出租VS翻转
# 本周企业家 - Amitai Kenrik、Lior Stein 和 David Pat
#发布#3-
大家好。
获取数据:
· 购买房产的成本 - 70,000 美元。
租金装修费用(现成租金) - 6,000 美元。
额外费用(所有权、检查等) - 4,000 美元。
预期租金 - 每月 950 美元。
粗略计算,每年的回报率约为 8.5%。
或者相同的属性:
· 购买房产的成本 - 70,000 美元。
翻转装修费用 - 30,000 美元。
额外费用(所有权、检查等) - 4,000 美元。
· 财产价值 $135,000 (ARV)。
粗略计算,扣除销售费用后的回报率约为 19%。
他们说什么去翻转或出租? ?
哦,很高兴你问... ..
表面上看,这是多么的两难境地,倒过来的数字更有希望,产量增加了一倍多……..
所以让我们谈谈影响我们决策的一些关键因素:回报、时间、风险、管理、利润分享、税收。
产量 -
如果这是唯一需要考虑的参数,那么真的毫不犹豫,纸上翻转几乎总是比出租更可取。
艾玛……
你知道你的计划,但不知道实际会发生什么。 市场价格可能会发生变化(尤其是在美国利率上升的今天)、原材料价格上涨、翻新意外(例如下水道堵塞、盗窃财产和工具被盗)、洪水导致泄漏,与承包商的纠纷,罚款等等(你认为你已经看到了这一切,每次现实再次令人惊讶?)。 因此,请记住,收益率只是纸面上的,可能会发生变化。
另一方面,布伦特预计收益率将更加稳定。 Brentl 也有可能损害收益的事件,例如租户不付钱并不得不搬出,由于火灾、洪水或只是简单的嗅探而导致的重大维修);
时间 -
Brentl 我们的目标是每月现金流而不是旋风,我们已经完成了。 租赁将是一个为期数年的项目,将产生稳定的月度回报,并最终以可观的利润出售(渴望 - 取决于市场力量)。 原则上,时间对我们有利——租金定期到来,并且房产的价值在几年内通常会增加。 所以正确地问“等等,这是一个理想的情况,但如果我计划出售市场的确切时间正在下降?”。 回答 - 不要出售,等待市场适合我们出售。 Brentl 我们根据需要和适合我们的方式控制销售时间。
Flip适用于想要投入资金的投资者,几个月后忘记它(假设最多一年)并获得高回报。 原则上,时间对我们不利——项目越长,我们的支出(税收、保险、公用事业等)就越大,回报率下降,我们的投资者失去耐心。
没有按时完成的原因有无数,其中一些甚至是好的。 你多久找到承包商的? 如果该物业中有租户,他是否按时离开并且没有任何问题? 承包商需要多长时间来翻新房产(提示,他们并不总是能按时完成)?您能在多长时间内出售房产? 简而言之,您可以计划项目时间表,但实际上可以计划自己的时间表。
风险 -
与对生活的任何投资一样,回报的水平取决于风险水平。
如果我们需要Flip vs. Rental的风险,他们主要关注两个点:装修和销售,即装修和销售的价格和时间。
翻新 - 在 Flip,我们进行“深度”翻新,而不仅仅是化妆品,我们希望根据 ARV(维修后价值)进行销售。 装修可以包括屋顶、电力、管道、地基等。 和生活一样,装修充满惊喜。 装修越全面,惊喜的可能性就越大,我们喜欢生日前后的惊喜לא。不在装修中!
想要一个例子吗? 不客气。 我们翻新了一处房产,一切都按计划进行,已经有买家了,就在关闭前发现通向街道的下水道有植物的根部(大部分下水道是用粘土建造的,并且会分解这些年来)。 没有选择,他们必须修复,Hope 蒸发了大约 7,500 美元,这使我们的收益率下降了 8%。 无赖!
另一方面,布伦特尔的翻新将主要是装饰性的,即美国方向盘中所谓的 Rent ready。 不要打开墙壁,管道等。没有选择,然后我们会提前知道如何定价。
销售 - 整个翻转策略基于销售价格,利润的名称。 但是,我们无法控制价格! 我们可以欣赏、测试、希望、祈祷、内观(为他做的任何人和一切),但最终我们取决于市场价格。 如果我们是对的,甚至被低估了——我们就玩了! 如果相反…… ..
布伦特尔,正如我之前提到的,我们可以查看市场情况,甚至给“实验气球”充气,然后将房产挂牌出售,看看我们能得到多少。 如果合适 - 我们将出售,如果不合适 - 我们将继续出租。
管理 -
Brentl,管理挑战集中在管理管理公司 - 确保它尽快翻新出租(Rent ready),引入租户,租金,以合理的价格进行日常维护等。 在整个租赁期内,它是西西弗斯式的持续管理。 没有折扣! 有那么一刻,你睡在鼻子上,你会发现自己有四分之一没有利润(充其量)。
在 Flip,管理挑战的重点是管理承包商、主要承包商和分包商。 这不完全是哈佛以优异成绩毕业的人群……另一方面,它是短期集中管理。
利润分享 -
这就是投资者和企业家之间的差异发挥作用的地方(当然,这也取决于您作为企业家的利润分享策略)。
从创业的角度来看,Brentl 我们在买卖中从头到尾都获利。 在 Flip,我们仅从销售中获利,并根据与投资者商定的利润分享。 回报是抛射的,因此开发商将获得大约 50% 的回报。 值得冒险吗?
从投资者的角度来看,需要了解投资者是谁以及他喜欢什么? 他是在寻找固定的每月流量还是喜欢冒险? 他有几年的钱还是一年内需要? 采访你的投资者,了解什么对他们和你有用。
税收 - ?
我不是会计师,也不是来取代税务顾问的。 无论如何,将税收问题留给专业人士。
在我割伤自己之后,说了几句一般的话。
有两种类型的税 - 水果和蜂蜜。 水果税是对房产产生的当前“水果”征税,即当前租金(为那些有困难的人提供租金......)。 此税由您从薪水中知道的税级确定。
资本税是资本利得税,例如对证券交易所的股票征税,或对翻转征税。 在以色列,该税为 25%(截至今日)。
此外,在美国还有预扣税减免,这是外国投资者必须向美国国税局支付的一种首付,以确保他们不会随钱消失。
无论如何,美国和以色列之间有税收协定,没有双重征税。 例如,如果您在美国支付了 12% 的翻转费用,那么在以色列的完成将额外支付 13%(总共 25%)。
那么我们学到了什么?
我们了解到,对于翻转和出租之间的困境,没有学校解决方案,没有对与错,取决于(在这种情况下,什么取决于不会干掉和倒下)。
首先取决于投资者和他在寻找什么,取决于数量和回报,取决于管理能力和项目管理查询,取决于我愿意承担的风险水平,我对项目感兴趣的时间,对投资者的利润分配策略,最后是税收。
我们还了解到,这是一个愚蠢但充满重要性的词,给人留下深刻印象......???
希望我能帮到你。
我们期待您的评论、评论和补充
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