选择市场和合作伙伴
# 本周企业家 Gal Schmuckler # Post 4
所以我回到了我住的德克萨斯州奥斯汀。
奥斯汀是一座令人惊叹的城市,也是近年来房地产领域发展最快的城市,真正是一个宜居的城市。
那么为什么不在奥斯汀做房地产呢??
这是一个被问到我很多的问题。 特别是那些听说奥斯汀正在发展以及它是下一个硅谷的国家的朋友。
这是真的。
这个故事的问题是我在寻找别的东西。 我正在寻找现金流。
奥斯汀的价值增长令人惊讶,但如果我设法进行全额再融资,回报将在 4% 的范围内(资本化率 - 扣除费用),正如我在上一篇文章中谈到的那样,我将达到负现金流的状态.
这不是我的目标商业模式。
那么我的计划到底是什么???
我想购买高收益物业。
很多时候,高回报与风险相关。 这是真的。
那么你如何定义风险?
我们在C类区域工作。
我们为租金和房产投保的方式是进行严格的背景调查,进行第一个月、最后一个月的检查以及押金。
此外,我们力争 50% 的租金来自州政府,如 Saksin 8 和 Veterans 等项目。
有时候有问题,租客比较难,但一旦我们明白他们也是人,和我们一样,尊重他们,我们通常会得到好的租客,他们会长期入住。
事实上,我们只有 5% 的空置率。 这意味着租户不会离开,而且他们也会给自己额外的钱,因为我们给了他们相同的货币。
那么我是如何进入这些属性的呢?
所以我意识到奥斯汀不适合我,并开始为我的商业计划寻找最适合我的市场。
我就是这样到休斯顿的。
我在休斯顿不认识任何从事房地产交易的人,也不认识任何知道的人,所以我只是在 Facebook 上搜索。
是的,这个平台有很多问题的东西,但我主要用它来消费信息。
这正是我在这个小组中所做的。
我就是这样找到我在休斯顿新月的伙伴的。
一个在休斯顿从事房地产行业多年的了不起的家伙,我在这个群里看到他写了“本周企业家”。 所以我只好转向他。 我们见面了,老实说我们有化学反应。
我们开始工作。
我们检查了很多联合投资物业,市场太难和竞争太激烈。 所以我只是说新月,让我们做大厅航行吧。
我们研究了这个领域,3 周后我们已经完成了第一笔交易并从中赚了 20 美元。
这太棒了,最重要的是它给了我们一个概念证明(我们意识到它有效)。
我们开始奔跑
起初我们自己打电话,现在我们已经有电话可以打电话给卖家并完成交易。
但我……我想积累尽可能多的资产。
所以我们继续在休斯顿做批发。
几个月后,我再次乘飞机前往杰克逊维尔,我儿时的朋友 Itai 和 Shai 已经在那里从事房地产交易 3 年了。
与我在那里的第一次飞行不同,我已经清楚自己想要做什么。
我向他们打开了批发领域,其中有什么了不起的地方,您实际上是坐在驾驶座上。
您可以像通常在批发中所做的那样出售交易合同,您可以购买交易并在市场上出售(也可以通过过桥贷款,然后女性自掏腰包),您可以购买土地并建造你可以积累资产。
最重要的是带来一笔好交易。
这是困难和乏味的,需要大量的工作和投资,但一旦发生,天空就是极限。
因此,我们开始工作并开展活动,以便让我们能够购买尽可能多的高收益房产,以及我们可以获得全额再融资的房产。
这是我们的商业模式。
购买高达市场价格 70% 的房产,当 80-90% 由私人贷方提供资金(以相当高的利率)并在 3-4 个月后前往同样的土地,并进行低息再融资。 (而今天的利率在美国处于历史低位)。
如果您考虑以 4% 的利率融资和 4% 的通货膨胀率,您基本上是免费获得资金。
另外,当你在美国进行融资并明智地使用它时,你可以达到不纳税的情况。
这确实是一种妄想,但在像美国这样的资本主义市场中,人们必须了解金钱的运作方式以及如何最好地利用它。
沃伦巴菲特总是说他的秘书和学徒交的税比他多。
我深入研究了一些让我兴奋的话题,但我们将恢复批发。
我在休斯顿和杰克逊维尔实际上所做的只是首先找到真正想出售房产的卖家,我给他们时间和便利。
因此,如果该物业符合我的标准,我就会购买它,否则我会出售它。 最重要的是,我有很多出路,正如我所说,我实际上坐在驾驶座上。
所以有更好的交易和更少的好交易。 在处理适合您的手机、处理问题的软件、处理卖家、买家、产权公司以及各种意想不到的问题时,有很多令人头疼的问题。
但最终,我认为最终没有像这样有利可图的东西。
此外,重要的是要注意选择合作伙伴至关重要,并且是任何业务的关键。
我有经验丰富的合作伙伴,我信任。
我向他们学习,他们也向我学习。 每个人都将自己的部分带到桌面上,这是最重要的事情。
对于那些在其他领域已经精疲力竭的合作伙伴来说,选择合作伙伴至关重要。
在下一篇文章中,我将举例说明我所做的两笔交易,一个更好,一个不太好,以及我从中学到了什么。
在图片杰克逊维尔的灯光之城?
希望你喜欢并在帖子 5 中见到你 :)
爱
波
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