תזרים המזומנים הוא המלך
#יזםהשבוע צחי שנרך #פוסט3
עיקר העסקאות שעשיתי במהלך השנים היו עסקאות השבחה ויזמות – פליפים על דירות, בניית וילות, יזמות של קבוצות רכישה וכו’
אלו עסקאות שהשקעתי כסף בהתחלה, בדרך כלל עם מימון נוסף ובסוף העסקה, אחרי מספר חודשים או מספר שנים, מכרתי ונהנתי מהרווח.
בינתיים חייתי מהתזרים שיצרתי בעסק שלי או ממכירה של נכס שהבשיל.
בזמן הזה חייתי טוב, אין תלונות אבל מידי פעם הייתי מגיע למצב חנוק, התזרים פתאום לא מספיק להוצאות החודשיות ומצד שני כל העסקאות ממונפות אז לא רק שאין הכנסות, גם יש הוצאות נוספות על החזרים וריביות. כל פעם שהגעתי לתקופה כזאת אז נאלצתי לפתור את בעיית התזרים בדחיפות ולקחתי עוד הלוואות כדי להחזיק מעמד עד המכירה הבאה וככה הגדלתי עוד יותר את הוצאות החודשיות .
לפעמים קרה שבמקום לקחת עוד הלוואה אז מכרתי נכס גם אם הוא לא הבשיל עדיין ולכן מכרתי ללא רווח ולפעמים בהפסד, רק כדי לפתור את הבעיה.
ככה צמחתי ממשבר למשבר.
זה היה נראה לי סבבה…
את הכאפה קיבלתי כשהגיע משבר כזה, קצת יותר ארוך ושכבר לא יכולתי לקבל עוד הלוואות (בדיעבד לשמחתי) ולא היה לי משהו למכירה מהירה. תפסתי את הראש ולא הבנתי איך יכול להיות שאני מחזיק בנכסים ששווים מיליונים עם פוטנציאל אדיר, אני עושה עסקאות נדל”ן מרשימות, שווה הרבה כסף ופתאום האשראי שלי לא עובר בחנות???
איך זה יכול להיות?
הבנתי שעשיתי כמה טעויות:
1. התמכרתי לעסקאות הגדולות עם הפוטנציאל הגדול
2. הייתי שאנן או יהיר והנחתי שמה שהיה הוא מה שיהיה – שהתזרים השוטף ימשיך לדפוק, שהמחירים יעלו, שהשוק יהיה רותח ושבכל רגע אני יכול לממש ולהתאזן
3. הזנחתי את העסקאות הקטנות והמהירות שבהן פגשתי את הכסף בתדירות גבוהה (ותכלס, ממש נהנתי מהן)
4. לא דאגתי לתזרים קבוע ושוטף
והמסקנות שלי הן:
1. cash flow is king – עסקאות תזרים הן הכי טובות (נכסים שמושכרים ומכניסים כסף כל חודש), על פניו יש בהן פחות רווח אבל בפועל זה הפוך.
עסקאות תזרים מכניסות כסף כל חודש וגם אם יש לי הלוואה גדולה ולא נשאר רווח כל חודש, לפחות העסקה היא לא נטל ולא מושכת אותי למטה. במהלך תקופת האחזקה של הנכס הערך שלו עולה (בדרך כלל) בריבית דה ריבית ואם הייתי חכם ורכשתי אותו בעזרת מימון אז הריבית דה ריבית היא על השווי של הנכס שהוא גבוה פי 2 או 3 מההון שבאמת השקעתי. הכי כיף זה ריבית דה ריבית על כסף של הבנק. ולאורך הזמן, התשלומים ששילמתי לבנק גם החזירו חלק מההלוואה אז מחכה לי עוד מתנה בסוף התקופה. סוג של קופת חיסכון עם תשואה גבוהה.
3. גם עסקאות יזמות והשבחה הן טובות וכיפיות אבל צריך לדאוג מראש להכנסה קבועה ושוטפת עם מאזן חיובי שמאפשר לי לעשות עסקת השבחה מבלי לחשוש, שגם אם העסקה מתעכבת או נכשלת וגם אם אני צריך להמשיך לשלם את ההלוואה שלה, אז שהמאזן התזרימי שלי יאפשר את זה מבלי לשנות את רמת החיים.
מאחל לכם למצוא את האיזון הנכון לכם בין עסקאות תזרים לעסקאות השבחה ושהאיזון הזה יתן לכם רווח גבוה בשקט נפשי כי תכלס, זאת המטרה של כולנו…
ברכה והצלחה
Responses