非美国投资者出售房地产时的预扣税(“ FIRPTA”)
# 本周企业家 - 帖子 #5
亲爱的朋友们,
今天我要讲的问题是几乎每个在美外国投资者在美国投资过程中都会遇到的一个重要问题,即出售非美国投资者持有的房地产时要缴纳预扣税的义务。 .
预扣税是一种简单而有效的机制,旨在确保国家向在该国经营的外国投资者征收税款。 该机制背后的基本原理是,由于对收入产生国的非居民征税非常困难,因此最好扣除可能适用的最高税,从而执行“利益逆转” ” 收取实际税款。他对投资者的收入将有利于在年底提交有关交易的报告,从而计算最终和绝对真实的税款。
如果投资者选择不提交报告和申报,那么他将损失他应得的钱,这样在任何情况下产生收入的国家都不会受到损害。
作为美国的房地产投资者,您必须在现金流方面考虑到这一问题,并了解从出售之日到收到您应得的所有收益之日可能需要一段时间。
FIRPTA 规定的预扣税率为出售房地产时支付的对价的 15%,或出售投资于房地产的合伙企业中的权利时支付的对价的 10%。
预扣税实际上是预缴税款,这当然不是适用于投资者的最终纳税义务,任何超额支付的款项将在今年提交纳税申报表时退还。
以我的经验,在过去几年中,产权公司在何时以及如何征收预扣税方面一直存在歧义,但近年来我遇到了越来越多的产权公司知道如何理解和适用法律和条件的案例并执行预扣税。
最明显的例子是通过单一拥有的透明有限责任公司的投资者,该有限责任公司以前“被忽视”并且作为美国实体会“混淆”所有权公司并避免扣除。 去年我收到越来越多的投资者在签合同过程中的询问,产权公司坚持要代扣,但在之前的案例中,他们在变现资产时并没有遇到类似的要求. 美国的大多数产权公司对这方面的法律有更好的理解和适用,并按要求执行预扣税。
请注意 (!) 实际预扣税扣除的义务适用于从非美国公民的投资者购买房地产(或在拥有非美国共同房地产资产的合伙企业中的权利)公民),并且必须在 30 天内进行所需的扣除。
我已经遇到过几起产权公司上报交易并延迟扣税的案例,之后购买房产的投资者不得不处理难以取消的罚款。 帮自己一个忙,当您从外国投资者那里购买房产并在 1-HUD 表格中看到部分对价因 FIRPTA 被作为税收减免转移时,请确保与产权公司一起完成整个搬迁时间,不迟于合同签订后 30 天。
在卖方方面,为了更容易收到在交易时为您支付的多余税款,请确保产权公司以您的名字报告表格,并注明您的 ITIN 号码(如果有的话 - 它强烈建议您在进行交易之前拥有 ITIN)。 我已经遇到过产权公司以 LLC 的名义制作表格而不是以 LLC 所有者的名义制作表格的案例,或者配偶共同持有财产并为他们制作联合表格而不是产生自己的个人形式。
在这种情况下,你最终可能会得到你应得的,但这个过程可能需要更长的时间,并且需要与 IRS 进行对话和信函,以说服你是 LLC 背后的人或说服每个配偶都有权按比例分配分享给国税局的回报。。
当房地产由两个或多个外国投资者拥有的有限责任公司出售时,是否因 FIRPTA 而减税?
只要您作为由两个或更多投资者拥有的有限责任公司经营,当有限责任公司是卖方时,无需缴纳预扣税,因为有限责任公司是作为美国实体(“美国人”)报告的合伙企业.
顺便说一句,在这种情况下,有限责任公司必须根据适用于外国投资者从有限责任公司获得的收入的最高税率,就持有有限责任公司的外国合伙人的利润每年扣除预扣税。
这一次,我希望你喜欢阅读,我能够就这个反复出现的问题对你进行排序,我看到投资者问了很多关于它的问题。
重要的是要理解并强调,根据 FIRPTA 规定进行的源头减税不是最终税,而是预扣税。 您在美国的最终税款将在您提交年度美国纳税申报表时计算,之后您将收到您支付的超额税款作为回报。
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