIL globale scenderà a circa il 3.2% e il 2.9% rispettivamente nel 2022 e nel 2023. Facendo eco a una visione in qualche modo simile, la Banca mondiale (BM) prevede una recessione globale nel 2023 e si aspetta che la crescita del PIL globale rallenti rispettivamente al 2.8% e al 2.3% nel 2022 e nel 2023. Queste previsioni non sono inverosimili, poiché i massicci aumenti dei tassi di interesse danneggeranno quasi certamente la crescita delle imprese e gli investimenti, che è in gran parte il risultato del rallentamento della domanda dei consumatori a causa dell'aumento della disoccupazione e dei redditi più bassi.
Venti contrari nel settore immobiliare
L'inflazione più elevata ha storicamente portato a prezzi immobiliari più elevati, il che avrebbe dovuto essere una buona notizia per gli investitori immobiliari. Ma in questo momento, i prezzi stanno aumentando così velocemente e furiosamente che le banche centrali di tutto il mondo hanno dovuto iniziare ad alzare i tassi di interesse in modo aggressivo per frenare l'inflazione. Il risultato di tassi di interesse più elevati sugli immobili è chiaro: un aumento dei costi di prestito sotto forma di tassi di interesse più elevati sui prestiti immobiliari e sui tassi ipotecari, che a loro volta rallenteranno la domanda di immobili e ridurranno i prezzi degli immobili. Le vendite di immobili residenziali, ad esempio, hanno subito un duro colpo a causa dell'ampliamento del divario tra i prezzi acquirente e venditore. Le vendite di case negli Stati Uniti sono diminuite per il settimo mese consecutivo ad agosto; I prezzi delle case nel Regno Unito hanno iniziato a scendere e dovrebbero scendere del 7% nei prossimi due anni; Mentre i prezzi delle case in Australia dovrebbero diminuire in media del 6.5% quest'anno e di un ulteriore 9.0% l'anno prossimo. Anche altri settori immobiliari non risentiranno dell'aumento del costo dei prestiti.
Quattro tendenze di investimento immobiliare che puoi cavalcare
Mentre il prossimo futuro sembra preoccupante, le prospettive a lungo termine per il settore immobiliare non lo sono. Riteniamo che ciò su cui gli investitori immobiliari dovrebbero davvero concentrarsi siano i trend di crescita degli investimenti che dovrebbero prosperare nei prossimi cinque-dieci anni, o anche oltre, nonostante i venti contrari dell'economia a breve termine. A nostro avviso, questi trend di crescita saranno: alloggi per anziani; Immobili strutturati in affitto; asset immobiliari che soddisfano gli standard ambientali, sociali e di governance (ESG); così come i data center.
Residenza per anziani
In tutto il mondo, l'invecchiamento della popolazione è un problema che molti governi stanno cercando di affrontare. Secondo l'Organizzazione Mondiale della Sanità, tra il 2015 e il 2050, la percentuale della popolazione mondiale ultrasessantenne quasi raddoppierà, passando dal 60% al 12%, e anche l'aspettativa di vita, che ora si attesta a 22 anni, è costantemente aumentata nel corso degli anni. In questo contesto emerge naturalmente la necessità di immobili per alloggi protetti e villaggi per anziani. E questa domanda strutturalmente guidata di immobili per anziani dovrebbe essere anelastica e dovrebbe crescere fortemente in molti paesi nei prossimi anni. Quindi questo è un problema di investimento immobiliare difensivo che non dovrebbe essere ignorato.
Immobili strutturati in affitto
L'aumento dei prezzi delle case e la domanda dei millennial di opzioni di co-housing più convenienti hanno creato negli anni un fiorente mercato per le proprietà in affitto (BTR) in molti paesi. Ciò è particolarmente evidente negli Stati Uniti e nel Regno Unito. Negli Stati Uniti, ad esempio, gli sviluppi immobiliari BTR sono previsti per una crescita esplosiva quest'anno, attirando circa 40 miliardi di dollari dagli investitori nei 18 mesi precedenti a settembre 2023. Nel Regno Unito, un certo numero di proprietà BTR ha registrato una crescita esponenziale negli ultimi decennio; E solo nella prima metà dell'anno sono stati investiti circa 2.5 miliardi di sterline in queste proprietà nel Regno Unito. Questi sono la prova dell'enorme potenziale futuro di questa tendenza di investimento a lungo termine. E poiché la proprietà della casa diventa meno conveniente in questi paesi e la crescita economica rallenta, sempre più persone si rivolgono all'affitto anziché all'acquisto di case. Ciò ha portato a un mercato che favorisce i proprietari di appartamenti.
Il patrimonio immobiliare è conforme agli standard ESG
Le proprietà conformi ai requisiti ESG non sono solo efficienti dal punto di vista energetico e idrico, ma possono attrarre e trattenere gli inquilini. Secondo la ricerca CBRE, gli edifici verdi hanno anche maggiori probabilità di richiedere affitti e valori di capitale più elevati.
Questo, essendo un trend di crescita a lungo termine, dovrebbe vedere una domanda in costante aumento per tali proprietà. E significa anche che gli investitori dovrebbero cercare di trarre vantaggio dalle opportunità di investimento che portano questo tratto, se si presentano.
Centri dati
La crescente domanda delle organizzazioni di servizi di infrastruttura cloud a seguito della maggiore adozione di un modello di lavoro ibrido in tutto il mondo, nonché la crescente adozione delle tecnologie 5G e Internet of Things, hanno stimolato e continueranno a stimolare la domanda di data center in tutto il mondo . Infatti, nella prima metà dell'anno, le transazioni di fusione e acquisizione di data center hanno superato i 24 miliardi di dollari e si prevede che il capitale continuerà ad affluire in questo settore attraverso investimenti di private equity e immobiliari. A dire il vero, gli investitori non dovrebbero ignorare il potenziale di investimento a lungo termine di questo settore immobiliare.
Il settore immobiliare emerge sempre più forte sullo sfondo delle crisi
Indubbiamente, i rialzi dei tassi d'interesse e l'imminente recessione globale hanno influito sulla fiducia negli investimenti e potrebbero smorzare gli investimenti immobiliari a breve termine. Ma la storia ha dimostrato che il settore immobiliare ha sempre superato la prova dei cicli e delle crisi economiche per diventare sempre più forte nel suo valore di capitale, generando rendimenti più stabili rispetto ad altri asset di rischio. In ogni ciclo del mercato immobiliare, ci saranno sicuramente opportunità di investimento di cui gli investitori possono trarre vantaggio. Ma sarà fondamentale concentrarsi sulle tendenze di crescita secolare a lungo termine se si vuole diventare un vero investitore immobiliare di successo nel tempo. E questi tempi incerti sono anche i momenti in cui devi mettere alla prova la tua capacità di rimanere concentrato.
