Empresas de gestão imobiliária – a verdade é que a ideia parece simples

#יםמההשבוי - Shahar Romano SR

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Empresas de gestão imobiliária - a verdade é que a ideia parece simples. 

Mas na prática? Na prática, pela minha experiência, as coisas são mais complicadas do que simples. 

A questão é que as sociedades gestoras têm um objetivo claro - ganhar o máximo possível, como um negócio padrão. Qual é o problema? Nem sempre está de acordo com o seu lucro e é aí que começa o problema. Não há alinhamento completo de interesses.

Quando você percebe que quanto mais eles ganham, mais problemas você tem com o imóvel através de reparos, troca de inquilino, etc. Essa é a fase em que o negócio deles cresce mais. Por que? Porque quando um inquilino muda, ele ganha um acréscimo de um mês de aluguel, quando há reparos, ele leva outro extra pelo fato de que vai operar o evento para você e com razão, mas esses eventos aconteceram com muita frequência e frequência.

Durante os primeiros dois anos de atividade, mudámos de sociedade gestora 4 vezes. Cada vez por um motivo diferente, a conclusão a que chegamos é que é melhor administrarmos nós mesmos as propriedades.

A autogestão muda definitivamente as regras do jogo. De repente, você realmente vê dinheiro entrando na conta. Entrei no mercado imobiliário sabendo que depois de ter inquilino você de repente verá um fluxo e o fato é que toda vez que uma administradora estava no jogo. O dinheiro desapareceria e os inquilinos continuariam a pagar.

Pode ser a disponibilidade, os reparos excessivos, a confiabilidade.

Então, como você mesmo gerencia as propriedades, ou você terá a Boots on the Ground que pode vir coletar os fundos e estar disponível para responder ou você fará isso digitalmente de uma forma ou de outra através de um software dedicado que o ajuda a realizar o processo contínuo controle e operação com os inquilinos.

SDP para autogestão:

Dividido em 4 etapas

Primeiro passo - procure um inquilino

Publicidade e marketing - anuncie em sites que todos conhecem (Zillow, Redfin, Trulia)

Dia ou dias de exposição - depois que houver um bom número de interessados, escolha um dia e reúna todos para ver o imóvel para um dia de impressão. Se ele bastasse e alguém fosse encontrado, além da verificação de antecedentes e houvesse uma conexão, feche o basta. Se não, faça outro dia concentrado. Então siga em frente

Verificação de antecedentes do inquilino - é chamada de triagem. Fazemos isso por meio de um formulário que ele preenche para nós ou por meio de diversos sites para os quais os enviamos ou por meio de um build como o do Zillow. Se você passar no teste, poderá decidir fechar um contrato

Segundo passo – trazer um inquilino

Transferência de pagamento de segurança - ou em nome profissional Depósito de Segurança que o cliente deverá pagar caso tenha problemas posteriormente. Esta é basicamente uma proteção para nós, proprietários da casa. Geralmente leva entre um e dois meses. Se não houver problemas até o final do contrato, tudo será devolvido ao inquilino como está.

Faça um tour especialmente com o inquilino escolhido – para mostrar a ele a situação atual. Também é melhor tirar fotos do imóvel enquanto você caminha pelo imóvel e confirmar cada canto da casa. Depois envie para vocês dois para que depois não haja problemas sobre o que foi e o que não foi.

O inquilino deve fornecer-lhe os seus dados - dados de contacto, uma fotocópia do seu cartão de segurança social e uma fotocópia da sua carta de condução.

Passo três – cobrar aluguéis e gestão contínua

Receba o aluguel - vá fisicamente e receba um cheque ou providencie para que eles transfiram seu aplicativo Bit que é Venmo ou Apple Pay.

Coordene os horários de inspeção da propriedade com antecedência - a cada trimestre ou seis meses, verifique as condições da propriedade. Para 

Lide com questões de manutenção - cada ligação que o inquilino faz fala diretamente com o proprietário do imóvel, que é você.

Para renovar ou rescindir um contrato - comunique-se com os inquilinos com antecedência antes mesmo da data chegar.

Lidar com atrasos de pagamento - saber cobrar atrasos e não desistir. Afinal, isso é negócio

Etapa quatro - concluir um contrato

Coordenar a saída do inquilino - fazer uma vistoria e ver o estado da casa após o período que você fechou e ver se deve devolver a caução para ele se não houver dano e se sim compensar ou até cobrar mais se a quantidade do dano é maior que isso.

Devolva uma verificação de segurança - se tudo estiver em ordem, devolva as taxas de segurança ao inquilino.

Topologia – manter registros detalhados de todas as comunicações, transações e atividades relacionadas à propriedade para fins legais e financeiros.

Nos próximos posts falaremos sobre:

4. SDP para um bom trabalho

5. Trabalhando com parceiros

6. Mentalidade de um empreendedor

7. Nº 26 Insights significativos que aprendi